(★우수자료★) 부동산펀드의 모든 것 - 부동산펀드의 정의와 구조, 종류, 리츠의 차이점 리스크(위험), 문제점 및 개선방안

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(★우수자료★) 부동산펀드의 모든 것 - 부동산펀드의 정의와 구조, 종류, 리츠의 차이점 리스크(위험), 문제점 및 개선방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산펀드의 정의

2. 도입배경 및 근거법

3. 부동산펀드의 구조

4. 부동산펀드의 종류

5. 부동산펀드와 리츠의 차이점

6. 리스크(위험)

7. 부동산 펀드의 문제점 및 개선방안

본문내용

운용목적으로 하는 매입임대방식 부동산펀드를 의미한다.
* 화살표가 반대로 되어있으니 참고하세요!!
(3) 경공매형
경공매형 부동산 펀드란 법원이 실시하는 경매 또는 자산관리공사은행이 실시하는 공매를 통해 주로 업무용상업용 부동산을 저가에 매입한 후 임대하거나 매각함으로써 임대수익 또는 시세차익을 노리는 것을 주된 운영목적으로 하는 일종의 가치투자형 부동산 펀드를 의미한다.
임대형 부동산펀드가 임대소득의 취득을 주된 운영목적으로 하는 반면 경공매형 부동산펀드는 시세차익에 의한 자본소득의 취득을 주된 운영목적으로 하는 점에서 기본적인 차이가 있다.
(4) 유형에 따른 장단점
5. 부동산펀드와 리츠의 차이점
부동산펀드나 리츠 모두 일반투자자로부터 자금을 모아 운용한다는 점은 같지만 부동산 펀드는 간접투자자산운용법에 근거를 둔 일종의 수익증권인데 반해, 리츠는 부동산회사법의 규제를 받는 상품이다. 때문에 리츠는 거의 대부분 수익형 부동산에만 투자할 수 있고, 개발사업도 제한되어 있는 반면 부동산 펀드는 자금규제는 없고 현물출자도 가능하며 부동산 개발사업에도 투자가 가능하다는 차이점이 있다.
6. 리스크(위험)
(1) 부동산펀드의 종류에 따른 위험
1) 임대형 위험요인
2) PF형(대출형) 위험요인
3) 경공매형 위험요인
① 투자자산확보의 위험
경공매형부동산은 경매시장의 경쟁으로 인한 투자자산 확보의 위험이 있다. 시장이 과열되면 낙찰가율이 증가되어 참여하기 곤란하거나 원하는 수준의 펀드수익률 달성하기에 어려울 수 있다.
② 운용인력의 전문성
경공매형 부동산펀드의 수익률은 상대적으로 임대형이나 대출형보다는 수익률이 현저히 떨어지는 상태이다. 이는 투자자산이 미리 정해진 것이 아니라 저평가된 부동산을 찾아 수익을 실현하기 때문에 그에 따른 운용인력의 전문성이 더 요구되는 측면이 강한 반면 현실은 그렇지 않기 때문이다.
③ 법률 위험
복잡한 구조를 가지고 입찰에 따른 법적인 책임도 낙찰자에 귀속되어 사전에 법률적인 검토가 선행되지 않으면 권리상의 하자로 인해 예상치 못한 추가비용 발생됨.
④ 비용증가위험
부동산경매를 통해 물건을 취득할 때 발생하는 비용인 취득세, 등록세, 컨설팅 수수료 및 법무비용 등에다가 낙찰 후 리모델링, 재임대 등에 상당기간이 소요되어 비용이 추가적으로 되어 고비용구조이다.
⑤ 자산평가의 위험
투자자산의 가치평가를 함에 있어 전문인력에 의해 자산의 시장성, 환금성, 수익성 등의 종합적 판단이 필요하다. 그러나 초기 입찰 시 자산가치를 너무 높게 판단하여 가격을 높이 설정하면 임대수익 하락과 재매각시 가격하락에 따른 수익률 저하를 감당하기 어려워진다.
7. 부동산 펀드의 문제점 및 개선방안
(1) 부동산 펀드의 문제점
1)높은 사모 부동산펀드 규제
자본시장법은 공모펀드 뿐만 아니라 대부분의 사모펀드도 규율하고 있으며, 공모펀드에 대해서는 엄격한 규율을 적용하고, 다른 사모펀드에 대해서도 다른 수준의 규율을 적용하고 있다. 하지만 사모펀드에 대한 과다한 규제는 문제가 되고 있다. 공모펀드와 거의 유사한 유형의 사모펀드를 사모집합투자기구로 정의하여 일부 규제를 적용하지 않고 있으나 기본적으로는 공모펀드에 적용되는 대부분의 규율이 그대로 적용되고 있으며, 과거 간투법 및 현재의 자본시장법 하에서 사모투자전문회사 이외 일반적인 사모펀드, 즉 사모집합투자기구는 펀드의 투자대상 및 자산운용방법 등이 기본적으로 공모펀드와 큰 차이가 없다
