[토지정책론] 부동산보유세 (한동근 교수 vs 김경환 교수)

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[토지정책론] 부동산보유세 (한동근 교수 vs 김경환 교수)에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

위한 보유세 강화인가?
우리나라의 보유세제는 2005년부터 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 이원화되었으며 지방정부의 재원조달 수단이기 보다는 부동산 가격 안정을 위한 정책세제로 인식되고 있다. 그러나 ①보유세는 국지적인 주택가격 상승을 막을 수 있는 효과적인 수단이 아니며 ②국민들의 주거수준을 낮추는 결과를 초래할 가능성이 높다. 또한 ③현실적으로 주택가격 대비 실효세율 목표치인 1%는 소득수준에 비해 지나치게 높으며 우리나라의 전반적인 부동산 세금부담을 감안하면 더욱 그러하다.
이러한 필자의 주장에 대한 논거를 들어보면 다음과 같다.
첫째, 보유과세가 인상되면 부동산 보유에 따른 비용이 증가하고 주택의 투자수익률이 낮아져 주택에 대한 (투기적) 수요가 줄어들 것이라는 주장은 옳지 않다. 왜냐하면, 주택 보유과세가 인상되면 그 시점에서 주택 보유자들의 세금 부담은 늘지만 그 이후에 주택을 구입하는 사람들의 주택 보유 수익률은 불변이기 때문이다. 보유과세 인상에 따른 주택가격 하락은 한번에 그치며 이러한 자본화(capitalization) 효과가 즉각적으로 100% 일어날 것인지는 실증적인 질문이나, 최초 하락 이후 주택가격 상승률은 시장 수요 공급 여건에 따라 결정된다. 실제로 재산세 실효세율이 우리나라보다 훨씬 높은 미국 주요도시에서도 최근 몇 년 동안 주택가격이 우리나라보다 더 큰 폭으로 상승하였고, 미국 내에서 실효세율이 높은 도시일수록 주택가격 상승률이 낮다는 증거도 없다.
둘째, 보유세 부담이 증가하면 장기적으로 주택재고가 감소한다. 보유세 인상으로 매매 가격이 하락하면 주택의 신규 공급이 줄기 때문이다. 부동산 보유세가 자원배분의 효율성을 해치지 않고 세부담이 전가되지 않아 이상적인 세금이라는 주장이 있으나, 이것은 공급이 고정적인 모든 용도의 토지에 대해 동일한 세율로 부과되는 토지세에만 해당되며 공급이 가변적인 건물에 대한 과세에는 성립하지 않는다. 2000년 현재 우리나라 1인당 주거면적은 영국과 독일의 절반에도 못 미치고 일본의 60% 수준인데, 이러한 상황에서 주택재고 감소를 초래할 건물 보유세 증가는 바람직하지 않다.
셋째, 보유세 실효세율 1%라는 목표치의 타당성에 관한 문제이다. 재산세는 그해의 소득으로 납부하는 것이므로 담세능력도 재산가치가 아닌 소득을 감안해서 설정해야 한다. 우리나라의 재산세 실효세율을 정부의 주장과 같이 미국과 같은 1%로 올린다면, 소득으로 세금을 감당하기 어려운 사람이 상당수에 이를 것이며, 특히 은퇴한 노령가구에게는 심각한 부담이 될 수 있다. 왜냐하면 미국은 가격 대비 실효세율은 1%이지만 세금부담이 소득의 3% 정도이기 때문이다. 정부가 과중한 세금을 부과하고 그 세금을 감당할 수 없는 일부 국민들이 더 작은 집으로 옮겨가도록 강요한다면 이는 정책의 본말이 전도된 것이다. 우리 말고 지구상에 어느 나라 정부가 세금을 통해 주거의 하향이동을 유도하는 방식으로 주택가격의 안정을 추구하는지 모르겠다.
