지대론과 부동산 가격론

소개글

지대론과 부동산 가격론에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1.장 지대론(地代論)과 지가론(地價論)
[1] 지대(地代)의 정의
1. 지대(地代)의 개념
2. 경제지대(economic rent)
[2] 지대이론
1. 차액지대설
2. 입지교차지대설(立地較差地代說)
3. 절대지대설
4. 마샬의 지대론
5. 허드(R. M. Hurd)의 이론
6. 준지대(準地代)
[3] 지가이론(地價理論)
1. 지가이론 일반
2. 지가결정 요인
3. 고립국이론

2장. 부동산 가격론
[1] 부동산가격의 본질
[2] 부동산 가격의 발생요인
[3] 부동산 가격의 이중성
[4] 부동산 가격의 특징
1. 가격과 임료
2. 소유권, 기타 권리․이익의 가격
3. 장기적인 배려하에 형성되는 가격
4. 개별적인 사정에 의해서 형성되는 가격
[5] 부동산 가격의 형성요인
1. 개요
2. 일반적 요인
3. 지역요인
4. 개별요인
[6] 부동산의 가격 원칙
1. 수요․공급의 원칙(principle of supply and demand)
2. 변동의 원칙(principle of change)
3. 대체의 원칙(principle of substitution)
4. 최유효이용의 원칙(principle of highest and best use)
5. 수익체증․체감의 원칙
6. 수익배분의 원칙(principle of return distribution)
7. 기여의 원칙(principle of contribution)
8. 적합의 원칙(principle of conformity)
9. 예측의 원칙(principle of anticipation)

