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소개글

[부동산 증권화][부동산 증권화 기대효과]부동산 증권화의 특성, 부동산 증권화의 의의, 부동산 증권화의 도입배경, 부동산 증권화의 현황, 부동산 증권화 구조, 부동산 증권화 가치평가, 부동산 증권화 기대효과에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 증권화의 특성

Ⅲ. 부동산 증권화의 의의

Ⅳ. 부동산 증권화의 도입배경

Ⅴ. 부동산 증권화의 현황

Ⅵ. 부동산 증권화의 구조
1. 부동산 증권화 참여자의 역할
2. 부동산 증권화의 과정

Ⅶ. 부동산 증권화의 가치평가

Ⅷ. 부동산 증권화의 기대효과
1. 부동산과 자본시장에 미치는 효과
2. 증권화 과정의 참여자에게 미치는 효과
1) 자산 보유자
2) 투자자
3) 차입자

Ⅸ. 결론

참고문헌

본문내용

할 수 있을 것이다. 금융기관 입장에서는 부동산 대출을 한 후 보유 채권을 증권화 하여 자금을 조달할 수 있기 때문에 재대출 여력과 대출 회전율이 높아질 것이다.
2. 증권화 과정의 참여자에게 미치는 효과
1) 자산 보유자
부동산 증권화가 자산보유자에게 미치는 효과를 비용과 편익분석(cost & benefit analysis)을 통해 살펴보면, 먼저 자산보유자가 얻게 되는 편익은 거래를 통해서 얻을 수 있는 혜택과 재원조달의 결과로 얻을 수 있는 혜택으로 나눌 수 있다. 우선 거래를 통해서 얻어지는 혜택은 다음과 같이 정리할 수 있다.
① 금융시장에 대한 과잉 노출의 억제 : 자기신용으로 자금을 차입하는 규모가 적어지므로 자신의 신용이 금융시장에 과잉 노출되지 않아서 자금조달 비용을 줄일 수 있을 것이다.
② 효율적인 자산 구입 : 구입할 자산 그 자체의 신용이 좋아야 증권화를 통해 자금을 조달할 수 있기 때문에 결과적으로 효율적인 자산 구입을 하게 된다.
③ 자산 가치의 파악 : 증권화를 하기 위해서는 자산 가치의 평가가 필수적이기 때문에 자산보유자는 자신이 보유한 자산의 적절한 가치를 쉽게 파악할 수 있게 된다.
④ 규제되지 않는 금융 방식 : 금융기관들은 흔히 자산보유자가 일정 수준 이상을 차입할 경우, 대출금의 조기 상환을 요구할 수 있는 권리를 보유하고 있다. 그러나 증권화 방식을 통한 차입은 이런 규제를 받지 않는다.
⑤ 재무적 매각 조치 : 자회사를 매각하고자 할 경우, 사전에 자회사의 자산을 증권화 하여 재무구조를 개선하면 자회사의 매각 가치를 증가시킬 수 있다.
⑥ 위험의 감소 : SPC가 보유한 자산은 자산보유자의 신용과는 절연되어 있기 때문에 자산보유자의 파산 위험을 제거시킬 수 있다. 또한 손실을 투자자나 신용보완자에게 전가시킬 수 있어 원채무자의 파산으로 인한 위험을 감소시킬 수 있다.
⑦ 재무제표상의 유동성 증가 : 유동성의 증가는 추가로 유입된 자산으로 부채를 상환하거나 신규 투자를 통해 추가 수익을 기대할 수 있어서 재무제표상의 유동성이 개선되는 효과를 얻을 수 있다.
다음으로는, 증권화를 통해 조달된 재원으로 부채를 상환하거나 추가 투자를 함으로써 발생되는 이익을 들 수 있다. 예를 들면, 조달된 자금으로 부채를 상환하여 부채규모와 부채비율을 줄일 수 있을 것이다. 한편, 조달된 자금으로 새로운 자산을 취득했다면 그 자산을 이용해 수익을 증가시킬 수도 있으므로 자산수익률(ROA: return on asset) 또는 지분수익률(ROE: return on equity)의 증가를 기대할 수 있게 된다. 