부동산 세제개편은 필요하지만 그 목적은 국지적 주택가격의 안정이 아니라 부동산 조세 전반의 효율성과 공평성을 높이는데 두어야 한다. 이를 위해서는 지금도 주요 외국에 비해 높은 수준인 전체 부동산 관련 조세수입의 범위 안에서 보유세를 인상하고 거래세를 인하하며 양도소득세를 정상화한다는 원칙을 지켜야 하겠다. 보유세 실효세율 1% 달성이라는 무리한 목표를 수정하고 세금 부담을 점진적으로 높여가되 집값에 비해 소득이 낮은 65세 이상 은퇴 노령가구가 보유한 1가구 1주택에 대해서 만이라도 종합부동산세를 감면해 주는 것이 좋겠다.
2) 한동근 교수의 주장 (2006. 7. 27) : 부동산가격 잡는 토지보유세
토지보유세가 매우 바람직한 성격을 가지고 있다는 것에 대부분의 학자들이 동의하고 있다. 그럼에도 보유세 강화라는 현정부의 정책방향이 논란을 일으키는 이유 중의 하나는 토지와 주택(혹은 건축물)을 구분하지 않고 전혀 성격이 다른 이 둘을 합쳐 ‘부동산’이라고 부르고 거기에다 보유세를 강화하겠다는 데 있다. 필자는 ①토지에 대한 보유세 강화에는 찬성하나 건물(주택)에 대한 세금은 경감되거나 없애야 한다고 생각한다.
왜냐하면 주택에 대한 과다한 보유세는 공급을 위축시키므로 건물에 대한 보유세는 낮을수록 좋다. 그러나 토지에 대한 보유세는 다르다. 특정한 입지의 토지는 공급이 비탄력적이기 때문에 보유세를 부과하더라도 공급량이 줄거나 용도가 변하지 않는다. 즉 토지보유세는 효율적이라는 것이 전통경제학의 입장이다. 그렇다면 토지보유세는 토지로부터 발생하는 불로소득을 환수하기에 가장 적절한 수단이 된다.
도시주택의 경우 주택매매가격에서 차지하는 토지가격의 비중이 매우 크므로 토지 가격의 안정은 주택가격 안정과 밀접하게 연결되어 있다. 토지보유세가 지가(그리고 주택가격)를 하향 안정시키는 경로는 자본화효과, 토지에 대한 투기적 수요 억제, 유휴토지의 개발이 촉진됨으로써 주택공급이 늘어나 주택가격이 하락하는 것이다. 자본화 효과의 실제 크기와 그 효과의 신속성에 대해서는 연구가 필요하겠지만 가격안정의 효과가 있다는 것은 확실하다. 자본화효과보다 더 큰 것은 두 번째 경로인 투기적 수요의 억제효과이다.
이제 김경환 교수가 문제삼은 토지보유세의 지가(혹은 주택가격) 안정 효과에 대해 살펴보기로 한다. 첫째, 김경환교수는 토지보유과세가 인상되어도 토지에 대한 투자수익률이 불변이므로 토지에 대한 투기적 수요가 줄어들지 않는다고 주장하고 있다. 그러나 이 같은 주장은 보유세가 가지는 자본화효과 이외의 또 다른 강력한 효과인 보유비용효과(holding-cost effect)를 고려하지 않은 주장이다. 세금 이상으로 수입이 생기는 사업을 할 수 없는 지주가 토지보유에 따른 부담을 피하기 위해 토지를 매각하거나, 세금이상의 수입을 뽑아낼 수 있도록 토지를 더 잘 활용하려고 노력할 것이다. 이와 같이 보유세의 강화는 투기적 수요를 줄이는 한편 토지개발 수요를 촉진시켜 주택가격 안정에 도움을 준다.
둘째, 미국에서 실효세율이 높은 도시일수록 주택가격 상승률이 낮다는 증거가 없다고 하면서 보유세의 가격안정화 기능을 과소평가하는 것도

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