[부동산 증권화][부동산금융][부동산투자신탁][부동산시장][부동산][부동산투자]부동산 증권화, 부동산금융, 부동산투자신탁을 통해 본 부동산시장의 현황과 과제 및 발전방향 분석(부동산, 부동산투자, 부동산시장)

소개글

[부동산 증권화][부동산금융][부동산투자신탁][부동산시장][부동산][부동산투자]부동산 증권화, 부동산금융, 부동산투자신탁을 통해 본 부동산시장의 현황과 과제 및 발전방향 분석(부동산, 부동산투자, 부동산시장)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 국내 부동산시장 현황

Ⅲ. 부동산 증권화의 개념과 효과
1. 부동산 증권화의 개념
2. 부동산 증권화의 특징과 효과

Ⅳ. 부동산 증권화 과정에서의 가치평가
1. 부동산 증권화 과정에서 가치평가의 중요성
2. 유동화 자산의 가치평가 기법

Ⅴ. 부동산 금융
1. 시장 개황
2. 금융시장의 변화

Ⅵ. 부동산 금융산업의 활성화를 위한 과제

Ⅶ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 도입과 자산실사 업무의 도입방안

Ⅷ. 부동산투자회사제도의 발전방향

Ⅸ. 결론

본문내용

도의 안정적인 정착을 위해서 우리나라의 경우는 엄격한 자산실사에 근거한 부동산정보의 공시가 그 어느 때보다도 중요하게 되고 있다. 따라서 새로이 도입되는 부동산간접투자 제도의 정착과 투자자 보호를 위해서는 지금까지 살펴본 세계적 자산실사 동향에 부합하면서도 우리나라 실정에 적합한 시행령, 시행규칙 등의 후속작업이 요구된다.
최근 자산실사가 하나의 산업분야로 발전하고 있지만 그 동안 공시기준 준수에 중점을 두는 법적 관점이 지배적이었기 때문에 내용보다는 형식에 중점을 두었다. 그러나 관련 산업의 발전에 따라 투자의 관점에서 경제?경영적인 측면이 중시되고 있는 추세로 옮겨가면서 매우 광범위한 검토영역에 걸쳐 다양한 조사분석 항목들을 검토대상으로 삼고 있다. 따라서 투자의 관점에서 적절한 실사기준을 구성하기 위해서는 사전에 대분류로서 실사의 주요 구성범주를 구분하는 것이 실사업무의 수행과 관리 측면에서 매우 중요하다.
아울러 부동산 자산실사 업무가 가까운 시일 내에 하나의 산업분야로 발전할 수 있을 것으로 예상됨에 따라 시장전개 초기에는 부동산감정평가법인, 법률?회계법인, 건설 및 부동산관리회사 등이 제휴관계를 맺고 시장역량을 넓혀 가는 것이 바람직할 것으로 보인다. 부동산은 법적, 경제적, 물리적 실체로서의 복합성을 띠고 있어 어느 한 분야로만 평가할 수 없기 때문이다.
Ⅷ. 부동산투자회사제도의 발전방향
회사형태의 부동산투자회사로서 일반 투자자금을 부동산사업에 유치하기에는 한계가 있다. 따라서 일반 투자자금을 부동산에 유치하기 위해서는 매력적인 부동산 투자사업이 먼저 제시되어야 할 것이다. 높은 수익성이 예상되는 경우에만 일반투자자들이 움직인다는 것이, 평범하지만 확고한 진리이다. 주식시장에서 수익성이 높은 주식에 투자한다는 사실이 이를 설명해 준다.
이러한 매력적인 사업과 투자를 연계할 수 있는 가장 적절한 제도는 바로 투자대상이 사전에 확정되는 대상특정형(specified) 리츠라 하겠다. 대상특정형 리츠란 특정사업을 미리 선정, 제시한 후 이 사업에 투자자의 자금을 유치하여 사업을 추진한 후 그 사업수익을 투자자에게 배분하는 방식의 간접투자제도로 회사형이 아닌 신탁형으로 도입이 가능할 것이다. 이 경우 부동산투자회사는 어디까지나 펀드운영회사의 성격을 지녀야 한다. 즉 특정 내용의 부동산 사업을 선정하여 이것을 일반투자자에게 공개하여 투자자금을 유치하고, 이 사업을 미리 공개한 방식대로 추진한 후 그 사업수익을 투자자에게 배당하는 업무만을 행하는 것이다. 이 특정사업이 끝나 투자원금과 배당금을 투자자에게 지급함으로서 이 리츠는 소멸하게 된다.
