리츠와 에스크로우

소개글

리츠와 에스크로우에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1.Reits제도의 개념

2.부동산투자신탁회사(reits)의 투자 목적

3.자금 조달의 형태

5.reits제도의 장점
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본문내용

받았던 자금의 잔여분에 대해 자금 대출자는 청산할 것을 요구한다.
4)대출 증서 작성 요구
에스크로우 담당자는 매수인의 대출담당자와 접촉하여 대출에 필요한 모든 서류를 작성하여 대출이 허가되는 대로 대출증서에 서명할 수 있도록 도와준다.
5)조건의 충족과 자금의 예치
매수인 또는 매도인이 내세우는 조건이 충족되면 에스크로우 담당자는 매수인에게 매도인으로부터 구입하는 주택에 대한 자금을 에스크로우에 예치시킬 것을 요구한다.
6)보험의 가입
에스크로우가 어느 정도 마무리 되면 매수인이 새로 구입한 주택을 보험에 가입시킬 수 있도록 에스크로우 담당자는 보험대리인과 접촉하여 보험금액을 산정한 후
청산서에 보험 금액을 표시하고 청산시에 매수인이 지불하도록 한다.
7)신탁증서의 등록
대출이 허가되고 대출증서에 서명하고 나면 주택이 위치한 지역의 등기소에 가서 등기를 한다.
8)자금의 지급
에스크로우의 절차가 다 진행되면 에스크로우는 매도인에게 돈을 지급하고, 자금을 받아 갈 권리가 있는 부동산 중개인, 채권자, 보험회사 등에게 돈을 분배한다.
9)에스크로우 청산서의 분배
에스크로우가 청산되면 바로 에스크로우 청산서 사본을 매수인, 매도인, 중개업자에게 각각 분배한다.
6.에스크로우 개설시 제출해야할 정보
에스크로우를 개설할 경우 다음과 같은 정보를 에스크로우 회사에 제출하여야 한다.
① 해당 부동산의 매매가격, 주소 및 물건의 설명
② 매도인의 성명 및 주소
③ 매수인의 성명 및 주소
④ 부동산 중개업자의 주소 및 중개 수수료
⑤ 사전권원보고서를 보내야할 당사자들의 이름
⑥ 흰개미 보고서
⑦ 에스크로우에 예치할 보증금액
⑧ 매수인의 화재보험대리인
⑨ 융자내역
⑩ 매매에 포함되는 동산의 목록
⑪ 임대가 있는 상태라면 임대만기일 및 임대보증금액
⑫ 매매완료 일자
⑬ 세금 고지서 및 최근의 권원보장보험증서
⑭ 매매에 직접적으로 필요한 기타 정보
7.에스크로우 제도의 도입의 필요성
(1)에스크로우 회사가 매수인에게 돈을 지급하면 동시에 매도인에게 소유권의 이전등기가 이루어지는데, 에스크로우는 이해당사자들의 금전에 대한 적절하고 합법적인 관리와 부동산 거래의 동시이행을 보장해 준다.
(2)합법적으로 매매가 종결될 때까지 매매대금을 직접 거래하지 않기 때문에 부동산 거래 사기 사건들을 사전에 방지할 수 있다.
(3)에스크로우 회사에서 소유권 이전에 대한 업무를 모두 관리하기 때문에 업무진행이 일률적이고 정확하고 절차가 신속하며, 의뢰인의 돈과 중요한 문서들이 에스크로우 회사의 법적인 책임하에 안전하게 맡겨져 있다.
(4)본질적으로 부동산의 소유권이 이전되기 전에 부동산의 모든 조건이 충족되었는지 감시하는 수단 및 자금과 문서의 교환소 역할을 제공해 준다.
(5)부동산 거래의 투명성이 확보되는 효과를 볼 수 있어 정부차원에서는 취득세, 등록세, 양도소득세 등 징수 가능한 세원의 누수를 방지할 수 있다.
