1.11부동산대책 주요내용(정부발표내용)

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목차

1.서론

2. 제도개편 기본 방향

3. 제도개편 주요 내용

4. 맺음말

1.11부동산 대책 세부내용

1.분양원가공개

2.청약가점제시행

3.주택담보대출 규제강화

본문내용

담금을 낮춰왔기 때문이다.
특히 일반분양분이 많은 재개발 사업의 경우 1대 1 재건축 대상이 많은 재건축에 비해 훨씬 더 타격이 클 것으로 보인다.
서울 한남, 송파 거여.마천 뉴타운과 같이 단기간에 지분가격이 큰 폭으로 뛴 곳은 일반 분양가를 높이지 않으면 조합 부담이 커져 사업이 힘들어진다.
◇ 채권입찰제, 전매제한 확대 = 민간택지에 분양가 상한제가 시행되면서 공공택지와 마찬가지로 계약 이후 전용 25.7평 이하는 7년, 전용 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 금지된다. 즉, 공사기간을 3년으로 잡을 경우 중소형은 입주후 4년, 중소형은 2년 정도 사고팔 수 없는 것이다.
공공택지도 중소형은 10년 그대로지만 중대형 전매제한은 종전 5년에서 7년으로 늘어난다. 이에 따라 민간택지의 거래에 제약이 가해지면서 지나친 사유재산 침해가 아니냐는 논란이 거세게 일 것으로 보인다.
재개발, 재건축, 주상복합아파트 등 민간택지 중대형 아파트에 채권입찰제를 적용키로 한 것은 분양가 인하를 반감시키는 요인이라는 지적이다.
건설산업연구원 김현아 박사는 "과거 채권입찰제 시행때도 그랬지만 이 제도가 도입되면 돈 있는 사람만 집을 구입하게 되며, 식구가 많아 큰 평수로 늘려가려는 사람들의 주택 구입 기회를 박탈하게 될 것"이라고 말했다.
2.청약가점제시행
청약 가점제도가 오는 9월부터 공공과 민간아파트 , 중소형과 중대형 아파트에 모두 도입되고, 9월 이후 분양가 상한제가 본격 시행됨에 따라 청약환경도 달라지게 됐다.
청약 가점제는 나이, 가구주 연령, 부양가족 수, 무주택기간, 통장가입 기간 등에 따라 당첨 우선순위를 결정하는 제도로 당초 2008년 이후 도입키로 했다가 오는 9월로 앞당겨졌다.
이에 따라 전문가들은 가점제에서 불리한 사람들은 앞으로 당첨확률이 크게 낮아짐에 따라 청약 득실을 따져보고 분양 시기를 결정해야 한다고 조언한다.
◇ 유주택자 등 청약 앞당겨야 = 가점제에서 불리한 사람은 이 제도가 시행되기 전에 청약을 앞당기는 게 좋다고 전문가들은 말한다. 청약자가 많이 몰리는 인기지역일수록 당첨확률이 낮아지기 때문이다.
특히 9월 이후 분양가 상한제가 시행됨에 따라 기존 주택 매입을 고려하던 사람도 청약시장으로 발길을 돌릴 것으로 보인다. 이 경우 경쟁률이 높아져 가점제에서 불리한 사람은 더욱 당첨이 요원해진다.
중대형 청약자는 가점제 시행 전인 9월 이전 청약을 적극 고려해볼 만하다. 중대형은 민간택지도 모두 채권입찰제가 적용돼 어차피 9월 상한제 시행 이후에도 가격 인하효과가 크지 않기 때문이다.
중소형 청약자는 가점제에서 다소 불리하더라도 분양가 상한제 이후 낮아지는 분양가를 고려하지 않을 수 없다. 싸게 분양받을 것인지, 당첨확률을 높일 것인지 저울질해보고 결정해야 한다.
무주택자 등 가점제에서 유리한 사람은 급할 게 없다. 청약을 9월 이후로 미루고, 원하는 지역이 나올 때마다 순서대로 청약하는 게 좋다.
