[부동산거래사고] 부동산거래사고의 발생원인과 유형 및 대책방안 : 부동산거래사고 유형 (부동산중개사고의 발생원인과 유형, 영향, 예방제도 및 외국 부동산거래제도 비교, 부동산중개제도의 문제점과 개선방안)

소개글

[부동산거래사고] 부동산거래사고의 발생원인과 유형 및 대책방안 : 부동산거래사고 유형 (부동산중개사고의 발생원인과 유형, 영향, 예방제도 및 외국 부동산거래제도 비교, 부동산중개제도의 문제점과 개선방안)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산거래란?

2. 부동산중개사고의 발생원인
　1) 중개의뢰인 측의 발생원인
　2) 중개업자 측의 발생원인
　3) 개별적 발생원인

3. 부동산 거래사고의 유형
　1) 법률적 거래사고 　2) 경제적 거래사고
　3) 기술적 거래사고 　4) 유통적 거래사고

4. 부동산 거래사고의 영향
　1) 개인에 미치는 영향
　2) 사회에 미치는 영향
　3) 국가에 미치는 영향

5. 부동산 거래사고 예방 제도

6. 외국 부동산거래제도와의 비교
　1) 부동산 중개서비스 고도화 측면
　2) 부동산거래업 대형화·전문화 측면

7. 부동산 사고에 대한 부동산중개제도의 문제점과 개선방안
　1) 공인중개사 자격시험제도의 개선
　2) 공인중개사 실무수습제도의 도입과 보수교육의 의무화
　3) 중개인과 공인중개사의 개선방안
　4) 부동산 거래사고의 예방과 서비스의 개선방안
　5) 중개보조원의 불법중개행위
　6) 손해배상제도의 개선방안
　7) 중개수수료 체계와 중개대상물 확인·설명서 제도의 문제점

