한국 주택시장의 문제점과 그 대안

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한국 주택시장의 문제점과 그 대안에 대한 보고서 자료입니다.

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양상을 보이면서 정부의 주택시장 안정과 투기근절을 위한 많은 대책들이 발표되었다. 물론 일시적인 가격 안정시책도 있으나 이번 대책에는 주택 보유세 강화 등 비교적 중장기적이고 주택시장의 근본적인 문제점을 다루는 정책내용도 포함되어 있다. 향후 일관된 정부의 정책 실천 의지가 유지된다면 주택시장은 안정세를 이어갈 것으로 예상된다.
그러나 한편, 소득이 증가하고 사회가 발전할수록 사람들의 생활의 질적인 요구는 높아진다. 특히 인간생활의 필수적인 “주거”를 담당하는 “주택”은 더욱 다양한 기능과 서비스를 요구하게 될 것이다. 인구 구조의 변화도 주택시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 노령인구와 1인가구가 증가하고 있으나 높은 이혼율로 인해 가족의 구조가 크게 변화하고 있다. 저금리 기조가 지속되면서 주택을 투자의 대상으로 인식하는 수요도 점차 증가하고 있다.
이처럼 다양해진 주택수요에 획일적인 기준을 적용하는 것은 적절하지 못하다. 또한 정부가 주택시장의 전부를 조절하기도 어렵다. 그러므로 정부는 정책대상을 좀더 구체화하여 실질적인 정책수행을 도모할 필요가 있다. 동시에 민간 주택시장의 시장 기능 활성화와 정착을 위한 시스템 정비에 주력하여야 할 것이다.
정부의 후분양 시행일정과 활성화 정책의 발표와 함께 정부는 현행 주택공급제도에 대한 전면적인 재검토가 필요하다. 지금까지 정부 정책에 의해 청약저축 등에 가입하여 신규 주택을 마련하고자 했던 주택수요자들에게 미칠 영향을 최소화하기 위해서라도 주택공급제도에 대한 개편방향의 설정과 단계별 시행전략을 수립하는 것이 시급하다.
다음은 계층별로 다양한 정책접근이 필요하다는 것이다. 소득 3분위 이하의 빈곤층에게는 공공부문이 직접적으로 임대주택을 공급하는 정책이 필요하다. 현재 추진 중인 국민임대주택이 실질적으로 빈곤층에게 적절히 배분될 수 있도록 하는 방안이 마련되어야 할 것이다. 다음은 주택금융이 조금만 지원된다면 자가를 구입할 수 있는 중서민층에 대한 주택정책이다. 이들에 대해서는 공공이 저렴한 가격의 분양주택을 공급하는 방안을 마련하여야 할 것이다. 현재 주택금융공사를 통해 주택구매자금을 지원하고 있으나 현재 주택가격 수준이 너무 높아 이들이 구입 가능한 주택이 매우 제한적일 수밖에 없다. 따라서 이 계층에게는 주택자금지원과 함께 구입 가능한 가격 수준의 분양주택을 공급하는 방안이 시급하다. 다음은 중상위층의 주택시장이다. 이 시장은 정부가 직접 개입하는 것은 최소화하여야 한다. 그러므로 현재 획일적으로 적용되고 있는 주택건설 기준 및 공급기준을 계층별로 세분화하여 차별적으로 적용하든지 아니면 이러한 상위층의 주택공급에 대해서는 공급제도의 적용을 배제하는 것도 하나의 대안이 될 수 있다.
마지막으로 주택거래와 관련하여 소비자를 보호할 수 있는 계약시스템을 구축하는 일이 필요하다. 즉 현재는 청약통장을 사용하여 주택을 구입한 후 하자발생시 환매가 불가능하다. 또한 설사 다른 사람에게 매도하더라도 청약자격이 상실되어 신규 주택을 공급받기 위해서는 일정 기간을 기다려야 한다. 주택의 품질에 대한 소비자들의 요구수준이 향상되고 있는 점을 감안하여 소비자 중심의 다양한 계약시스템과 이에 수반되는 보험 상품 등의 개발이 요구된다. 이에 대해서는 부록에 일본의 주택품질 관련 제도를 간략히 정리하여 소개하였다.
마지막으로 주택거래 신고제, 실거래가 과세 등 부동산 시장의 투명성이 요구되는 현 시점에서 개인단위의 주택거래에 한정되어 있는 현행 주택거래 시장을 법인 단위의 중개업을 활성화시킴으로써 거래의 투명성을 확보하는 일이 필요하다. 외국의 경우에는 법인 단위의 부동산 중개법인이 많으며 이들이 중개알선과 하자보수 등의 보험상품도 같이 판매하고 있다. 실거래 과세기반 구축과 부동산 거래의 투명성 확보를 위해 중개법인의 활성화도 주택공급 차원에서 반드시 필요한 사항이라고 할 것이다. 그러기 위해서는 현행 중개 수수료율을 상향조정하여 현실화하고 중개서비스가 매매알선뿐만 아니라 모기지 브로커리, 세제, 유지, 보수 등 종합서비스를 제공하는 산업으로 확대되도록 유도하는 정책이 함께 이루어져야 할 것이다.
참고 도서
한국의 건설산업, 그 미래를 건설하자 삼성경제연구소 펴냄
주택공급관련제도 개선방안연구 국토개발연구원 펴냄
참고 사이트
건교부 주택도시국 http://www.moct.go.kr/
주택산업 연구원 http://khi.re.kr/
삼성경제연구소 http://www.seri.org
자유기업원 http://www.cfe.org/

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선분양,   주택시장,   후분양,   주택거래 신고제,   부동산 거래