부동산 컨설팅 보고서 작성하기

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목차

Ⅰ. 개발 대상지 개요 1
1. 위치 1
2. 토지개요 1
3. 도로현황 1
4. 현재용도 1

Ⅱ. 개발환경분석 3
1. 관련법규검토 3
2. 강남지역 분석 5
3. 인근지역 분석 8
4. 대상부지 분석 11
5. 시장조사 분석 12
가. 상권전망 12
나. 업종별 분포도 14
다. 빌딩 임대료 현황 15
라. 오피스텔 시장 구조 17
마. 외국인 유치마케팅 사례 18
바. 유사사례 분석 20

Ⅲ. 개발방향설정 24
1. 영향요인 검토 24
2. 도시설계지구 용도제한관계 25
3. 개발가능용도 비교검토 26
4. 개발최적 용도 및 규모제안 27
Ⅳ. 건축계획 28
1. 시설개발계획 28
2. 설계개요 29
3. 건축규모 30
4. 층별 분양면적 31
5. 배치도, 입면도, 평면도 34

Ⅴ. 경제성 분석 36
1. 소요비용 추정 36
2. 예상수입 추정 37
3. 수익성 분석 41
4. 자금운용계획 42

Ⅵ. 결 론 44

본문내용

⑨ 기대이윤
⑧의 30%
11,804,338
⑩ 총 계
⑧＋⑨
51,152,132
평당평균분양가
⑩÷건축연면적
9,246
적산법에 의한 분양가
9,246
※기대이윤 10%시 평당평균분양가
7,824
다. 비교사례법에 의한 분양가 도출
대상지 주변에 규모 및 용도가 유사한 경쟁시설이 없어 규모가 유사한 화정택지개발지구의 상업시설 분양가격을 사례로 활용
단위 : 천원
층 별
다다타운
엔젤씨티
프메이에르
프라자
요진타워
진솔프라자
B1
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
8F
6,150
13,500
10,000
5,500
5,000
4,500
4,500
4,500
4,500
6,000
12,000
6,200
5,500
4,800
4,200
4,200
4,200
4,200
6,000
14,600
6,500
5,500
4,800
4,500
4,500
4,500
6,000
15,000
6,600
5,700
4,800
4,000
4,000
4,000
분양개시일
95.2
94.9
95.3
94.9
층별 분양가 지수 산출
단위 : 천원
구 분
B1
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
8F
9F
10F
사례
평균분양가
6,037
13,775
7,325
5,550
4,850
4,300
4,300
4,300
4,300
분양가지수
0.438
1.000
0.531
0.402
0.352
0.312
0.312
0.312
0.312
대상지분양가지수
0.481
1.000
0.477
0.402
0.402
0.402
0.402
0.402
0.402
0.402
0.481
－비교사례법에 의한 대상지 층별 분양가는 사례지구의 분양시기 및 용도 등과현격한 차이가 있어 이를 생략
－대상지의 2층 이상은 업무시설인 점을 고려하여 지하 1층 근린생활시설은 10% 가산하고, 2층 10% 감하며 3층에서 9층까지는 사례의 3층 지수를 적용하고, 10층은 지하 1층 지수를 적용
라. 층별 분양가격 산출
층별
분양면적(평)
지수
가격지수
층별가격
(천원)
평당가격
(천원)
10
508.99
0.481
244.824
4,784.172
9,399
9
529.96
0.402
213.043
4,163.131
7,855
8
529.96
0.402
213.043
4,163.131
7,855
7
529.96
0.402
213.043
4,163.131
7,855
6
529.96
0.402
213.043
4,163.131
7,855
5
529.96
0.402
213.043
4,163.131
7,855
4
