부동산투자회사 등의 설립 및 운영에 관한 업무매뉴얼

목차

Ⅰ. 부동산투자회사의 도입 및 의의 1
1. 연혁 및 도입배경 1
2. 개념 및 의의 2

Ⅱ. 부동산투자회사의 설립 및 영업인가 4
1. 종류 4
2. 설립 4
3. 영업인가 6
【개발전문부동산투자회사】 9

Ⅲ. 부동산투자회사의 투자․운용 10
1. 자산의 투자․운용 방법 10
2. 자산구성요건 10
3. 주식의 상장 11
4. 부동산의 처분 11
5. 개발사업에 투자 12
6. 배당 12
7. 차입 및 사채발행 13
8. 거래의 제한 13
9. 자산보관의 위탁 14
10. 정보의 공시 14
11. 감독․조사 14
12. 기타사항 15
【자산관리회사의 설립 및 운영】 16

Ⅳ. 주요질의 및 답변 17
1. 부동산투자회사의 의의 및 도입배경 17
2. ’07년말 개정된 부동산투자회사법령의 주요 내용 18
3. 제도개선에 따른 기대효과 20
4. 리츠 및 AMC 현황 및 향후 시장 전망 21
5. 외국자본에 대한 우리 기업들의 경쟁력 제고 22
6. 리츠 및 AMC 설립절차, 유의사항 22
7. 개인들의 투자방법 및 당부사항 23
8. 국내사업장이 없는 외국법인에 대한 법인세 부과가능 여부 25
9. 최근 부동산매입시 외국자본의 리츠방식 선호이유 25
10. 건설중인 미분양아파트, CR리츠로 매입가능 여부 26
11. 개발전문부동산투자회사 도입 사유 27
12. 차입비율이 증가했는데, 과도 차입에 대한 우려 27
13. 은행․보험사에 대해서는 주식공모의무 배제 안한 이유 28
14. 규제 완화에 따른 리츠 난립 및 부동산 가격상승 우려 28

Ⅴ. 관련 참고자료 29
참고 1. 발기설립 절차 29
참고 2. 결격사유 조회 서식 30
참고 3. 영업인가등 업무 처리절차 흐름도 40
참고 4. 영업인가 등 신청서식 41
참고 5. 영업인가 후 3개연도의 사업계획서(리츠) 47
참고 6. 투자설명서안 88
참고 7. 기업구조조정부동산투자회사의 요건사항 133
참고 8. 개발전문부동산투자회사의 사업계획서 134
참고 9. 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 192
참고 10. 법인세법 제51조의2 200
참고 11. 투자보고서 204
참고 12. 예비인가 및 설립인가 업무 처리절차 흐름도 238
참고 13. 예비인가 및 설립인가 신청서식 239
참고 14. 업무개시 후 3년간의 사업계획서(AMC) 241
참고 15. 부동산투자회사 현황 276
참고 16. 자산관리회사 현황 277
참고 17. 부동산투자회사의 종류별 비교 278
참고 18. 부동산투자회사 및 투자자 세제 현황 279
참고 19. 미국의 리츠와 운영현황 281

