임대주택사업자 관련 세제

소개글

임대주택사업자 관련 세제에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I 서론
연구의 배경과 목적


II 부동산 세제의 개괄 및 임대주택사업 관련 세제
1. 부동산 세제의 개괄
2. 임대주택사업자의 구분
3. 과세당국의 입장
4. 주택임대사업 절차(임대주택법 제6조, 조세특례제한법 제97조)


III 취득 시 관련 세금
1. 임대주택사업자의 취득세
2. 임대주택사업자의 등록세
3. 주택 임대사업 요건 및 혜택
4. 근거 조례 사항


Ⅳ. 보유 시 관련 세금
1. 임대주택사업자의 재산세
1) 의의
2) 성격
3) 표준세율
4) 재산세 감면 또는 면제 요건 및 혜택

2. 임대주택사업자의 종합부동산세
1) 의의
2) 성격
3) 종합부동산세 비과세 요건

Ⅴ. 양도 시 관련 세금
1. 임대주택사업자의 양도소득세
2. 주택 임대사업 요건 및 혜택
3. 근거 조항

Ⅵ. 현재 진단과 향후 전망 제시

Ⅷ. 비판

본문내용

여겨졌지만, 이제는 무거운 한 채를 팔아 가벼운 여러 채로 갈아타는 게 대세가 됐다”고 말했다.
과거와 같은 큰 폭의 시세 상승을 기대하기 힘들어진 이상, 넓고 비싼 주택 소유를 고집하는 것보다 실리를 챙기는 쪽으로 투자지도가 변화하고 있단 얘기다.
이처럼 이제는 기존의 부동산 투자방식, 대출과 전세를 끼고 투자하여 시세 상승을 기대한 뒤, 매각 시에만 이익을 거두어 들였던 방식에서 벗어나야 한다. 이러한 투자행태는 무분별한 투기를 부추겼고, 이는 하우스 푸어 라는 심각한 문제를 양산하고 있다.
대한민국이 과거 경제개발계획을 필두로 한 고성장 시대를 지나 저성장 국면으로 접어든 만큼 이제는 기존의 양적 접근 투자법에서 질적 접근 투자법으로 전환하여야 한다. 즉 Capital Gain에만 치중했던 과거의 투자방식을 벗어나 Income Gain의 중요성을 깨닫는 사고방식으로의 전환이 필요하다.
임대수익에 치중하는 투자방식은 다음과 같은 사례로 들 수 있다.
매가
대출금
월이자7%
취등록세
보증금
월세
실투자금
월수익
수익률
안산
오피스텔
55,000,000
44,000,000
256,667
2,530,000
5,000,000
400,000
8,530,000
143,333
16.8
일산
오피스텔
61,000,000
48,800,000
284,667
2,806,000
5,000,000
450,000
10,006,000
165,333
16.5
천안
아파트
22,000,000
11,000,000
64,167
572,000
5,000,000
220,000
6,572,000
155,833
23.7
즉 쉽게 말해 굳이 매각하지 않아도 부동산을 보유한 상태에서 이미 충분한 임대수익을 계속해서 거둬들이는 것이다. 기존의 우리 부모님 세대가 해왔던 자본이득, 즉 매각차익에만 의존했던 방식으로는 좋은 수익률을 거두는 것이 점점 더 힘들어질 것이다. 취, 등록세, 양도세를 비롯한 각종 세금과 법무비용, 중개수수료 등 지불할 것을 다 지불하면서 충분한 수익을 기대하는 것은 굉장히 힘들어졌다. 오히려 각종 이자비용으로 인해 손해를 보게 될 가능성도 다분하다.
우리가 임대사업자와 관련하여 취득, 보유, 매각시의 세제에 대해서 앞에서 자세히 열거했지만, 그러한 세제 요건과 혜택들을 기억하자는 것이 이번 보고서의 본질이 아니다.
자료: 국토해양부, 9월 20일 시행
