<부동산시장과정책> 임대료 규제의 효과와 부작용에 대해서 설명하시오

소개글

<부동산시장과정책> 임대료 규제의 효과와 부작용에 대해서 설명하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 임대료 규제의 효과와 부작용

2. 부동산 가격지수

3. 임대료가 일정한 경우 부동산의 내재가치를 구하고 부동산 세금이 부과되었을 때 내재가치가 어떻게 변하는가

4. 참고문헌

본문내용

내재가치를 직접적으로 낮춘다. 예를 들어 앞서 계산한 2억 원짜리 부동산에 연간 20% 세금이 부과된다면, 순수익은 1,000만 × (1-0.2) = 800만 원이 되고, 내재가치는 800만 ÷ 0.05 = 1억 6,000만 원으로 하락한다. 단순 계산 같지만, 의미는 크다. 세금은 단순히 정부 재정 확보를 넘어서, 시장 내 자산 가치 자체에 구조적 영향을 미치는 셈이다.
그런데 여기서 흥미로운 질문이 생긴다. 세금 부과가 내재가치를 낮춘다는 사실은, 시장에서 부동산 가격이 실제로 어떻게 반영될까? 일부 경제학자들은 세금이 부과되면, 장기적으로 투자자들이 요구 수익률을 높이거나, 투자 자체를 꺼려하는 현상이 나타난다고 주장한다.
즉, 할인율 가 올라가게 되면, 단순한 내재가치 공식뿐 아니라 시장 가격도 추가로 하락할 가능성이 있는 것이다. 게다가 임대료가 일정하다고 가정했지만, 현실에서는 임대료가 세금 부담을 반영해 조정될 수도 있다. 예로 들자면, 임대인이 세금 부담을 세입자에게 전가하려고 한다면, 임대료가 상승할 수 있고, 결국 순수익 계산과 내재가치 계산이 더 복잡해진다.
더 나아가 생각해볼 부분은, 세금 구조가 고정세인지, 누진세인지, 거래세인지에 따라 내재가치에 미치는 영향이 달라진다는 점이다. 고정세는 단순히 매년 일정 금액을 차감하기 때문에 계산이 단순하다. 하지만 세율이 소득에 따라 달라지거나, 거래 시 발생하는 취득세, 양도소득세 등이 복합적으로 적용된다면, 투자자가 실제로 얻는 순수익은 훨씬 불확실해진다. 이때는 단순한 자본화 모델만으로는 내재가치를 정확히 산출하기 어렵고, 기대순수익과 위험을 반영한 할인현금흐름(DCF) 모델 같은 보다 정교한 접근이 필요하다.
또 하나 더 흥미로운 점은, 세금 부과가 단순히 내재가치를 낮출 뿐 아니라 투자 행태와 시장 구조 자체를 변화시킬 수 있다는 것이다. 내재가치가 떨어지면, 일부 투자자는 부동산 대신 다른 투자처로 눈을 돌리게 되고, 신규 건축이나 개발 프로젝트가 지연될 수 있다. 또한, 세금 부담이 예상되는 지역은 수요가 감소하면서 부동산 거래가 위축될 수 있다. 반대로 세금이 낮거나 면제되는 지역은 투자 수요가 집중되어 가격 상승과 지역 간 불균형이 심화될 수도 있다.
말하건대 임대료가 일정하다는 가정하에 부동산 내재가치는 단순히 임대료를 요구 수익률로 나눈 값으로 계산할 수 있겠다. 그러나 세금이 부과되면, 내재가치는 세후 순수익을 기준으로 재계산되어 낮아지며, 이는 단순한 숫자상의 변화에 그치지 않고, 투자자 행동, 시장 거래, 지역별 수요 구조, 장기 개발 계획까지 폭넓게 영향을 미친다. 결국엔 내재가치 계산은 단순한 공식이 아니라, 세금, 임대료, 시장 기대, 정책 변수 등 다양한 요인을 복합적으로 고려해야 하는 동적 과정임을 알 수 있었다.
4. 참고문헌
김경환, 부동산 경제학, 건국대학교출판부, 2020
김경환 외, 부동산경제학, 한국방송통신대학교출판문화원, 2020
서경규, 부동산학원론, 박영사, 2025
유주연 외, 부동산학원론, 건국대학교출판부, 2025

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