대상특정형 부동산 간접투자제도의 경우에도 이 제도의 성공을 위해서는 무엇보다 투자자보호에 만전을 기해야 할 것이다. 부동산 투자사업을 하기 위해서는 특정의 자격요건을 갖추게 함으로서 진입장벽을 높이는 것이 제도도입의 초기에는 바람직하다. 물론 부동산투자회사의 진입장벽을 낮출 경우 많은 회사들이 등장하여 경쟁을 통한 시장경제의 장점을 기대할 수도 있으나 투자대상사업을 경쟁적으로 물색하는 과정에서 투자수익성이 불확실한 사업을 선택하는 등 투자자보호가 경시될 개연성이 높아지는 것이다.
또한 투자사업에 대한 많은 정보가 투자자에게 제공되도록 하여야 한다. 이는 투자자가 보다 합리적인 투자결정을 하는데 필요하다. 투자에 대한 결과책임은 모두 투자자의 몫이다. 따라서 투자회사는 독립적이고도 객관적인 전문용역회사의 투자사업에 대한 사업성 혹은 수익성 검토보고서를 마련하여 그 내용이 투자유치에 앞서 투자자에게 공개되어 투자결정에 참고가 되도록 하여야 한다. 투자정보가 부족하여 맹목투자가 될 경우에는 투자자보호가 그 만큼 소홀해 질 것이다. 경우에 따라서는 2개 이상의 검토보고서를 제공하는 것이 바람직하다.
Ⅸ. 결론
부동산투자신탁은 거대한 부동자산인 부동산을 대중투자자들이 쉽게 투자의 대상으로 고려할 여지를 준다는 점에서 매력적인 새로운 투자대상임에는 틀림이 없다. 이로 인하여 부동산시장이 활기를 찾을 수도 있고, 자금융통이 필요한 부동산소유주나 기업들도 해당 부동산에 대한 소유권을 유지하면서 부동산의 증권화를 통하여 자금을 조달할 수 있다는 장점이 있다. 특히 회사형 REITs는 부동산투자 및 관리를 전문가에게 위탁하여 관리?운영하게 함으로써 수익성을 제고하고 투자자보호를 위한 부동산시장의 투명화를 높일 수 있는 제도라고 할 수 있다. 따라서 많은 대중투자자들이 참여하는 부동산증권시장이므로 증권거래법 못지 않은 공시의 철저가 요망되기도 한다.
위의 사실들을 고려해 볼 때 우선 국내에 부동산투자전문가가 너무나 부족하다는 현실을 지적하지 않을 수 없으며, 부동산투자?관리전문가를 양성하는 일이 시급하다. 부동산투자에 관한 전문적인 지식과 경험을 갖춘 전문가를 많이 배출하는 것과 아울러, 외국업체와의 제휴 등을 통하여 전문역량을 갖추는 부동산투자전문법인의 설립도 필요하다. 또한 부동산투자회사법의 규정에서 살펴본 바와 같이 입법과정에서 좀 더 철저한 준비를 하여야 함은 물론이거니와 전체적인 법체계를 고려하여 다른 법과의 중복되는 규제를 피하는 노력도 있어야 할 것이다. 관행과 합리적인 분석이 결여된 상태에서 직감에 의하여 투자하는 것이 아니라 시장정보에 대한 과학적인 분석과 합리적인 의사결정을 토대로 부동산투자를 수행할 수 있도록 부동산시장의 분석모형과 투자결정 시스템을 개발하고 이를 시행할 전문가들이 배출될 수 있도록 준비하는 것이 필요하다. 이렇게 확보된 전문역량이 부동산투자회사의 설립?운영에 주도적인 역할을 할 수 있을 때 일각에서 우려하는 부동산투기의 과열화에 대한 문제점도 불식될 수 있을 것이다. 그리고 더 나아가 자본시장에 대한 흐름에 대한 이해력의 제고도 필요한 부분이다. 미시적인 안목에 의한 투자와 더불어 거시적인 안목에서 자본시장의 흐름을 읽을 수 있는 전문가의 확충이 필요하다는 것이다. 마지막으로 우리나라의 REITs시장이 성장하는데 있어서 미국의 기관투자자들이 REITs 경영진에게 요구하는 것이 부동산투자에 대한 지식과 경험, 그리고 자본시장의 이해 못지 않게 높은 윤리성을 요구한다는 사실을 되새겨 보아야 할 것이다.

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