(6)권원보장보험(title insurance)제도를 에스크로우 제도와 아울러 도입한다면, 부동산 소유권 및 목적부동산에서 발생될 수 있는 하자들에 대하여 해당 부동산의 매수인의 보호를 받을 수 있다.
(7)주택저당유동화제도(MBS)를 운영할 때, 소비자가 융자를 받을 경우 필요한 복잡한 서류의 정리 및 금전배분을 에스크로우 회사에서 담당하여 금융기관과 상호 보완적 역할을 수행할 수 있으며 부동산 거래의 원활을 꾀할 수 있다.
8.에스크로우 제도가 우리나라 부동산 시장에 미칠 영향
우리 나라는 부동산 거래의 투명성이 불분명하고, 부동산 매매사기 및 여러 가지 부작용이 많이 나타나고 있으며 부동산 거래와 관련되어 있는 여러 이해관계인을 보호하는 제도적 장치가 부족한 것이 우리 부동산 시장의 현실이다.
1)거래의 투명성 확보
우리나라에서는 일부 부동산 거래가 음성적으로 이루어 지거나 부의 불법적인 이
전을 위한 탈세의 수단으로 이용되는 경우가 있다. 그러나 에스크로우가 도입되면 부동산 거래의 양성화로 인한 합법적인 부동산 거래로 인해 세금의 누수를 방지하는 효과를 얻을 수 있을 것이다.
2)부동산 매매사기의 방지
우리나라에서는 부동산 매수자가 거래과정에서 예상치 못한 부동산 사기를 당하더라도 이를 사전에 예방하거나 보상받을 수 있는 제도가 제대로 갖춰져 있지 않다. 특히 산 사람이 잔금을 치르고 소유권등기이전을 하기전에 매도인이 악의적으로 다른 사람과 이중계약을 하거나 또는 금융 기관에 저당권을 설정했다면 계약금과 중도금을 지불했다 하더라도 매수자 이름으로 등기가 이뤄지는 것이 아니므로 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 완료할 때까지 매수자는 아무런 대책이 없는 허점이 있다. 그러나 에스크로우를 이용하게 되면 거래에 하자가 발견됐을 때 그
하자가 해결되기 전까지는 매수자의 돈이나 매도자의 소유권이 이전되지 않기 때문에 거래의 안전성이 확보된다.
3)거래의 명확성 확보
흔히 부동산을 거래할 때 매매계약이 맺어지는 날짜와 잔금을 치르고 거래가 끝나는 날짜사이에는 상당한 시차가 있다. 이처럼 계약에서 잔금을 치르는 사이에 부동산 매수자와 매도자 간에는 세금체납이나 저당권설정 등 소유권 관련 문제가 생길 수도 있다. 에스크로우를 이용하면 거래가 명확해지므로 이런 문제는 발생하지
않는다.
4)부동산 거래의 효율성
요즘의 현대인들은 너무나 빠르게 돌아가는 사회속에서 바쁘게 살아가고 있다. 우리 나라에서 부동산을 거래하기 위해서는 여러 가지 복잡한 절차를 거쳐야 하는데, 바쁜 현대인들이 이런 복잡한 절차를 수행하기란 쉽지 안다. 에스크로우 회사는 이런 소유권 이전에 대한 모든 업무를 담당하여 처리하기 때문에 거래업무가 효율적이며 신속하게 이루어져 직접 복잡한 일들을 할 필요가 없다.
5)부동산 거래질서의 확립
에스크로우 제도가 도입되면 부동산 거래질서가 확립된다. 에스크로우는 일단 설정되면 도중에 그만둘 수 없으므로 합리적인 거래질서를 지킬 수 있는 데 중요한
역할을 한다.
6)거래비용의 절약
에스크로우제도는 또 거래비용을 줄이는 효과도 있다. 에스크로우는 부동산 매수자뿐만 아니라 거래에 관련된 모든 당사자의 권익을 보호할 수 있고 거래상 필요한 비용을 줄여 거래비용을 줄이는 기능도 갖추고 있다.

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