446.20
0.402
179.372
3,505.156
7,855
3
446.20
0.402
179.372
3,505.156
7,855
2
446.20
0.477
212.837
4,159.105
9,321
1
459.04
1.000
459.040
8,970.225
19,541
B1
575.48
0.481
276.805
5,409.121
9,399
계
5,531.97
2,617.465
51.148.590
층별가격＝
적산법에 의한 평당 분양가×총분양면적
×층별가격지수
총가격지수
＝
19,541,271×층별가격지수
전체분양시 총 수입금액 : 51,148,590천원
실제분양시는 분양시점 및 인근 경쟁시설의 분양가격 등에 따라 보완이 요구됨
위의 층별 평균 분양가를 점포의 위치에 따라 2.5～3.5% 편차를 두어 점포별 분양가를 도출함.
3. 수익성 분석
가. 전제 조건
초기 투자비를 조기 회수하며 전체 시설분양을 전제로 한 경우와 지상 5층에서 9층을 임대하는 경우의 수익성 분석을 시도함.
임대가는 분양가의 50% 수준으로 산정함. 단, 입주자가 원할시에는 전세보증금은 임대가의 10%로, 월세는 임대가의 90%를 년 15%로 계산하여 정함
나. 대안별 수익성 검토
1) 전체시설 분양시
총 수 입 : 51,148,590천원
총소요비용 : 39,347,794천원
개 발 이 익 : 11,800,796천원(부가세, 양도소득세전 금액)
2) 오피스텔층 임대시
구 분
층 수
층별가격
임대가격
오피스텔
5～9
20,815,655천원
10,407,827천원
사무실 및 근린생활시설
B1, 1～4, 10
30,332,935천원
총 수 입 : 40,740,762천원
총소요비용 : 39,347,794천원
개 발 이 익 : 1,392,968천원 (부가세, 양도소득세 전 금액)
4. 자금운용계획
가. 전제조건
자금수지분석은 준공시까지 투입비와 회수비를 비교분석하여 자금수지를 파악함으로써 단계별 개발 전략에 따른 자금운용계획을 수립하는데 지침을 제공코자 함.
경영판단 등에 실제 적용코자 하는 경우에는 대안별 전제조건이나 기본사항을 개발시점의 상황에 맞게 탄력적으로 조정하여야 함.
조 건
내 용
공사기간
표준공사기간 산출식과 규모 등을 고려하여 공사기간을 20개월로 산정
분양대금납부방법
계약금 20%, 5개월 단위로 3차에 걸쳐 60%, 잔금 20%
예상분양율
사업개시 3개월까지(지하 1층～지상 3층, 10층) : 44.0%
사업개시 6개월까지(지상 4층～지상 7층) : 36.8%
건물준공시까지 (지상 8층, 지상 9층) : 19.2%
나. 대안별 자금운용계획
전체시설 분양시
오피스텔층 임대시
Ⅵ. 결 론
본 팀은 서울시 강남구 삼성동 147-2, 17번지, 부지면적 1,065평에 대한 최유효 활용방안에 대하여 다음과 같은 결론을 도출함.
대상지는 지가가 높고 개발용도가 한정되어 있으며, 상권 및 유동인구가 미흡하지만 국제규모의 한국 종합 전시장이 인접되어 있고 배후지가 서울 5대 부도심인 영동 중심지역임으로 건축물 용도를 환경 및 시설면에서 차별화하여 외국인 전용 업무시설(저층: 사무실, 고층: 오피스텔)로 개발하는 것이 유효할 것으로 봄.
개발 규모는 법에서 허용하는 최대 규모로 함.
전체시설을 분양하는 것으로 전제할 경우 총 비용 393억원, 총 수입 511억원, 세전 개발 이익 118억원, 세전 수익률 30%로 추정되나 이는 특단의 마케팅 전략을 수립하여 검증하지 아니하고 평당 평균 분양가를 9,246천원(전용 면적당 19,298천원)으로 추정할 것임으로 실제 공급시에는 인근 경쟁시설의 분양가격 변동추세조사와 마케팅 전략을 수립하며 이를 보완하여야 할 것임.

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