부동산 경매의 모든 것

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목차

1. 부동산 경매
　1) 의의
　2) 관련주체
　3) 대상물
　4) 종류

2. 부동산경매의 연혁

3. 공매의 개념
　1) 의의
　2) 공매와 경매의 비교

4. 부동산 경매의 시행관계 법규
　1) 주택임대차 보호법
　2) 상가건물임대차보호법

5. 현재 경매시장의 모습 및 전망
　1) 2005 부동산시장
　2) 부동산시장과 법원 경매시장과의 상관관계

6. 경매절차 안내
　1) 경매신청 및 경매개시결정
　2) 배당요구의 종기결정 및 공고
　3) 매각의 준비
　4) 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지
　5) 매각의 실시
　6) 매각결정절차
　7) 매각(낙찰)대금의 납부
　8) 배당절차
　9) 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령

7. 부동산 경매가 투자로서의 가치
　1) 개설
　2) 타 투자안과의 비교 우월성
　3) 내용
　4) 투자대상으로 매력

8. 수익률로서의 개념과 유의점
　(1)개념
　(2)유의점
　(3)경매의 위험성

*용어 해설*

<참고 문헌>

본문내용

는 것이다. 그래서 많은 사람들이 경매 투자에 나서고 그러다 보면 정작 수익성 있는 매물을 낙찰 받는 것은 하늘의 별따기처럼 어렵다. 이런 경우 흔히 접근하는 투자방법이 수익성이 숨겨져 있는 매물 즉 권리분석이 복잡하여 입찰 경쟁률이 저조한 매물에 눈길을 돌리는 것이다.
그런데 경매에서 권리분석을 잘못하게 되면 예상하지 못한 추가비용이 들어가게 된다. 경매가 안전하다는 것뿐만 아니라 투자한 원금을 보전할 수 있다는 점 때문이다.즉 추가비용이 들면 더 내면 될 뿐 투자한 원금을 까먹는 일은 대체로 생기지 않는다.
그러나 권리분석을 잘못해서 생각한 것 이상의 비용을 부담해야 할 경우 즉 배보다 배꼽을 끌어안고 있는 부동산을 경락받는 경우에는 문제가 생기게 된다.
이런 경우 낙찰 잔금을 마련하지 못하게 되면 울며 겨자먹기 식으로 입찰보증금을 포기하는 수밖에 없다.
또 원금을 모두 날리는 대표적인 경우로는 예고등기나 가처분등기처럼 해당 부동산에 대한 소유권자체에 대한 분쟁을 내포하고 있는 물건을 낙찰 받았을 때가 그렇다. 이런 경우에는 온전하게 낙찰을 받아서 해당 부동산을 제3자에게 처분하더라도 그 부동산을 매수한 제3자의 소유권까지 박탈당하게 된다.
또한 경매서류에는 전혀 언급이 없던 유치권자가 갑자기 나타나서 거액의 유치권을 주장하는 경우도 난감하기는 마찬가지다. 그리고 경매로 토지를 낙찰 받아 소유권을 취득했는데도 토지위에 있는 건물이 다른 사람의 소유이고 사람에게 법정지상권이 있어 토지소유자가 그 토지를 사용. 수기. 처분함에 있어 여러 가지 제한을 받는 경우가 생길수도 있다.
즉 부동산 등기부만으로는 파악하기 어려운 유치권, 법정지상권 등의 권리가 존재하며 그러한 권리는 낙찰자가 인수해야 하는 권리라는 점에서 경매의 위험성은 나타나는 것이다.
(3)경매의 위험성
경매는 위험성만 내포하고 있는 것이 아니라 여러 가지 어려운 점도 곳곳에 도사리고 있다. 가장 대표적인 것이 두 가지인데 하나는 세입자의 명도문제이고 또 하나는 채무자와 결탁한 브로커의 농간이다.
낙찰 잔금을 납입해 정당한 소유권을 인정받고서도 인도나 명도를 받기가 일반매매에 비해 쉽지 않은 경우가 있기 때문에 낙찰자가 해당 부동산에 입주하기까지 상당한 시간이 소요될 수 있다. 이런 경우에는 지체되는 시간만큼의 금융비용. 시간비용. 집행비용들이 낭비되게 된다. 여기에 더해 전문적인 경매 컨설팅 회사나 경매브로커들이 중간에 끼어 세입자나 채무자들과 결탁해 낙찰자를 여러 가지 방법으로 문제를 일으킨다. 그리고 경매는 입찰기일에 최고가 입찰자로 선정되어 낙찰을 받는다고 하더라도 낙찰 잔금을 납부하기 전까지는 안심할 수 없다. 왜냐면 낙찰 잔금 납부일 이전에 채무를 변제하게 되면 해당 경매 자체가 취소되어 버리기 때문이다.
