[권리금] [부동산법제 4 공통] 상가건물임대차의 권리금의 문제점과 법제화 방안에 대해 논하시오

소개글

[권리금] [부동산법제 4 공통] 상가건물임대차의 권리금의 문제점과 법제화 방안에 대해 논하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 서론

II. 본론
1. 권리금이란?
2. 권리금과 구별되는 개념
　1) 보증금
　2) 상법상 영업양도에 있어서의 영업권
　3) 상법상 대리상의 보상청구권
　4) 행정상 손실보상의 대상으로서 영업이익
　5) 프리미엄(Premium)
3. 권리금의 발생요인
　1) 유형적 요인
　2) 무형적 요인
　3) 투기적 요인
　4) 지급된 권리금을 원인으로 발생하는 요인
　5) 법률 또는 정책적 요인
4. 권리금 형성에 영향을 미치는 요소
　1) 보증금
　2) 임대면적
　3) 계약기간
　4) 임대인
　5) 시설물과 비품
5. 권리금계약의 효과
　1) 재산권 매매계약으로서의 효과
　2) 원칙적으로 반환하지 아니함
　3) 임대차계약서에 명시되지 아니함
　4) 민법 제103조, 제104조와의 관계
6. 권리금 계약의 문제점
　1) 임대인과 상가임차인사이의 반환문제
　2) 상가임차인과 전차인(새로운 상가임차인)사이의 반환 문제
　3) 임대인과 전차인(새로운 상가임차인) 사이의 반환 문제
7. 권리금으로 인한 분쟁사례
　1) 분쟁사례 1
　2) 분쟁사례 2
　3) 권리금계약의 효과에 관한 분쟁사례
　4) 재개발 및 재건축에 관한 분쟁사례
　5) 분쟁사례에 대한 분석
8. 권리금 제도의 개선방안
　1) 상가임대차 표준계약서의 제정
　2) 임대차 존속기간의 보장
　3) 영업재산보상방안의 도입 검토
　4) 제한적 반환청구권
　5) 비용상환청구권과 부속물매수청구권의 적용 확대
　6) 권리금회수보장보험제도
　7) 권리금의 상한선 제한
　8) 권리금계약과 정보제공의무
　9) 재건축, 재개발과 권리금