펀드운용상 투자자 보호항목
자본시장법상 부동산펀드(집합투자업자)
공모 부동산펀드
사모 부동산펀드
이해상충 방지체계 구축
및 이해 상충 관리의무
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내부통제기준 제정
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준법감시인 선임의무
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업무보고서 제출 공시
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업무간 계열사간 정보교류차단
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직무관련 미공개저보를 자기 또는 제 3자의 이익을 위한 이용하는 행위금지
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이해관계인과의 거래제한
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펀드재산 보관*관리 위탁 의무
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자산운용보고서 투자자에게 제공
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2) 부동산펀드 제도의 이원화
국내 부동산펀드는 <표 2>와 같이 이원화된 규율관리 체계를 가지고 있다. 투자자에게 간접투자수단을 제공하는 것을 주 목적으로 하는 일반적인 펀드는 자본시장법으로 규율하고있고, 리츠는 부동산투자회사법으로 규율하고 있다. 즉 거의 동일한 투자자의 형태를 가지고 소관부처별로 이원화된 법률구조를 가지고 있다. 그러므로 투자자는 자본시장법상의 부동산펀드와 부동산투자회사법의 부동산투자회사의 펀드의 혼란을 초래할 가능성이 잇다.
<표2>부동산펀드와 부동산 투자회사의 운용형태 비교
투자기구
부동산펀드
부동산투자회사(REITs)
투자업무
개발사업위주
임대운용 위주
운용형태
타인자본(PF대출 중심)
자본투자 중심
운용기관
단기(3년이내)
장기(5년이상)
투자대상
분양형 주택,상업용 부동산
임대위주 오피스 및 상업시설
위험요인
부동산개발사업의 위축으로 단기 위주의 자금문제 발생
투자기관의 경쟁심화,오피스 가격급등
(2) 문제점 개선방향
1) 사모펀드의 규제 완화 개선방안
사모펀드는 소수의 전문투자자에게 운용제약이 거의 없는 고수익*고위험 투자수단을 제공하는 것이 가장 큰 특징이다. 전문투자자는 위험으로부터 자신을 보호 할 수 있는 능력이 있기 때문에 투자자보호의 필요성이 크지 않다. 따라서, 일반투자자를 대상으로 한 공모펀드보다는 투자자보호관련 규제 및 운용규제 등을 낮은 수준으로 설정하는 것이 바람직하다. 그래서 사모펀드에 대한 규제를 대폭 완화하고 사모펀드가 되는 기준을 합리적으로 개선할 필요성이 있다. 예를 들어서, 약관 제정시 금융위에 사전보고를 하게 되어 있는 것을 사후보고로 개선토록하고, 기준가격 공시주기를 현재의 매일에서 1개월 등으로 늘린다. 현금환매 이외의 실물에 의한 환매를 허용토록 하며, 투자설명서 제공 및 각종보고서 제공의무를 완화한다.
2)부동산펀드의 이원화 개선방안
현재 국내 부동산펀드 시장을 규율하고 있는 법은 자본시장법에 의한 부동산펀드와 부동산투자회사법에 의한 리츠로 이원화되어있다. 따라서, 향후의 국내 부동산펀드의 법*제도적 개선 방향 또한 포괄적인 규제방식인 자본시장법에 의한 단일 규범체계로 통합되는 방향으로 논의가 이루어져야 할 것이다.

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