또한 경매에 있어서 낙찰 잔금을 낙찰일로부터 약 한달 이후의 잔금납부 지정일에 일시납을 해야 하므로 낙찰잔금에 대한 부담감이 크다는 것도 단점이다. 낙찰을 받겠다는 강박관념으로 예정가를 높게 쓴 경매입찰의 경우 정작 낙찰을 받은 후에 자금 부담 때문에 낙찰을 포기하는 사례가 적지 않다.
또한 일반매매 경우처럼 다운계약서를 작성할 수 없어 취득세와 등록세에 대한 과세 표준을 낮출 수 없고 낙찰가액 자체, 즉 실거래가로 세금을 신고해야 한다는 점도 부담으로 적용된다.
*용어 해설*
1.리츠
일종의 부동산 뮤츄얼 펀드로서 투자자들로부터 소액의 돈을 모아 부동산을 매입한 뒤 이를 임대하거나 리모델링 등을 통해 부가가치를 높인 후 매도해 투자자들에게 투자수익을 배당하는 제도
2.감정평가란
부동산의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 의미한다. 집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정해야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다.
감정평가서에서는 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가항목, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하게 된다. 감정평가서는 집행법원 해당 경매계를 찾아가면 일반인도 쉽게 열람할 수 있다.
3.유찰이란
입찰기일에 입찰을 실시하였으나 응찰자가 없는 경우와 응찰자는 있으나 입찰자가 지켜야할 사항이 지켜지지 않아 최고가 매수신고인으로 인정할 수 없어 결국 최고가 매수신고인이 없는 상태가 된 경우를 말한다. 유찰이 되면 최저경매가격이 20~30% 저감되어 신경매가 실시된다.
4.입찰이란
입찰표에 입찰가격을 비공개로 적어 제출하는 방법으로 최근 전국 법원에서 전면적으로 시행되고 있는 경매방법이다.
5.낙찰이란
낙찰기일에 낙찰허가결정을 통해 경매부동산의 소유권을 취득하는 것을 의미한다. 낙찰확정은 낙찰 허가 결정일로부터 7일 이내에 이해관계인의 이의신청이 없을 때 법원에서 확정된다.
6.호가제란
경매에서 매수를 신청하고자 하는 사람들이 경매법정내의 법대 앞에서 경쟁적으로 매수신청가격을 불러서 순차적으로 가격이 올라 최고 가격을 구술한 매수신청인이 낙찰자로 결정되는 경매방식을 의미한다. 호가제를 실시할 경우 담합 또는 응찰방해가 많아 일반인의 경배참가가 어렵고 비리가 많았다. 이로 인해 현재는 입찰제로 경매방식이 바뀌었다.
7.공고
법원에서 진행되는 경매 물건에 대한 정보가 가장 먼저 공개되는 매체는 일간신문이다. 각 경매법원은 진행될 경매물건을 입찰일 14일 전에 1개 일간신문에 1회 공고하게 된다.
<참고 문헌>
<돈이 되는 부동산경매의 모든 것>
저자 김종호 청림출판
<쉽게 풀어쓴 부동산 경매실무>
저자 이광수 새롬출판
<부동산 경매 공매 성공 전략>
저자 김용재 새로운재안출판
<부동산 틈새시장 태마별로 재태크 하라>
저자 김병섭 청림출판
<알기 쉬운 부동산 공매 공매의 법률 포인트>
저자 법무실무연구회 법률정보자료사
<나홀로 하는 법원경매>
저자 이병일 진원사
<부동산 경매>
저자 나병국 부연사
<알고 하자 부동산 경매>
저자 김명채 미래와경영
<혼자서도 잘할수 있는 부동산경매>
저자 박용석 시대의창
<인터넷 부동산관련 신문과 경매관련 싸이트>

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