본문내용

세
양도가액
0.5%
거래소시장: 0.15%, 협회중개시장: 0.3%
주1) 종합소득세율과 양도소득세율
(단위: 만원)
종합소득세
양도소득세
과세표준
세율
과세표준
세율
1,200 이하
8%
1,000 이하
9%
1,200~4,600
96 + 1,200 초과액의 17%
1,000~4,000
90 + 1,000 초과액의 18%
4,600~8,800
674 + 4,600 초과액의 26%
4,000~8,000
630 + 4,000 초과액의 27%
8,800 초과
1,766 + 8,800 초과액의 35%
8,000 초과
1,710 + 8,000 초과액의 36%
참고 19
미국의 리츠와 운영현황
□ 미국 리츠 시장은 약 400조원 규모로 자기관리리츠를 중심으로 오피스, 주택임대시장, 호텔 등 다양한 분야에서 운영
ㅇ 리츠를 투자도관체(pass-through)로 인정하여 설립자산구성소득배당요건 등 일정기준을 갖추면 법인세제 혜택을 줌으로써 부동산시장에서 효과적인 투자기구로 자리매김
※ 미국 리츠의 법인세 혜택 자격요건
구 분
요 건
설립
ㅇ 사업의 주체는 법인 또는 신탁형태
ㅇ 100인이상의 사람에 의해 주식 등 수익소유권이 분산
ㅇ 5인이하의 주주가 50%이상의 지분 소유 금지
자산구성
ㅇ 총자산의 75% 이상이 부동산관련 자산, 현금, 정부발행 유가증권으로 구성
ㅇ 총자산의 25% 미만이 유가증권으로 구성. 동일 발행인의 의결권이 있는 주식의 10%이상 소유 금지 등
소득
ㅇ 회사 수입의 95%이상은, 배당수입, 이자수입, 임대수입, 부동산 및 유가증권의 매각처분으로 발생한 소득이어야 함
ㅇ 회사 수입의 75%이상은 임대수입, 부동산 관련 이자수입, 부동산 매각수입, 다른 리츠회사 주식투자수입이어야 함
ㅇ 한편, 1년 미만 보유 유가증권 매각수입 및 4년 미만 보유 부동산 매각수입의 합계가 리츠회사 수입의 30% 초과 금지
배당
ㅇ 배당가능이익의 90%이상을 배당(01년 법 개정전에는 95%)
□ 미국 시장에서의 부동산 뮤추얼펀드가 간투법상의 부동산펀드와 유사하나, 미국의 경우 주요 투자대상은 리츠 주식임
ㅇ 90년대 이후 리츠와 함께 성장하여, ’07년 부동산 뮤추얼펀드 규모는 47조원 가량으로 증가
□ 미국에서 리츠와 펀드는, 경쟁이나 중복상품이 아닌 상호 사업영역을 가지고 협력하여 발전하는 구조를 보임(*별첨)
【별첨 : 미국 리츠와 부동산펀드 현황】
1. 개념의 구분 : REITs vs Fund
Real Estate Private Equity Fund 자료. 미국부동산의 이해, 손수용 외 공역, 2007, 부연사
: 대출형태가 아닌 자기자본(equity)의 투자금을 사모(私募)로 모집하여 실물부동산, 부동산 유가증권 또는 부동산 관련 대출에 투자하는 fund
REITs(Real Estate Investment Trusts)
: 자기자본(equty)을 공모(公募)로 모집하여 대출금(debt)을 포함한 투자금을 실물부동산, 부동산 유가증권 등에 투자·운용하는 부동산투자회사 또는 신탁
개념정의에서 나타나 듯 사모와 공모, 단순 투자와 투자·운용이 Fund와 REITs의 중요한 차이점으로 지적됨
2. 현대적인 REITs 개념
리츠 제도가 발전된 미국 등에서 제시하는 현대적인 리츠의 개념은 단순한 fund가 아닌 운영회사 형태(operating company)로 이해
※ Standard &Poor's : 2001년 10월 리츠 몇 개를 자산의 S&P 500, S&P Midcap 400 등에 포함시키겠다고 발표 자료. 부동산투자신탁, 노영기 외 공역, 2005, 박영사 공역
즉 리츠를 부동산을 주요 자산으로 하는 회사형태로 이해한다면, 관리·감독 등의 업무는 금융부문이 아닌 실물부동산 부문이 주가 되는 것이 타당함.
3. 전 세계적으로 REITs 제도 확산 중
2000년대 이후, 전 세계적 특히 아시아, 유럽지역을 중심으로 REITs 제도 도입 국가가 급증하는 추세임
리츠제도(Global REIT-like Structure)는 1994년 5개 국가에서만 시행되었으나, 시장성장의 잠재적인 기대로 인해 급속하게 성장하여 2007년 현재 21개 국가에서 시행되고 있음 Global Real Estate Securities, Cohen & Steers, 2007
.
리츠 제도의 세부내용을 국가별로 차이가 있으나, 일반적으로 다수의 투자자에 의한 분산소유, 과세대상 소득의 대부분을 배당으로 분배한다는 공통점을 가지고 있음
표. 리츠 제도 도입 국가(Countries With REITs Like Structures, )
4. 미국 시장에서의 성장
90년대 중반 이후 미국 채권금리 하락에도 불구하고, 리츠는 안정적인 투자수익률을 달성함으로써 매력적인 투자대상으로 부각
1981년 미국 상장 리츠 시장 규모는 24억불에 불과했으나, 2006년 현재 4,380억불 규모로 성장
자본 및 금융시장이 발달된 미국시장에서 리츠는 지속적인 성장세를 보여주고 있음. 2007년 시장규모 감소 이유는 성과가 우수한 리츠의 privatization이 주요 요인임
그림. 미국시장에서의 리츠 시장규모(자료. 미국 리츠협회 NAREIT)
5. 미국 시장에서의 부동산 뮤추얼 펀드
미국내에서는 부동산 투자관련 다양한 기구가 사용될 것이나, 국내 부동산 펀드와 비교될 수 있는 상품은 부동산 뮤추얼 펀드로 볼 수 있음.
미국내 부동산 뮤추얼 펀드(Real Estate Mutual Fund)의 주요 투자대상은 리츠 주식이며, 90년대 이후 리츠와 함께 성장하고 있음.
※ 2007년 현재 미국내 부동산 Mutual Fund market cap.은 499억불로 지분형 리츠(3,550억불)의 약 14.05% 규모임.
미국 시장에서 리츠와 펀드는 경쟁이나 중복상품이 아닌, 상호간의 사업영역을 가지고 협력적으로 발전하는 구조를 보여주고 있음
표. 부동산 뮤추얼펀드와 리츠의 시장 규모 'Alternative benchmark for evaluating REITs and Mutual Fund performance', Titman, 2007. 3, Real Estate Research Institute

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부동산,   투자,   부동산투자회사