본문내용

동산 가격 형성요인의 연관성의 특성이라고 한다.
일반적 요인
부동산 가격형성의 일반적 요인이란, 일반 경제 사회에 있어서의 부동산 활동과 부동산 가격수준에 영향을 미치는 여러 요인을 말한다. 이것은 부동산이 입지한 지역 전반에 작용하는 것으로, 요인의 내용에 따라서 사회적 요인경제적 요인행정적 요인으로 나누어 볼 수 있다. 위에서 말한 부동산이 입지한 지역이란 국가 전반에까지 그 범위를 넓힐 수 있는 개념이다.
지역요인
부동산가격의 형성에는 부동산 가격형성의 일반적 요인인, 사회적경제적행정적 요인뿐만 아니라, 그 지역의 특성을 이루는데 바탕이 되는 자연적 조건도 큰 영향을 미친다. 곧, 일반적 요인과 자연적 조건과의 상관결합에 의하여 지역의 특성이 형성되고, 이 특성이 그 지역의 부동산 가격에 지대한 영향을 미치게 된다는 것이다. 이 특성이 지역요인이다.
개별요인
부동산의 가격은 당해 부동산의 최유효이용을 전제로 파악한다. 그러므로 부동산 가격의 파악을 위해서는 먼저 그 전제가 되는 최유효이용을 판정하여야 한다. 이 판정 작업이 바로 개별 요인의 분석 작업이다. 그러므로 개별요인이란 부동산의 최유효이용 상태를 구성하는 요소라 할 수 있다.
[6]
부동산의 가격 원칙
부동산의 효용상대적 희소성유효수요에 영향을 미치는 여러 요인 곧, 부동산 가격 형성요인의 상호작용에 의하여 부동산의 가격이 형성되는데, 그 형성 과정을 고찰해 보면 기본적인 법칙성을 발견할 수 있다. 이것이 부동산 가격 원칙이다.
* 참고 → ① 일반 경제법칙에 근거한 부동산 가격원칙 : 수요공급의 원칙, 변동의 원칙, 대체의 원칙, 수익체증체감의 원칙, 수익배분의 원칙, 경쟁의 원칙
② 부동산 특유의 가격원칙 : 최유효이용의 원칙, 균형의 원칙, 적합의 원칙, 기여의 원칙, 예측의 원칙
수요공급의 원칙(Principle of supply and demand)
일반적으로 재화의 가격은 그 재화의 수요와 공급에 의하여 결정되며, 이렇게 결정된 균형가격은 다시 그 재화의 수요와 공급에 영향을 미친다.
부동산의 가격도 수요와 공급의 상호작용에 의하여 결정되며, 이 가격이 다시 부동산의 수급에 영향을 미치고 있음은 일반재화의 경우와 같다. 이것이 여기서 말하는 수요공급의 법칙이다.
변동의 원칙(Principle of change)
일반적으로 모든 재화의 가격은 그 재화의 가격을 형성하는 요인의 변화에 따라 변동된다. 부동산의 가격도 이와 마찬가지로 다수의 가격형성요인의 변동 과정에서 형성된다. 이것이 변동의 원칙이다. 따라서 부동산의 감정평가에 있어서는 가격형성요인의 가변성에 특히 유의하여야 한다.
부동산의 감정평가에서 가격시점의 중요성이 강조되는 것은 이 변동의 원칙 때문이다.
대체의 원칙(Principle of substitution)
대체성이 있는 재화가 두 개 이상 존재할 경우, 그들 재화의 가격은 상호 영향 하에 결정되며, 부동산의 가격도 대체 가능한 다른 부동산과 상호관련하여 형성된다. 이것이 대체의 원칙이다.
최유효이용의 원칙(Principle of highest and best use)
① 부동산의 가격은 효용이 최고도로 발휘되는 이용을 전제로 하여 파악되는 가격을 기준으로 한다.
② 부동산에서 최유효이용의 원칙이 강조되는 근거는 토지의 특성인 용도의 다양성에 있다. 많은 이용 가능성 가운데에서 가장 효율적인 이용이 표준적인 가격설정의 기준이 되는 것은 가장 합리적인 논리의 귀결이다.
③ 최유효이용은 객관적이며, 양식과 통상의 이용 능력을 전제로 한 것이며, 합리적이고 합법적이며 최고최선의 이용이어야 한다.
수익체증체감의 원칙
노동, 자본, 경영, 토지 등 생산요소의 단위 투자액을 계속적으로 증가시키면 이에 따라 총수익도 증가한다. 그러나 증가하는 단위투자액에 대응하는 수익은 어느 점까지는 증가하지만, 그 후는 감소하게 된다. 부동산에 대한 추가투자의 경우도 이와 같다. 이것이 수익체증체감의 원칙(Principle of increasing and decreasing return)이다.
고층건물에 투자하는 경우, 어느 층수까지는 수익이 투자액에 수반하여 증가하지만, 어느 층수를 지나면 수익이 투자액에 따르지 못하게 된다. 여기서 경제적으로 가장 유리한 층수가 고려되는데, 이 때 수익체증체감의 원칙이 중요한 판단 기준이 된다.
수익배분의 원칙(Principle of return distribution)
기업용 부동산은 노동, 자본, 경영, 토지 등의 생산요소의 결합에 의하여 수익을 발생시키고, 이 수익은 각 생산요소에 배분된다. 자본에 대한 이자, 노동에 대한 임금, 경영에 대한 보수, 토지에 대한 지대가 여기에 해당한다.
수익 중에서 노동, 자본, 경영에 배분된 이외의 부분은 개개의 배분이 정확하게 행하여지는 한 토지에 귀속되며, 이 귀속 부분이 토지가격을 결정하게 된다는 것이 수익배분의 원칙이다.
기여의 원칙(Principle of contribution)
① 부동산은 일반적으로 많은 구성요소로 이루어져 있다. 이들 구성요소의 기여도가 부동산의 가격과 수익에 중대한 영향을 미치게 된다. 이것이 기여의 원칙이다. 곧 부분과 전체에 관련되는 원칙이다.
② 이 원칙은 부동산의 추가 투자에 대한 적부를 판정하는데 대단히 유용하다. 예컨대, 건물에 승강기를 신설할 것인가 또는 증설할 것인가, 혹은 부정형의 획지에 인접한 토지를 구입하여 합필할 것인가의 판단 기준을 제시해 준다.
적합의 원칙(Principle of conformity)
적합의 원칙은 부동산의 수익성과 쾌적성이 최고도로 발휘되려면 당해 부동산이 그 환경에 적합하여야 한다는 것이다. 따라서 부동산이 최유효이용인가 아닌가를 판정하기 위해서는 당해 부동산이 환경에 적합한가 않은가를 분석할 필요가 있다.
예측의 원칙(Principle of anticipation)
① 예측의 원칙이란 부동산의 가격은 그것의 가격형성요인의 변동에 따라 변하기 때문에 가격형성요인의 추이와 동향에 관한 예측을 게을리 하여서는 아니 된다는 것이다.
② 다른 재화도 마찬가지이나, 특히 부동산의 가격은 장래의 효용[쾌적성수익성생산성]을 반영하는 것이므로 이 원칙이 중요하다.

키워드

지대론,   부동산 ,   부동산가격론