[부동산법제 2025학년도 1학기 중간과제물] 서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 甲이 차용금 1억 원을 변제하지 못하자 丙은 2025년 3월 15일 근저당권에 기한 경매를 신청하였고 경매절차가 진행되어 2025년 4월 20일 A에게 1억 5천만 원에 낙찰되었다 경매대금 1억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오

소개글

[부동산법제 2025학년도 1학기 중간과제물] 서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 甲이 차용금 1억 원을 변제하지 못하자 丙은 2025년 3월 15일 근저당권에 기한 경매를 신청하였고 경매절차가 진행되어 2025년 4월 20일 A에게 1억 5천만 원에 낙찰되었다 경매대금 1억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산법제 2025학년도 1학기 중간과제물

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론
1. 법률관계 정리: 권리 발생 및 시점별 우선순위
2. 乙(임차인)의 권리 분석: 대항력과 우선변제권
1) 대항력의 요건과 효력
2) 우선변제권의 요건 충족 여부
3) 배당요구의 시기와 적법성
4) 보호 범위와 한계
3. 경매절차상 권리변동 및 배당구조 분석
1) 경매개시로 인한 권리소멸 여부
2) 배당순위의 결정
3) 실무상 주의점

Ⅲ. 결론

Ⅳ. 참고문헌

본문내용

을 설정하였다. 이후 채무불이행으로 인해 경매가 개시되었고, A가 이를 낙찰받았다.
먼저, 임차인 乙은 2023년 3월 10일에 체결한 임대차계약에 따라 해당 건물에 실제 입주해 영업을 개시했고, 사업자등록을 완료하였다면 상가건물임대차보호법 제3조의 대항력 요건을 충족한 것으로 보아야 한다. 이는 후순위 근저당권자나 낙찰인에게도 대항할 수 있는 권리로, 乙은 경매 이후에도 건물 1층에 대한 임차인의 지위를 유지할 수 있다. 단, 보증금에 대해 우선변제를 받기 위해서는 확정일자 있는 임대차계약서와 함께 적법한 시점 내에 배당요구서를 제출해야 한다.
乙이 보증금 1천만 원에 대해 확정일자를 받아두었고, 경매개시 이후 법원이 정한 배당요구종기까지 배당요구를 제출하였다면, 乙은 우선변제권이 인정되어 경매대금 중에서 甲보다 앞선 순위로 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 수 있다. 반대로, 확정일자가 없거나 배당요구를 하지 않은 경우, 대항력은 인정되더라도 보증금은 낙찰인 A가 아닌, 소유자였던 甲에게 반환 청구해야 하며, 이는 회수 가능성이 낮아진다는 실무적 리스크를 안게 된다.
경매결과 낙찰대금은 총 1억 5천만 원으로 확정되었다. 여기에 대한 배당은 다음과 같이 정리된다:
근저당권자 丙은행은 채권금액 1억 원을 전액 배당받는다. 이는 근저당권이 임대차계약 이후에 설정되었더라도 등기부상 우선순위를 확보하였기에 가장 먼저 보호된다.
임차인 乙이 확정일자를 갖추고 배당요구를 적시에 한 경우, 보증금 전액 1천만 원을 배당받을 수 있다. 단, 낙찰대금 중 잔여금(5천만 원) 범위 내에서만 가능하므로, 그 금액 내에서 전액 또는 일부가 지급된다.
**잔여 배당금(최대 4천만 원)**은 소유자 甲에게 귀속된다. 다만, 乙이 배당요구를 하지 않았다면, 1천만 원의 배당은 이루어지지 않고, 甲이 총 5천만 원을 배당받게 된다.
이러한 구조는 상임법상 임차인의 권리 보호가 어느 시점, 어떤 방식으로 행사되느냐에 따라 현실적 결과가 달라진다는 점을 시사한다. 대항력과 우선변제권은 법적 개념이지만, 그 실질적 효력은 임차인의 행위(확정일자 확보, 배당요구 제출 등)에 좌우된다. 따라서 임차인 입장에서는 계약 직후 반드시 확정일자를 받아두고, 경매 개시 시 법원 게시사항을 주의 깊게 확인해 배당요구를 적시에 해야 보증금 손실을 최소화할 수 있다.
결론적으로, 이 과제는 단순한 배당 순서의 문제가 아니라, 권리의 시기적 형성과 절차적 행사 방식이 부동산 임대차 분쟁에서 얼마나 결정적인 역할을 하는지를 보여주는 사례라고 할 수 있다. 이는 향후 유사한 법률관계를 다룰 때도 동일하게 적용될 수 있는 중요한 기준을 제공한다.
Ⅳ. 참고문헌
김준호, 『민법강의』, 법문사, 2024년판
오시영, 『부동산경매 법률실무』, 삼조사, 2024
정태옥, 『민사집행법』, 박영사, 2024
박종일, 『상가건물임대차보호법 해설』, 신조사, 2023
법원행정처, 『법원실무제요: 민사집행법』, 대법원 출판부, 2024
부동산법제(2024), 조승현·이호행, 한국방송통신대학교출판문화원.

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