◇ 공공택지 적극 공략 = 반드시 서울지역을 고집하는 사람이 아니라면 수도권에 쏟아지는 신도시 등 공공택지를 적극 노려볼 만하다.
특히 가점제에서 유리한 사람은 내년 이후 공급될 송파신도시, 수원 광교신도시 등 알짜지역을 적극 노려볼 만하다.
앞으로 민간택지의 상한제 시행으로 채권입찰제가 적용되지 않는 중소형은 일부 가격 인하 효과가 기대되지만 사업 자체가 힘들어져 공급물량이 많지 않을 것이기 때문이다.
다만 대출 규제가 강화된 점을 감안해 분양대금 마련 계획을 잘 세워 청약해야 한다.
◇ 청약통장 리모델링도 고려 = 가점제가 조기 시행으로 전용 25.7평 이하 청약예금 가입자와 청약부금 가입자 가운데 유주택자는 당첨이 더욱 어렵게 됐다.
이 통장 가입자는 기본적으로 무주택자가 많은데다 앞으로 청약저축 가입자 대상인 공공아파트 물량은 늘어나는 반면 중소형 민간 아파트는 줄어드는 추세여서 마땅히 청약할 곳이 없다.
따라서 가점제에서 불리한 사람은 당첨확률만 따진다면 큰 평수 통장으로 갈아타는 것을 고려할 만하다. 대형평수 통장 보유자 가운데는 유주택자나 고소득자가 상대적으로 많기 때문이다.
새로 통장을 만들려는 직장 새내기들은 세대를 분리해 세대주 요건을 갖춘 뒤 청약저축에 가입하는 게 유리하다.
3.주택담보대출 규제강화
앞으로 투기지역 내에서 2건 이상의 아파트 담보대출을 받고 있는 경우 1건을 초과하는 대출에 대해서 만기연장을 제한하는 등 대출축소의 압박이 가해진다.
금융감독위원회와 금융감독원은 11일 부동산시장 안정을 위한 제도개편방안의 일환으로 이같은 주택담보대출 리스크관리강화 보완대책을 마련해 시행키로 했다.
시행시기는 오는 15일부터 은행, 보험, 저축은행을 대상으로 실시되며 상호금융, 여전사, 새마을금고는 22일부터 시행된다.
유예기간은 1년으로 유예기간 내에 대출건수를 1건으로 축소하지 않으면 유예기간이 먼저 도래하는 대출에 대한 기한이익 상실로 연체금리가 부과되는 등의 조치가 취해진다.
이에 따라 투기지역 내에 본인의 명의로 2건 이상의 주택담보대출을 받고 있는 사람은 앞으로 만기연장을 할 수 없으며 여러건의 주택담보대출 중 최초 만기도래 대출분을 기준으로1년 이내에 대출금액을 상환해야 한다.
금감원에 따르면 이번 복수대출 규제의 대상이 되는 인원은 20만9000명으로 전체주택담보대출 고객 489만명의 4.3%이며 금액으로는 23.5조원 규모로 금융권 주택담보대출총액의 8.5%에 이른다.
또한 1년 안에 만기가 도래하는 대출은 5만8000명, 6조2000억원 규모이다.
금융감독당국은 다만 실수요 목적의 대출자를 보호하기 위해 노부모·자녀·배우자를 위한 아파트 담보대출, 법원의 가압류 민 처분금지 가처분, 화재 및 천재지변 등에 따른 주택멸실 등 보유주택의 처분이 불가한 경우에는 예외를 적용한다는 방침이다.
문재우 금감원 상임위원은 "부동산 안정을 위한 범정부차원에서 마련된 대책중에서 유동성 관리방안의 하나로 준비된 것으로 가계 및 금융기관의 충격을 최소화하는데 목적이 있다"며 "앞으로도 부동산 시장동향, 주택담보대출 추이 등을 지속적으로 모니터링 해 가계대출이 연착륙 할 수 있도록 하겠다"고 밝혔다

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