만약에 자산보유자가 금융기관이라면 금융기관의 건전성 지표인 BIS 비율을 개선시키는 효과도 기대할 수 있다. 자산보유자들은 비용과 편익분석을 통해 이익을 극대화하려 할 것이기 때문에 증권화의 총비용을 부채와 자본의 한계금융비용 또는 가중평균 자본비용(WACC: weighted average cost of capital)과 비교하여 증권화의 실행 여부를 판단하게 된다. 이런 측면에서 볼 때, 부동산 증권화에 따른 비용의 지출보다는 그 편익이 더욱 크고, 특히 자산보유자의 신용 수준이 취약할수록 더 큰 효과를 얻을 수 있다.
2) 투자자
부동산 증권화가 도입되면 투자자는 다양한 금융 상품을 선택할 수 있는 기회를 얻게 된다. 특히, 만기가 장기이면서도 매우 안정적인 금융 상품과 상대적으로 위험에 비해 고수익의 금융 상품에 대한 투자 기회를 갖게 될 것이다. 또한 통상 그 규모가 과대하여 부동산 투자를 망설였던 잠재 투자자들이 소액 투자의 기회를 갖게 되며 이를 통해 부동산 투자의 저변을 확대시키는 효과를 기대할 수 있다.
3) 차입자
부동산 증권화가 차입자에게 미치는 효과는 단기적으로 직접적인 혜택이 그다지 없어 보이지만, 몇 가지 간접적인 효과를 기대할 수 있다. 먼저 대출한도(loan to value, LTV)가 확대될 가능성이 높은데 특히 주택저당대출이 도입되면 전에는 전체 구입 자금의 70% 가량을 자기 자금으로 조달해야했지만, 도입 이후에는 20～30% 정도의 자기 자금으로도 주택을 구입할 수 있을 정도로 차입 여건이 개선될 것이다. 또한, 부동산 증권화를 통해 금융기관의 건전성 및 유동성이 제고되면 기존의 조달 금리보다는 최소 1% 이상 낮은 금리로 차입이 가능해져서 금융비용 부담을 줄이는 효과를 함께 얻게 될 것이다.
Ⅸ. 결론
부동산 및 부동산관련 자산의 증권화는 부동산시장을 한층 성숙시키는 요인이 될 것이다. 충분한 자금을 보유하고 있는 일부 계층에 의해 선점되어 왔던 부동산투자 기회가 점차 소액투자자로 확대될 수 있어 부동산에 대한 간접투자 시대가 도래하고 있다고 할 수 있을 것이다. 따라서 부동산에 대한 투자기회를 확대하여 수요를 증대시킬 것이다.
부동산 증권화는 단순히 금융시장과 부동산시장을 연계하는 기능 뿐만 아니라 이를 통해 부동산시장을 선진화시킬 수 있는 기회를 제공할 것이다. 증권화를 통해 일정한 수익률과 안정성을 보장하게 될 것이며 관련 정보가 투자자를 대상으로 공개될 것이다. 이러한 과정을 통해 부동산시장의 투명성이 보장될 수 있으며 곧 부동산시장의 선진화를 위한 첫 걸음을 내딛는 기회가 될 것으로 생각된다.
그러나 선진국에서 활성화되고 있는 제도를 도입하여 정착시키기 위해서는 단순히 법·제도의 완비 외에도 증권화 관련 시장이 성숙되어야 한다는 것을 상기해야 할 것이다. 시장에 참여하는 모든 기관이 투명성을 제고시키고 정보의 공신력과 정확성을 증대시킨다면 부동산 증권화 시장의 활성화 시점을 앞당겨 질 수 있을 것이다
참고문헌
◈ 강준(2005), 부동산증권화를 통한 개발사업 자금조달 방안, 건국대학교
◈ 변우주(2007), 부동산 증권화에서의 공유ㆍ단체법리, 한국비교사법학회
◈ 박송춘 외 1명(2003), 우리나라 부동산 증권화 도입에 따른 문제점 및 활용방안, 한국지역발전학회
◈ 박상덕(2001), 투자의 관점에서 본 부동산증권화, 한국부동산연구원
◈ 이중희(2011), 부동산 구조화 금융의 이해, 부연사
◈ 주남욱(2010), 부동산의 증권화를 통한 공공기관의 자본조달 다변화 방안에 관한 연구, 연세대학교

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