[토지경제학] 강남지역의 주택분양가 거품과 해결방안

소개글

[토지경제학] 강남지역의 주택분양가 거품과 해결방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ.서론
1)연구의 목적과 의의
2)연구방식

Ⅱ.본론
1)토지­주택시장의 이론적 접근
2)강남지역의 현황 및 분석
3)현 정부의 정책 및 문제점
4)일본 버블사태 사례분석

Ⅲ.결론
1)일본 버블사태로 본 해결방안과 합리적 정책의 모색

본문내용

자체는 1983년부터 시작됐으나 급격한 상승이 시작된 것은 1986년부터였다. 자산　가격 중에서 가장 먼저 급격히 상승하기 시작한 것은 주가로, 1986년부터 상승하기 시작한 닛케이지수는 피크였던 1989년 12월말 3만8천9백15로, 플라자 합의가 도출된 1985년 9월(1만2천5백98)에 비해 3.1배나 올랐다. 땅값은 주가보다 약간 늦게 오르기 시작했다. 땅값 상승은 도쿄에서 오사카, 나고야 등 주요도시를 거쳐 전국으로 확산됐다. 일본부동산연구소가 6개 대도시 및 상업지역의 땅값을 집계한 ‘시가지가격지수’의 경우 피크에 도달했던 1990년 9월, 5년 전인 1985년 9월에 비해 무려 4배가 올랐다. 이　같은 자산가격의 급격한 상승은 2차 세계　대전　후 가장 큰 규모로, 주가와 지가를 합한 캐피탈 게인의 명목 GDP(국내총생산) 대비는 1986~1989년에 4백52%에 달했다. 이는 종전의 가장 높았던 기록인 1972~1973년의 1백93%를 크게 상회하는 것이었다. 보고서에 따르면, 서로 상호작용을 일으키며 일본경제를 초토화한 버블의 5대 요인은 금융기관의 공격적 대출 마케팅, 장기간에 걸친 금융규제 완화, 땅값 상승을 가속화시킨 잘못된 부동산 세제, 자체 리스크(위험) 관리 시스템의 부재, 일본 전체에 넘실대던 자신감 등이었다. 첫 번째, 거품을 만든 요인은 금융기관의 공격적 대출 마케팅이었다. 소니 등 일본 대기업의 자금조달은 1980년부터 급속히 자유화돼 주로 국제금융시장에서 낮은 금리로 자금을 조달하기 시작했다. 기업들의 높은 신인도로 인해 더 이상 일본 국내에서 자금을 조달할 이유가 사라진 것이다. 반면에 은행의 증권업 진출은 제한적으로밖에 인정되지 않아, 그동안 대기업 대출에 의존하던 은행은 ‘대기업 이탈’로 수익률이 낮아지면서 강한 위기감을 갖게 됐다. 그 결과 은행들이 눈을 돌린 곳은 부동산 담보 대출과 중소기업 대출이었고, 특히 부동산 담보 대출이 폭증하면서 부동산 거품을 무서운 속도로 양산해냈다. (은행들은 집값이 계속 오를 것이라는 전제로, 집값의 1백20%까지 대출해줬다. ‘집값을 치루고 남은 20%로 가구도 새로 사고 차도 새로 사라’는 식이었다. 심한 경우에는 최고 2백%까지 해주기까지 했다. 또한 야쿠자나 빠찡꼬 업자 등 종전의 대출 기피대상들에게까지도 서슴지 않고 돈을 내줬다.) 두 번째 요인은, 장기간에 걸친 금융규제 완화였다. 금융규제 완화는 우선 금융조달 코스트이자)를 낮춰 투기꾼들의 자금조달을 쉽게 만들었다. 동시에 금융규제 완화는 주가를 상승시켜 증자, 전환사채 등을 통한 자금조달을 용이하게 만들었다. 또한 지가와 주가의 상승은 기업이 보유하고 있는 토지와 주식의 자산　가치를 높여 이를 담보로 한 은행 대출이나 사채발행을 쉽게 만들었다. 세 번째 요인은, 부동산 세제에 의한 지가 상승의 가속화이다. 