부동산 실거래가격 시행에 따른 유용성과 문제점에 대해

소개글

부동산 실거래가격 시행에 따른 유용성과 문제점에 대해에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론
1. 부동산 실거래가격의 자료축적 및 활용
2. 공적지가(공시지가, 공시가격, 공동주택가격)와의 상관관계
　1) 표준지 공시지가
　2) 개별 공시지가
　3) 공시가격
　4) 공동주택 가격
3. 실거래가격 시행에 따른 유용성과 문제점
　1) 실거래가격 시행의 유용성
　2) 문제점

Ⅲ. 결론

본문내용

를 신고함으로써 양도소득세 부담을 줄이는 방법을 이용하기 위한 업(up)계약서를 작성하여 거래 당시의 실거래가격을 높게 기재하여 신고하는 경우가 늘고 있다.
위와 같은 사정에 의하여 당사자 간에 명시적 또는 묵시적인 동의하에 원래 계약서의 거래금액과 다른 금액이 기재된 계약서인 일명 ‘업(up)계약서’ 또는 ‘다운(down)계약서’가 출현하게 되었다. 이러한 관행은 단순한 행정형벌 수단만으로는 결코 막을 수 없는 현상이 된 것이다.
그리고 한편으로 보면 당사자 간에 체결한 매매금액이 실거래가격 그대로 제출되었다 하더라도 취득세ㆍ등록세의 경우 과세시가 표준액보다 낮은 금액인 경우에는 당사자 간의 거래금액은 인정하지 않고 과세 주체가 일방적으로 정한 바에 기준하여 부과 징수하고 있다.
이러한 그 간의 거래관행은 사실 거래의 주체인 국민들의 잘못이라기보다는 징세권의 주체인 국가나 지방자치단체의 무사안일과 후진적 행정의식에서 비롯되었다고 볼 수 있다. 그리하여 부동산 실거래가격과 현재 노출되고 있는 가격과의 불일치 현상은 근본적인 제도의 개혁 없이는 결코 불가능할 것으로 보인다.
위와 같이 과세주체가 일방적으로 정한 기준에 따라 과세하는 방식은 능률적이고 편리할 수는 있다. 그리고 계약당사자나 납세 의무자인 국민들의 입장에서도 형식적인 측면에서 보면 동의할 수 있는 부분이 많은 것도 사실이다.
그러나 이들 과세기준이 되는 제도들은 부동산시장이 절대 안정된 상태가 항상 유지될 것이 전제 될 경우에는 제 기능을 충분히 발휘할 수 있다. 그러나 지속적으로 변동하고 있는 부동산의 경우 이러한 제도를 통하여 세금을 부과하려고 하는 것은 발상 자체가 잘못된 것임은 짐작할 수 있다. 그럼에도 우리의 부동산에 대한 입법태도는 여전히 이러한 제도들에 의존하고 있다는데 문제점이 있다고 생각한다.
Ⅲ. 결론
현재 시행되고 있는 부동산 실거래가 신고제도의 보다 안정적인 정착을 위해서는 행정인력의 보충 및 행정제도의 구축으로 부동산 실거래가 신고법안이 본래의 취지에 어긋나지 않게 실행될 수 있도록 노력해야 한다고 생각한다.
즉, 부동산에 대한 과세는 실거래가격을 기준으로 해야 한다는 원칙과 당위성에서는 이의를 제기할 수 없으므로, 부동산투기 방지 및 공평과세라는 입법목적을 달성하기 위해서 과세관청 등이 부동산 거래계약 내용을 알 수 있는 자료를 확보할 수 있어야 할 필요성이 인정된다.
그러나 이와 같은 자료를 부동산 거래당사자도 아닌 중개업자로부터 과중한 제재수단을 법규로 규정하여 강제 습득하려는 것은 행정 편의주의적인 성격이 강하다 할 수 있으며, 아울러 부동산중개업자에 대한 강제적인 실거래가 신고 의무 조항은 과잉금지원칙에 위반할 가능성이 크다고 볼 수 있다.
아울러 비례와 공평의 원칙에 비추어 입법 형성권을 행사함에 있어서는 특별한 법익 보호의 필요성을 유념하는 것만으로는 충분하다 할 수 없고, 다른 법익과 비교하여 어느 쪽이 더 본질적이며 정당하고 합리적인 것인가를 비례의 원칙에 따라 판단해야 할 또 다른 한계를 가지고 있다.
따라서 부동산 실거래가 신고제도의 실효성을 확보하기 위한 방안으로 중개업자는 오직 개인이 거래내용의 신고를 위임할 때 대리로 신고를 할 수 있는 정도의 범위로 한정시켜주고, 실거래가격은 거래당사자가 결정하여 실거래가 신고에 따른 권리와 의무는 거래당사자에게 신고의무를 귀속시키는 것이 바람직하다고 본다.
또한 공시지가제도가 실거래가격에 기초한 행정시스템의 변화에 능동적으로 대처할 수 있기 위해서는, 공기지가와 시가 간의 괴리를 최소화해야 한다. 행정시스템의 첨단화 추세에 부응하여 장기적으로 공시지가제도는 실거래가격을 조사 분석해서 전국의 지가를 공시하는 시스템으로, 나아가 건물가격을 포괄하는 부동산가격 산정시스템과 종합부동산정보 수집관리제도로 발전되어 나가는 것이 필요하다고 생각한다.
참고문헌
김경태(2009), 공동주택 공시가격의 실거래가격 반영률 분석에 관한 연구, 부산대 학교 대학원 석사학위 논문.
백명기(2007), 실거래가 신고제도가 부동산 거래에 미치는 파급효과에 관한 연구, 경희대학교 대학원 석사학위논문.
류주복(2006), 부동산실거래가 신고제 운용실태, 공시지가제도 개선을 위한 전문가 워크숍, 한국부동산연구원.
이제택(2008), 부동산실거래가신고제도의 개선방안에 관한 연구, 대진대학교 법무 행정대학원 석사학위 논문.
이창석(2007), 부동산 관리론, 형설출판사.
국토해양부(2012), 전국 주택 매매 동향(www.mltm.go.kr)

키워드

부동산 실거래가격 ,   공적지가,   자료축적,   개별 공시지가,   부동산,   실거래가격 시행,   표준지 공시지가,   공시가격