[도시재생] 뉴타운 문제요소 및 해결방안 제시 - 원 거주민 정착 문제를 중심으로

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목차

1. 뉴타운 정책사업 개요
가. 기본개념
나. 정책목적
1) 생활권 계획으로서의 역할
2) 균형발전에 기여
3) 낙후지역에의 새로운 비전 제시

2. 뉴타운 사업의 문제점(정착률 문제요소 중심으로)
가. 개 요
나. 문제요소
1) 민자사업에 의한 사익성
2) 주거 불안정의 심화
3) 재정운영의 유동

다. 사례소개
1) 부천시 뉴타운
2) 길음 뉴타운

3. 문제점 해결방안
가. 정책방안 제시
1) 개발이익의 원주민 환수제
2) 용적률 인센티브
3) 공제 조합의 설립
나. 고찰 및 결의

본문내용

사업의 사익성의
충돌 때문이라 할 수 있다. 뉴타운 사업은 지구지정에서 재정비촉진계획 수립까지만
공공이 주도하고, 계획의 집행 단계, 즉 실제 사업이 추진되는 단계에서는 개별 사
업법에 의한 민간사업자인 조합이 사업을 주도(이하 민자사업)하고, 재정비촉지계획
이 재정비촉진지구 전체를 포괄하고 또한 공공이 위촉한 총괄상버관리자(MP)가 재
정비촉진지구 내 사업을 총괄 조정하는 역할을 수행하지만, 실제 재정비촉진사업은
서로 다른 사업주체가 개별사업법에 의한 절차에 따라 사업이 시행되기 때문이다.
즉, 정부는 제도와 여건만 조성하고 실제 사업은 민간의 부동산 개발논리에 의해 추
진되기 때문에 문제가 발생한다.
2) 주거 불안정의 심화
부동산개발논리에 지배를 받는 재정비촉진사업이 추진되면 각 단계별로 부동산 가격
상승을 수반하는게 되는데, 지구지정이전부터 오르기 시작하다 지구지정 때 가장 많이
오르고, 구역별 정비사업에 들어가 안전진단이 총괄되면 전반적으로 다시 오르다,
감정평가와 관리처분계획 단계에서는 사업성을 위합하기 까지 한다. 이렇게 되면 추
가적인 지원이나 규제완화가 불가피해짐으로써 부동산 가격 상승에 따라 개발계획에
서 주거지역 세분화, 용도상향, 용적률 향상, 충고제한, 대형평수, 분양가 등이 오르
면 재입주 해야하는 원거주민들의 부담이 커져 주거 불안정을 겪게 된다. 그러므로
이러한 문제는 원거주민의 재정착률과 직접적인 연관을 갖게 된다.
3) 재정운영의 유동
노후한 단독 혹은 다세대다가구의 연립주택이 전면 철거된 후 고가 아파트로 개발되
면 부동산 가격은 5배 상승하게 되는데 이러한 고분양가는 높은 공사비 등의 반영으
로써, 조합원은 사업비의 절반 이상을 추가 부담하게 된다. 따라서 영세 토지소유자
들은 그만큼 재청이 어려워지지게 된다.
뿐만 아니라 시공사의 공사비 부풀리기, 시공사와 조합의 담합에 의한 사업비 내역
조작, 조합원의 높은 기반시설 부담률, 사업비를 전가하기 위한 고분양가 책정 등과
같은 재정운용의 불투명에서 문제가 도출된다.
3. 정착률 문제 사례 소개
1) 부천시 뉴타운 원거주민 정착률
3개 뉴타운의 주민 재정착률이 낮을 것이라는 경고는 부천시에서도 나오고 있다.
부천시 홍건표 시장은 지난 6월 23일 ‘민선기 핵심과제 추진 상황보고회’에서 원주
민의 재정착 문제에 대해 깊은 고민을 드러냈다고 한다. 홍건표 시장은 ‘재개발이
진행 되면 어려운 분들에 대한 처우 문제에 대해서 많은 민원을 받고 있지만 뉴타운
을 신시가지와 동일한 수준의 주거지역으로 조성하기 위해서는 모든 분들이 함께 할
수는 없다고 말했다고 한다. 이에 부천시 관계자 역시 ‘주민 재정착률을 높여야 한
다.’
는 시민의 지적에 대해 뉴타운개발을 시행했던 강북 뉴타운의 재정착률이 30%
를 넘는 곳은 없다고 하면서 부천시도 이와 비슷한 수준의 재정착률을 보일 것 일지도
모른다고 한다. 이에 대해 다수 주민들은 실망감을 가질 수 밖에 없을 것이다. 최소
70% 이상의 주민이 쫓겨 난다면 결국 작은빌라에 사는 대다수의 구시가지 부천 시
민들은 난처한 상황에 봉착한 것이다. 이는 입주비용 때문에 발생 할 수 있는 문제
이다. 예를들어 지분 8평을 가진 주민이 25평 아파트에 입주하는데 약 1억천만원을
부담 해야 하는 것으로 나타났기 때문이다. 일반적으로 지분 8평을 가진 주민이 2
6～28평 빌라에 거주하는 것을 감안하면 현재 거주하는 면적보다 좁은 아파트에 들
어가는데 1억 천만원 이나 부담해야 한다는 얘기가 된다. 용적률 문제도 재정착률을
낮게 만드는 요인으로 작용 할 수 있다. 지난 7월 열린 뉴타운공청회에서 용적률에
대한 문제는 계속적으로 제기

키워드

도시재생,   뉴타운문제,   노인문제