당시 일본의 부동산 세제는 상대적으로 보유세는 낮고, 거래세는 높은 세율 체제를 구축하고 있었다. 일반적으로 보유세가 낮으면 토지 보유 부담이 적어 토지 보유를 늘리는 작용을 한다. 동시에 거래세가 높으면 더욱 매매를 기피하게 만들면서 결과적으로 토지 공급을 줄여 땅값 폭등을 초래한다. 네 번째 요인은, 금융기관, 기업, 개인, 정부를 포함한 많은 경제주체들이 잇따라 투기에 가담했음에도 불구하고 이를 사전에 제어할 자체 리스크(위험) 관리 시스템이 없었다. 다섯 번째 요인은, 일본 전체에 넘실대던 자신감이었다. 일본의 경상수지 흑자 확대, 일본금융기관의 해외활동 확대, 일본기업의 잇따른 해외기업 인수 등 ‘세계최대 채권대국’다운 행보와, “일본형 경영이 미국형 경영을 앞질렀다.”는 국제사회의 평가, ‘국제금융센터 도쿄’라는 당시 말이 대표하듯 외국 금융기관과 기업의 잇따른 도쿄 진출은 ‘부동산 불패’ 환상을 한층 심화시켰다.
Ⅲ.결론
1)일본 버블사태로 본 해결방안과 합리적인 정책의 모색
일본 정부는 부동산 버블 붕괴를 극복하는 과정에서 안정적인 시장을 만들기 위한 개혁에 주력했다. 부동산 거래세를 인하하고 공장 부지를 상업 시설로 전환하는 데 따른 각종 규제도 완화했다. 또한 일본 정부는 지적조사를 강화하면서 부동산 정보 공개 시스템을 정비했다. 이러한 일본 정부의 시책은 부동산 시장이 수요와 공급을 통해 합리적인 가격을 형성할 수 있도록 유도하는 것이었다. 또 일본 정부는 수출산업의 사업 환경을 개선하고 경제를 활성화시키기 위해 엔화 약세 유도, 근로자들의 임금 상승을 자제, 저 출산과 고령화에 대응 해 중장기적으로 노동인력의 확보와 연금재정의 악화방지, 여성 근로자의 활용도를 활성, 저 출산 대책에 더욱 주력하는 모습을 보이고 있다. 인구정책과 더불어 노령 근로자의 건강 증진과 함께 노동 환경 개선, 의료나 노동 관련 규제를 완화하는데도 노력하고 있다.
이와 같은 일본의 노력을 볼 때 부동산 거품, 버블경고라는 일대 위기를 맞고 있는 우리에게 몇 가지를 시사해준다. 우선 금리인상을 통한 버블사태 해결은 경제적 피해의 영향력이 크지만 금리 수준을 현 수준보다 훨씬 높게 인상해야 일본처럼 효과를 나타낼 것이다. 현재 우리는 금리인상을 했다고는 하지만 상당히 소폭인상 이였고 이는 문제의 해결보다는 원화 강세라는 또 다른 문제가 예상된다. 우선 무엇보다도 부동산시장을 억제하면서 장기적인 효율화 방안을 생각해야하고 우리가 처해있는 불안정한 토지 및 주택시장을 바꾸기 위해 단적인 경제적 개혁이 아니라 부동산, 의료, 인구, 근로 등 사회의 여러 분야의 전반적인 사회개혁을 함께 추진해 과감한 규제 완화가 이루어져야 근본적인 부동산 거품문제가 해결될 것 이라고 생각했다.
※참고자료
*참고사이트
국정홍보처
건설교통부
제정경제부
한국부동산종합정보시스템
강남구청
통계청
한국경제연구원
데일리서프라이즈
서울신문
오마이뉴스
중앙일보
*참고문헌
토지경제학 박건태 외 2명 교육과학사 2003
일본경제 왜 무너졌나 양동명 이코노사이언스 2004
추락하는 일본경제 송대훈 미래미디어 2004
오설리반의 도시경제학 신경민 역 이코노사이언스 2004
버블붐 이문수 이코북 2003
거품경제 황편기 아침이슬 2003
지역경제학 주안영 베터라이프 2004

키워드

토지,   경제,   강남,   지역,   주택,   거품,   땅,   아파트