가장 최근에 발표된 임대사업자 관련 세금 변경 안이 다음과 같듯이 정부에서도 임대를 통한 부동산 투자(Income Gain)를 적극 권장하는 추세이다. 시세차익에만 몰두했던 과거 부동산 투자 방식이 현재 수많은 ‘하우스 푸어’ 들을 양산하는 문제를 야기하였고, 현재 대한민국 부동산을 이끌어가고 있는 베이비 붐 세대의 은퇴가 서서히 진행되고 있으며, 저출산과 고령화로의 인구구조 변화, 1~2인 가구 수의 증가 등의 요인으로 인해서 앞으로도 이러한 부동산 투자 트렌드는 점점 더 가속화될 것이다. 그리고 그것이 저성장 국면에 접어든 대한민국 자산시장에서의 생존 투자법이 될 것이다. Ⅷ. 비판
정부가 이번 8.29 대책을 내놓은 가장 핵심적 이유는 현재 침체되어 있는 부동산에 활기를 불어넣기 위한 것이다. 매입 임대 사업자에 대한 세제 지원 요건을 완화시켜줌으로써 주택거래를 활성화시키기 위한 것이다. 하지만 이는 애초의 의도와는 달리 큰 효과를 보지 못할 것으로 여겨진다.
왜냐하면 현재 부동산 시장 가격이 약보합세이고, 임대수익률이 매우 낮게 형성돼 매입임대사업자 요건을 완화해도 주택 매입이 크게 늘어나는 데는 한계가 있기 때문이다. 앞의 표에서 보여준 사례는 아주 특별한 성공 케이스에 해당할 뿐, 보편적인 것은 아니다. 대부분의 현재 임대수익률은 매우 낮게 형성돼 매입임대사업자 요건을 완화해도 주택 매입이 크게 늘어나는 데는 한계가 있다.
국민은행에 따르면 올 7월 수도권의 전세ㆍ매매가격 비율은 44.3%로 전세를 끼고 매입을 하려 해도 추가 비용이 많이 들어간다. 월세 수익률 역시 연 2~3%에 머물러 관리비용 등을 고려하면 제1금융권의 연 3% 이상 정기예금 이자율에 크게 못 미친다.
또한 현재 수도권 기준 미분양 주택의 71.4%가 몰려 있는 전용 85㎡ 초과주택은 매입임대 대상에 속하지 않아 미분양 해결에 실질적인 효과는 없을 것이란 전망도 나온다. 현재 부동산 거래가 부진한 가장 큰 이유는 중대형 미분양, 미입주 때문인데 이번 세제혜택 대상 주택은 기존과 동일하게 했기 때문에 문제가 해결되기는 쉽지 않다.
즉 거래활성화라는 측면에서 매입임대사업자에 대한 세금을 완화했지만, 그다지 큰 효과는 보이지 않을 전망이다.
또 다른 문제로는 2003년의 다음과 같은 기사를 보면 알 수 있다.
임대사업자 2채 →5채로 강화 추진 출처 YTN
“정부는 10.29 부동산 대책의 후속조치로 임대사업자 자격요건을 현행 2채에서 5채 이상으로 강화할 것으로 전망됩니다.
국토해양부는 지난 99년 미분양 해소와 주거 안정을 위해 2채로 낮췄던 임대사업자 등록요건을 원래 규정대로 5채로 환원시키는 방안을 검토하고 있다고 밝혔습니다.국토부는 소득세법 시행시기에 맞춰 규정을 적용할 방침으로 앞으로 4채 이하 임대사업자는 취등록세와 재산세의 면세나 감세 혜택을 받지 못하게 된다고 설명했습니다.이에 따라 현재 4채 이하의 임대사업자 7만 9천명은 세금 부담이 늘어나 사업을 포기하거나 임대주택을 5채 이상으로 늘려야 할 것으로 보여 정책 일관성에 대한 논란이 일 것으로 보입니다.”
즉 2003년에 임대사업자 자격요건을 2채에서 5채로 강화한 적이 있었다. 그 후 이번에 다시 5채에서 2채로 완화한 것이다.
정책이라는 것이 물론 호황과 불황의 사이클에 맞게 변경되어야 함은 당연한 일이지만, 다른 정책들과는 달리 이것은 요건이 바뀜으로써 많은 혼란을 가져올 수 있는 사안이기에, 잦은 변경은 사람들에게 불편함만 가중시킬 뿐이다.
< 참고문헌 >
1 . 구동희, 2010최신 부동산세법, 형설, 2010.
2 . 이재준, (2010 공인중개사) 부동산세법:2차, 한국교육방송공사, 2010.
3 . 민태욱, 부동산 조세법 10판, 부연사, 2009.

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