경매 물건 취득을 통한 부동산 개발

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경매 물건 취득을 통한 부동산 개발에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론
1. 연구의 배경 및 목적
2. 연구의 범위

Ⅱ. 본론
1. 경매물건 개요
2. 대상지 물건 분석
3. Legal Frame 분석
4. 대상지 물건 상권분석
5. 대상지 물건에 변경 적용될 Legal Frame
6. 대상지 물건의 증축 설계를 통한 리모델링 계획
7. 사업수지 분석
8. 사업성 분석

Ⅲ. 결론

참고문헌

본문내용

) 취득원가 계획 : 9,160,000,000원
(1) 원시취득 : 7,746,000,000원
① 낙찰가 : 7,113,000,000원
② 취득세 : 356,000,000원 (낙찰가의 5%)
③ 명도비용 : 100,000,000원
④ 명도기간이자 : 178,000,000원 (6개월, 이율 5%)
(2) 증축 및 리모델링 관련 비용 : 1,413,000,000원
① 증축비 : 558,000,000원 (698평, 평당 2,645,000원, 80%)
② 공조 : 50,000,000원
③ 조경 : 100,000,000원
④ 창호 : 200,000,000원( 696평, 평당 1,653,000원, 50%)
⑤ 설계 및 감리 : 50,000,000원
⑥ 구조보강 : 50,000,000원
⑦ 철거비(외부 및 내부) : 100,000,000원
⑧ 보존등기비 : 37,000,000원 (3.16%)
⑨ 건설이자 : 208,000,000원(6개월, 이율 5%, 기간의 1/2)
2) 층별 임대료 및 관리비
* 월별 총 보증금 405,478,000원, 총 임대료 40,547,800원, 총 관리비 15,170,000원
(1) 임대료 산정 기준
1층 : 3층(기준층) 기준 1.8배 --> 평당 보증금 990,000원, 평당 임대료 99,000원
2층 : 3층(기준층) 기준 1.5배 임대료 산정 --> 평당 보증금 825,000원, 월 임대료 82,500원
3층~7층 : 보증금 평당 550,000원, 월임대료 평당 55,000원
(2) 관리비 산정(중앙냉난방) : 25,000원
(3) 임대료 및 관리비 인근 사례
① 남강빌딩(뱅뱅사거리, 평당) : 보증금 150만원, 임대료 5.4만원, 관리 2.5만원
② 대각빌딩(강남역, 평당) : 보증금 150만원, 임대료 5.6만원, 관리비 2.5만원
③ 우덕빌딩(우성아파트사거리, 평당) : 보증금 65만원, 임대료 6.5만원, 관리비 3만원
* 본 사례들은 대형빌딩으로 역세권 또는 대로변에 위치해 있으며 준공연도가 15년 이상된 건물이나 임대료가 저렴하고 임대가 잘 나가는 대형빌딩 사례이다. 따라서 대상지 건물이 뱅뱅사거리 이면이고 신축 중형빌딩임을 감안한다면 유사한 다소 낮은 임대료로 산정하는 것이 옳다고 판단된다.
(1) 1층 + 2층 : 보증금 131,283,000원, 임대료 13,130,000원, 관리비 3,000,000원
(2) 3층~4층 : 보증금 62,965,000원, 임대료 6,296,000원, 관리비 2,860,000원
(3) 5층 : 보증금 61,076,000원, 임대료 6,108,000원, 관리비 2,780,000원
(4) 6층 : 보증금 45,408,000원, 임대료 4,540,000원, 관리비 2,060,000원
(5) 7층 : 보증금 41,781,000원, 임대료 4,178,000원, 관리비 1,610,000원
표2_ 취득원가 및 층별 임대료
취득원가 층별 임대료
8. 사업성 분석
1) 초기 투자금액 : 9,1450,000,000원
2) 매각예상금액 (5년 후 자산매각) : 120억 원
3) Cash Flow (현름흐름)
(1) 임대기준 : 공실률 5% 예상, 증축 후 6개월 임대 완료 예정
(2) 할인율 : 물가상승률 3%, 지급이자율 5%, 수입이자율 1%
(3) 감가상각 (증축 고려) : 30년
4) IRR (내수수익률) : 10%
5) NPV(순현재가치) : 756,000,000원
표3_ 대상지 물건 향후 5년 운영 추정손익표
Ⅲ. 결론
서초동 강남대로변 이면에 실제로 2012년도에 경매로 나와 있는 중형 오피스빌딩의 실제 낙찰가를 기초로 하여 변경된 Legal Frame에 따라 여유가 있는 용적률을 찾는 증축 작업과 기존 대상지 물건의 리모델링 과정을 거쳐서 저층부를 쾌적하고 고급스러운 근린생활시설로 리모델링하여 주변 상주하고 있는 오피스 근무 인구와 유동 인구들을 유인할 수 있는 F&B로 Tenant를 유치하고, 상층부는 조용하면서 쾌적한 고급스러운 중소형 오피스를 찾는 중견기업을 유치하는 것을 Target으로 하여 임대수익을 극대화시키는 것으로 사업계획을 구상하여 추정한 것이다.
최근 수년간 강남대로와 테헤란로 대로변의 대형빌딩들의 공실률이 10% 이상을 상회하고 있는 실정이고 임대료는 평당 7만원~12만원으로 건물 컨디션에 차이가 있지만, 임대료는 매우 높은 상황이다. 이러한 상황은 향 후 수개월 내에 크게 개선될 것으로 예상되지 못하고 있어 앞으로도 당분간은 공실률은 현재의 상태로 유지되거나 증가될 것으로 전망된다.
따라서 본 연구의 대상지 물건은 강남대로 이면에 위치하고 있던 중형빌딩을 리모델링을 통해 기존에는 없던 엘리베이터를 추가 설치하고, 사무실 층고를 높이고, 조경시설을 강화하는 등 건물의 컨디션을 개선하고 근무환경을 최적화시켜 강점을 창조하고, 반면 중형빌딩임에도 불구하고 주차장이 자주식이라는 장점을 살려 대로변의 대형빌딩과는 차별화된 현 경제상황에 맞는 적정임대료를 책정하여 공실률을 낮추는 전략을 세웠다.
건물환경은 좋으면서도 저렴한 임대료 조건으로 대로변과 유사한 좋은 교통환경으로 다양한 노선의 버스와 전철역을 이용하여 출퇴근할 수 있는 환경의 건물로 탈바꿈하여 향후 5년간 임대수익을 극대화하여 본 대상지 물건의 매각가치를 높여서 매각하는 것이 목표였고, 경매로 인한 낙찰로 초기 투자비용이 상대적으로 낮으므로 현재 가격에서 떨어질 위험은 매우 희박하고 상대적으로 높아질 가능성은 매우 높다. 또 현재 제3종 일반주거지역의 토지이용계획이 점차적으로 인근 지역이 일반상업지역으로 넓혀지고 있는 점 등을 감안했을 때 충분히 자산으로서의 가치가 높다고 판단된다.
* 참고문헌 *
1. 이종규 저, 부동산 개발사업의 이해, 부연사(제4판), 2012.
2. Denise DiPasquale & William C. Wheaton 공저, 조주현 역, 부동산시장분석론, 부연사, 2012.
3. CCIM, CCIM Market Analysis for Commercial Investment Real Estate외, 2012.
4. 구수미감정평가사사무소, 감정평가서, 평가서번호 2012M-10001, 2012.

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