참고자료

본문내용

의 부동산거래에도 전면적으로 정착시켜 나갈 수 있는 방안이 마련되어야 한다. 부동산 거래사고와 관련하여 여러 유형의 거래사고가 적지 않게 발생하고 있음에도 거래사고 예방책으로 이미 도입하여 시행 중인 부동산 에스크로우제도와 권원보험제도가 정착되지 않는 이유는 외국의 절차와 방법을 그대로 답습하는데 머무르고 있다는 점과 부동산 거래와 관련된 우리의 법제도와 그 동안의 거래관행 등이 고려되지 않은데 기인된 것으로 보인다.
7) 중개수수료 체계와 중개대상물 확인·설명서 제도의 문제점
현행 부동산 수수료율에 대하여서는 일반인과 부동산중개업자의 이해가 대립되는 부분이다. 중개서비스에 대한 불만은 여러 가지가 있으나, 중개대상물에 대한 정확한 정보제공과 이에 대한 설명부족을 꼽을 수 있다. 부동산 중개가 성사되고 거래계약서를 작성하는 때에 중개업자는 중개대상물에 대한 주요사항들에 대하여 설명하고 이를 서면으로 작성·날인하여 거래 당사자 쌍방에게 교부하도록 규정되어 있으나 확인. 설명서의 작성 및 교부가 잘 이루어지지 않고 있다는 것이다. 따라서 매수인이나 임차인은 중개업자와 현장을 방문하여 중개대상물의 제반 여건을 관찰. 질문하고, 이를 거래의 기초 판단자료로 삼을 수밖에 없다. 결국 소비자는 중개업자의 역할이 중개대상물의 접수 및 소개, 현장 방문 시에 동행을 하거나, 계약체결의 과정에서 계약서를 작성하는데 국한되는 것으로 보고 있으며, 따라서 제공받는 서비스에 비해 부담하여야 할 중개수수료가 과다하다는 인식을 가지게 되는 것이다.
부동산중개 시장구조가 지역마다 다르고 중개대상물인 부동산의 특성이 모두 다르기 때문에 중개서비스 대가로서 수수료를 일률적으로 정한다는 것은 시장 경제의 원칙에서 볼 때 모순이 있다.
미국의 경우 중개계약이 체결되면 부동산거래에서 발생할 수 있는 사고를 미연에 방지하기 위하여 부동산 매매계약을 체결하고 실제로 거래가 종료되는 시점까지 발생할 수 있는 하자 등을 조사하는 등의 업무를 권원회사와 거래이행보증회사 등에 의해 처리하고 있으며, 대부분의 국가에서는 부동산 거래과정의 투명성과 신뢰성를 확보하고 거래사고를 에방하기 위한 목적으로 중개대상물 확인설명 제도를 두고 있다.
일본에서는 우리 보다 상세하고 보다 세분화된 서식을 사용하여 택지거래주임에 의해 작성되고 있으며 미국에서는 이를 해당 부동산의 건축분야 전문가(inspector)에 의하여 보다 세부적이고 실질적인 부동산의 물리적 특성을 조사하도록 의뢰하고 있다. 따라서 대부분 거래 부동산에 대한 법률적 규제관계에 대한 확인설명의무는 중개업자에게 있는 반면 해당 부동산의 물리적 특성 및 현황, 그리고 금융 및 임대차 현황에 대한 확인설명 의무는 매도의뢰자에게 주어진다. 중개대상물 확인설명서에 나타나 있는 항목들을 세부적으로 살펴보면 해당항목에 대한 답변의 신뢰도를 높이기 위해서는 적지 않은 시간과 경비성실한 조사를 요구하고 있음을 살펴 볼 수 있으며 중개 대상물 확인설명서에서 요구하는 사항을 현장조사나 공적장부 등을 통하여 성실하게 기재하고 이를 확실히 활용하게 된다면 부동산을 중개하는 과정에서 여러 불만족한 요소들을 해소할 수 있을 것이며 거래사고의 예방에도 기여하게 될 것이다.
우리나라는 중개업자 스스로 부동산을 중개하는 과정에서 중개대상물 확인 설명서를 작성 교부하도록 . 의무화하여 이를 중개업자에 의해 수행되어야 함에도 불구하고 이러한 부가적인 서비스에 대한 보수규정이 없을 뿐 아니라 미비한 실정이다.
그러나 현행 중개계약의 대부분이 일반중개의뢰계약에 의존함에 따라 적지 않은 시간과 노력·성실한 조사를 통해 중개대상물확인·설명서를 작성하였다 하더라도 다른 중개업자에 의해 거래가 성립되면 그에 따른 노력의 대가를 전혀 기대할 수 없다는 점과 기울인 노력에 비하여 상대적으로 낮은 중개 수수료율이 적용되다 보니 중개대상물 확인·설명서의 작성 및 교부가 성실한 조사에 의존하지 않고 요식행위에 머무르고 있다는 점이 중개업의 발전과 중개서비스 질의 향상을 저해하는 근본적인 원인이 되고 있다고 판단된다. 그 이유는 중개업도 결국 수익의 극대화를 위한 경영을 하게 되는데 관련 서비스의 확대에 따라 수입이 늘어나는 것이 아니다 보니 결국은 지출되는 비용의 절감을 통해서만 생존할 수 있다는 논리에 따라 영업장 규모의 축소, 종사인원의 감축, 영업비용의 절감 등으로 이어져 결국 다양한 서비스의 제공을 가능하게 하는 규모의 대형화를 꾀할 수 없는 가장 커다란 원인이 되고 있다고 보아야 한다.
부동산 중개활동이 비교적 단순하고 거래가 빈번한 주거용에 대한 수수료와 법률관계가 복잡하고 거래가 빈번하지 않은 사업용에 대한 수수료체계를 일률적으로 적용하고 있는 점은 개선되어야 할 부분이다.
거래가 빈번한 주거용에 대한 중개수수료는 국민의 가계지출과 직접 영향을 미치는 부분이므로 상한선을 정하여 현행대로 규제를 한다고 하더라도 법률관계가 복잡하고 거래가 빈번하지 않은 사업용에 대한 중개수수료는 부동산 중개업자와 의뢰인과의 합의에 의해 자율적으로 정하도록 하면 쌍방의 의견을 충분히 반영할 수 있고 시장경제의 원리에 따라 서비스의 수준과 수수료를 비교하여 전속중개의뢰제도를 통하여 자신이 원하는 중개업소를 선택할 수 있을 것이며, 부동산 중개업자는 자신의 역량에 따른 중개활동을 통하여 보다 효율적인 부동산 중개서비스를 제공할 수 있는 기반이 조성될 수 있을 것으로 본다.
참고자료
구동회 외, 부동산 서비스업 발전방안 연구, 한국감정평가연구원, 2002.
김수길, 미국법상 부동산거래 유통의 보호에 관한 연구, 한국법학회, 법학연구 Vol.19, 2005.
김재영 외, 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구, 국토연구원, 2009.
손재영 외, 공인중개사 자격제도 개선방안에 관한 연구, 건국대학교 부동산정책연구소, 2005.
이국철 외, 부동산 정보윤리의 개념정립 및 부동산 정보윤리 확립방안에 관한 연구, 한국전자통신학회, 한국전자통신학회 논문지 제3권 제2호, 2008.
이원준, 부동산경영관리론, 범론사, 1992.
정희남, 부동산시장 대외개방의 평가와 파급효과, 국토연구원, 2003.

키워드

부동산거래사고,   부동산거래사고 원인,   부동산거래,   부동산거래사고 유형,   부동산거래사고 대책방안,   부동산,   주택,   거래