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소개글

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목차

Ⅰ. 저당의 신탁선언제도

Ⅱ. 저당의 모게지제도
1. 모게지의 정의
2. 약속어음과 모게지
3. 저당되는 권리
4. 최소한의 저당요건
5. 표준 모게지의 항목들
6. 중요한 비표준 조항
7. 선택조항
1) 과부재산(Dower)면제조항
2) 권리소멸(Defeasance)조항
3) 대부자에게 통보할 의무
4) 조기상환(Prepayment)
5) 금반언(Estoppel)증명서를 가진 모게지의 양도(assignment)
6) 미래추가차입(Future Advances)
7) 후순위 변제 조항(Subordination Clause)

Ⅲ. 저당의 역저당제도
1. 개념 및 원리
2. 미국의 역저당제도
3. 기존연구

Ⅳ. 저당의 유동화제도
1. 주택소비자에 미치는 영향
2. 주택금융기관에 미치는 영향

참고문헌

본문내용

과정에서 언론이나 이해세력의 과장된 설명에 기인하고 있다고 본다. 그러나 대출이 수월해진다고 하여 주택구입이 수월해지는 것은 아니다. 대출금은 금리를 덧붙여 갚아야 하는 빚이다. 과거처럼 어떻게 해서든지 주택을 구입만 하면 주택가격이 상승하여 떼돈을 벌던 시대는 지나갔다. 더군다나 금융위기 이후의 고용불안으로 꾸준한 소득도 기대하기 어려운 상황에서 금리가 낮아졌다 해도 많은 돈을 빚으로 얻어 주택을 구입하려는 사람은 많지 않을 것이기 때문이다.
단기적인 도입효과가 낮다고 하여 제도의 도입이 실패하였다고 2분법적으로 단언할 수는 없다. 제도도입의 성공, 실패를 논할 것이 아니라 주택금융 자율성장을 위한 제도도입 자체에 커다란 의미를 부여해야 하며, 주택시장상황 및 1차 대출시장상황의 변화에 따라 그 도입효과의 부침이 있음은 당연하다. 유동화율이 높아야만 제도도입이 성공했다고 말할 수 없기 때문이다. 굳이 성과를 따지자면 유동화율이 낮아도 시장상황에 맞게 움직이는 것 자체가 성공이라고 하겠다.
2. 주택금융기관에 미치는 영향
주택금융기관의 입장에서 주택저당채권유동화제도의 도입은 커다란 의미를 가진다. 왜냐하면 당장 활성화되지 않는다 하더라도 금융기관의 자금조달 수단이 확대되었기 때문이다. 동제도가 도입되지 않으면 금융기관들은 주택자금 대출기간동안 유동성이 제약되어 주택자금대출을 취급하기 어려우나, 주택저당채권을 유동화 할 수 있다면 그러한 제약 없이 금융기관 경영전략의 자율성을 제고할 수 있기 때문이다. 우리나라의 주택금융기관은 크게 국민주택기금, 일반은행, 그리고 주택할부금융 등으로 나누어 보고, 이들 각각의 입장에서 도입효과를 검토해 보자.
국민주택기금은 저리로 운용되고 있기 때문에 시장금리와 대출금리의 차이에 대한 정부지원이 없이는 주택저당채권을 유동화하기 어렵다. 따라서 국민주택기금은 주택정책적 차원에서 그 자금조달의 수단으로서 저당채권유동화를 검토할 수 있다. 이를 위해서는 정부차원에서 국민주택기금채권의 발행, 국채관리기금으로부터의 예수금, 저당채권의 유동화 등 국민주택기금의 자금조달수단들을 비교 검토할 필요가 있다. 단기적으로 국민주택기금은 건설교통부가 추진하고 있는 유동화중개회사에 대한 자금출자, 동회사의 운영결과에 따른 손익배당 등의 영향을 받는 정도이다. 유동화중개회사에 대한 국민주택기금의 출자는 유동화중개회사가 공공기관으로서 주택정책적 목적을 수행해야 그 출자의 합리성을 찾을 수 있으나 현재 추진중인 민간중심의 유동화중개기관은 주택정책적 목적으로 운영되기 어려우므로 국민주택기금 출자의 명분이 약하다고 본다. 국민주택기금의 유동화중개기관 출자참여가 수익사업을 위해서인지, 주택정책적 목적에서인지를 분명히 할 필요가 있다.
주택은행을 비롯한 일반은행의 경우 단기적으로 도입효과를 크게 기대하기는 어렵지만 제도도입 자체는 금융기관들이 주택자금을 확대할 수 있는 기반조성에 기여하는 바가 크다 하겠다. 유동화제도가 도입되어 있지 않다면 주택자금대출확대가 일시적일 수 있으나 유동화가 가능하다면 유동성 제약 없이 주택자금대출 확대가 가능하기 때문이다. 외국의 경우에서도 금융개혁 이후 일반은행들은 산업체대출보다는 가계대출, 특히 주택을 담보로 하는 주택자금대출을 선호하게 되어 주택자금공급을 확대하고 있는 추세이다. 우리나라도 현재는 금융기관들의 주택자금공급이 충분한 상황이라 하겠다.
주택할부금융의 경우 주택저당채권유동화제도의 도입효과를 가장 크게 누리는 분야라고 하겠다. 왜냐하면 주택할부금융회사들은 자금조성의 기간구조 불일치가 심각하여 97년 말의 외환위기 이후 극심한 자금난을 겪고 있는데 실세금리로 대출된 주택저당채권을 매각하여 자금난을 완화하는데 단기적으로 커다란 효과를 기대할 수 있을 것이다. 주택할부금융회사들이 보유하고 있는 시장금리에 의한 주택저당대출채권은 저리로 대출하였던 여타금융기관의 대출채권보다는 유동화하기에 유리하기 때문이다.
참고문헌
◈ 문태철, 주택저당증권 유동화제도의 활성화 방안에 관한 연구, 전주대학교, 2008
◈ 배용덕, 주택저당채권유동화제도가 시장에 미치는 영향 및 활성화과제에 관한 연구, 중앙대학교, 2005
◈ 이연갑, 신탁법 개정의 쟁점, 성균관대학교법학연구소, 2009
◈ 이영아, 모게지제도 , 최저주거기준 , 주택과 가구, POBA행정공제회, 1998
◈ 임경수 외 1명, 역저당제도와 노인복지모형 개발, 한국지역사회발전학회, 1999
◈ 오정일 외 1명, 역저당제도의 정책효과에 관한 경험적 연구, 한국정책학회, 2008

키워드

저당,   신탁선언제도,   모게지제도,   역저당제도,   유동화제도