III. 결론

참고자료

본문내용

하고 있는 영업권은 우리나라의 권리금과 비슷하지만, 그것에는 투기적 성격의 금액은 포함되지 않으며, 단골고객이나 투자된 시설가치를 포함하는 의미로만 파악하고 있는 것처럼, 우리나라도 순수한 가치로서 고객확보 이익과 시설투자비만 인정하여 이를 제도권 안으로 끌어들이는 입법적 고려가 필요하다는 견해이다.
5) 비용상환청구권과 부속물매수청구권의 적용 확대
비용상환청구권을 강행규정화하여 임차인이 비용상환청구권을 통하여 권리금의 상당부분을 이루고 있는 시설투자금을 회수하도록 하는 것도 바람직하다는 견해가 있다. 원상철, 상가권리금보호를 위한 입법적 해결방안 검토, 재산법 연구 제28권 제3호, 2011.
그러나 현재 판례의 태도에 따르면 건물의 객관적 가치를 증대시킬 경우에만 비용상환청구권 및 부속물매수청구권의 요건에 해당하므로, 비용상환청구권 등의 강행규정화보다는 가치증대를 판단하는 범위를 확대하는 것이 검토가 필요하다. 김만웅, “권리금 통제를 위한 상가임대차 보호법의 개선방안”, 한국토지법학회, 2004.
6) 권리금회수보장보험제도
권리금회수보장보험제도의 도입을 통해 영업용건물임차인이 지급한 권리금에 대한 최소한의 회수가 보장될 수 있도록 하여야 한다는 견해가 있다. 권리금회수보장보험은 임차인이 예측하지 못한 사유로 상가건물임대차보호법상의 5년의 임대차기간이 침해됨으로써 임차인이 지급한 권리금의 회수가 불가능해지는 경우 등에 권리금을 보험제도를 통하여 전부, 또는 일부를 회수할 수 있게 함으로써 우리 헌법상 보장되어 있는 국민의 재산권보호를 그 목적으로 한다. 그러나 그 구체적인 내용에 있어서 영세상인들에게 금전 부담으로 인해 널리 활용될 수 있는지는 검토가 필요할 것으로 보인다.
7) 권리금의 상한선 제한
매출을 기준으로 일정기간 동안을 영업이익을 권리금을 산정하여 표준화하고 이러한 표준을 근거로 임차보증금에 상응하거나 수배에 달하는 권리금의 상한선을 제한함으로써 서민 경제의 근간이 되는 실물경제의 안정을 실질적으로 보장할 수 있다는 견해이다. 그러나 권리금을 통제하기 위한 상한선 제한은 시장의 경기상황, 장소, 업종 등에 따라 수시로 변하는 권리금의 특성상 일괄적으로 금액을 산정하는 것이 가능할지 의문이 든다.
8) 권리금계약과 정보제공의무
권리금 계약 체결 시 임대인이나 임차권의 양도인은 이에 관한 정보를 사전에 제공할 의무를 부담한다고 하여야 하며, 이를 위반할 경우 설명의무 위반에 의한 손해배상책임을 진다고 법리구성을 할 필요가 있으며, 현재 권리금은 공인중개사의 중개대상물이 되지 않는데, 이를 중개대상물로 함으로써 사전에 중개인들이 관련 정보를 제공하도록 하고, 나아가 중개수수료를 법에 제한을 받도록 하여 중개업자에 의해 권리금이 왜곡되어 부풀려지는 것을 사
전에 막을 수가 있다는 견해가 있다.
권리금 수령자가 정보제공의무를 위반할 경우 손해배상책임을 부과할 수 있을 것이다. 이 경우 지급인이 자신이 미처 확인하지 못한 과실과 상계될 것이며, 권리금의 수령자가 자신이 알고 있는 사실을 고의적으로 감추었거나 중대한 과실로 권리금 회수와 관련된 정보를 제공하지 않은 경우에는 권리금 수령자는 지급인이 이미 얻은 영업상의 이익을 감액한 권리금 전액을 반환할 수 있을 것이다. 박정선, “영업용건물 임대차에서의 권리금에 관한 연구”, 이화여자대학교 대학원 석사학위논문, 2011
중개인이 정보제공의무를 위반할 경우 자격정지와 업무정지를 할 수 있을 것이다. 배병일, 영업용 건물의 권리금에 관한 관습법의 변경과 권리금의 법적 성질 및 반환, 외법논집 제36권 제1호, 2012.
9) 재건축, 재개발과 권리금
임차인이나 전차인이 임대인이나 임차인으로부터 권리금을 반환받을 수 있다고 한다면, 세입자도 제3자인 정비사업 시행자로부터 보상받을 수 있다는 견해가 있다. 그러나 권리금 반환청구권의 인정이 손실보상의 필연적 전제는 아니라고 보며, 재건축재개발 시 임차인의 보호 문제는 공법 분야의 정당보상의 문제가 본질이라고 판단된다. 손실 보상 범위를 산정할 때 권리금에 해당할 수 있는 영업으로 형성된 재산상 가치를 반영하는 것이 필요하다.
III. 결론
권리금은 대체로 임차인보다는 임대인의 의사가 중요하다. 임대인이 임대차계약의 체계이나 임차권의 양도에 동의하지 않는 경우에 임차인은 권리금을 회수할 수가 없다. 신임차인과 전차인이 계약을 체결하여 권리금을 양도할 경우 반대급부의 여부가 불확실하므로 신임차인에게는 불리한 계약이 될 가능성이 높아진다. 계약체결 시에 신임차인에게 필요한 조항이 많이 부족하므로 권리금의 회수의 가능성은 높지 않은 편이다. 임차인이 막연하게 계약을 체결하는 반면에 자신이 영업이나 권리금을 양도할 경우에는 그렇게 하기가 힘들다는 문제점이 발생한다. 결국 현재의 법률에 의하면 임차인은 권리금의 회수가 불확실을 알면서도 어쩔 수 없이 계약을 체결하는 경우나 많으나 이런 부분은 임차인을 위한 조항이 조금 더 필요하다는 것이 현실이다.
참고자료
권영수·문영기, 상가건물임차인의 권리금회수방안에 관한 연구, 법학연구 제28집, 2007.
김만웅, “권리금 통제를 위한 상가임대차 보호법의 개선방안”, 한국토지법학회, 2004.
김영두·위계찬, 권리금에 관한 연구, 법무부 연구요역 과제보고서, 2009.
김영일, 임대차에 있어서 권리금을 둘러싼 제 문제, 재판자료 32집, 법원행정처, 1986.
김형배·김규완·김명숙, 민법학강의, 신 조사, 2013.
박정선, “영업용건물 임대차에서의 권리금에 관한 연구”, 이화여자대학교 대학원 석사학위논문, 2011
배병일, 영업용 건물의 권리금에 관한 관습법의 변경과 권리금의 법적 성질 및 반환, 외법논집 제36권 제1호, 2012.
신동우, 용산 철거민 참사를 계기로 본 도시재개발 사업의 문제점과 대안, 시민사회단체연대회의·토지주택공공성네트워크, 2009.
원상철, 상가권리금보호를 위한 입법적 해결방안 검토, 재산법 연구 제28권 제3호, 2011.
임윤수·권영수, 상가건물임차인의 권리금에 관한 연구, 법학연구 제22집, 한국법학회, 2006.
조성민, 권리금의 법적 성질과 반환의무, 판례월보 365호, 2001.

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