[부동산 증권화]부동산 증권화의 개념, 부동산 증권화의 필요성, 부동산 증권화의 배경, 부동산 증권화의 방식, 부동산 증권화의 구조, 부동산 증권화의 일본 사례, 향후 부동산 증권화의 활성화 방안 분석

소개글

[부동산 증권화]부동산 증권화의 개념, 부동산 증권화의 필요성, 부동산 증권화의 배경, 부동산 증권화의 방식, 부동산 증권화의 구조, 부동산 증권화의 일본 사례, 향후 부동산 증권화의 활성화 방안 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 증권화의 개념

Ⅲ. 부동산 증권화의 필요성
1. 금융기관의 부실자산 정리
2. 기업의 구조조정으로 인한 매물처리
3. 자산 디플레방지
4. 외자유치의 필요성
5. 국내자금 조달
6. 부동산 금융의 국제관행

Ⅳ. 부동산 증권화의 배경

Ⅴ. 부동산 증권화의 방식

Ⅵ. 부동산 증권화의 구조
1. 자산유동화의 구조
2. MBS의 구조
3. REITs의 구조

Ⅶ. 부동산 증권화의 일본 사례
1. 부동산 특정공동사업에 의한 소액화상품
2. 리스 크레딧 채권의 증권화
3. 금융기관의 담보부동산 증권화
4. 우량자산 증권화의 시작
5. SPC법의 제정

Ⅷ. 향후 부동산 증권화의 활성화 방안
1. ABS와 MBS
1) 발행 비용 및 발행 구조
2) 소진의 원활화
2. 부동산투자회사 제도
1) 자본금 규모
2) 신탁증권의 발행과 자기신탁
3) 세제 지원

Ⅸ. 결론

참고문헌

본문내용

등에 투자하여 수익을 생산하는 기능을 수행하므로 주식에 투자하는 투자자의 안전을 도모해야 할 필요성이 있다. 또한 부동산에 대한 투자가 많을수록 많은 자금을 필요로 하므로 부동산투자회사의 자본금 규모는 매우 중요한 사항이다.
그러나 부동산투자회사 설립 요건에 자본금 규모에 대한 규제를 하는 것은 법안 마련 초기에서부터 피해야 할 것이다. 왜냐하면 자본금 규모에 따라 보유하거나 투자하는 부동산이 다르며 단순히 일정 금액 이상의 자본금을 설립 요건으로 규정할 경우 작은 규모의 부동산 개발이나 관리는 제도권에 흡수되지 않을 수 있기 때문이다. 이는 부동산시장을 이분화하여 불균형 발전으로 이어질 수 있으므로 고른 개발을 위해서 자본금 규모는 충분히 낮아도 문제가 없을 것으로 생각된다.
또한 부동산투자회사가 도산시 주주인 투자자는 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 매각, 처분함으로써 충분히 원본 회수가 가능하므로 자본금 규모를 높게 규정해야 할 필요성은 없을 것으로 사료된다. 오히려 부동산투자회사에 대한 관리 및 감도규정을 강화하여 간접적으로 규제하는 것이 효율적이라고 생각된다.
2) 신탁증권의 발행과 자기신탁
부동산투자회사가 미국식의 REITs를 따르더라도, 신탁을 통한 수익증권의 발행을 통한 자금모집을 별도로 고려해야 할 것이다. 호주의 LPT가 신탁을 통한 부동산투자회사제도를 운용하고 있으나 매우 활성화되어 있으므로 주식이나 채권으로 자금 모집을 한정할 필요는 없을 것이다. 신탁을 통한 수익증권을 가능하게하여 신탁시장의 발전을 기대할 수 있으며 투자자 입장에서는 투자 상품이 다양화함에 따른 편익을 볼 수 있어 법안 마련 초기에 다양한 자금모집 방식을 고려해야 할 것이다.
실제로 은행의 신탁계정은 금전신탁을 통해 자금을 모집하고, 이를 부동산에 투자할 수 있으나 부동산 투자에 대한 규제가 있어 자유롭지 못하다. 한편 신탁업을 영위하는 은행 외의 기관의 경우 금전신탁을 통한 자금모집이 불가능하므로 자금조달은 원활히 이루어지지 않고 있는 상황이다. 따라서 다양한 상품을 가능하게 함으로써 활성화를 기할 수 있을 것으로 사료된다.
또한 부동산투자회사에 신탁기능을 부여하고 자기 신탁도 가능하게 함으로써 신탁을 통한 자금조달이 가능할 뿐만 아니라 비용을 절감하게 함으로써 깊이 있는 활성화가 가능할 것이다.
3) 세제 지원
미국에서 활성화되어 있는 REITs와 마찬가지로 부동산투자회사제도를 도입함에 있어 이중과세를 피할 수 있는 세제지원이 필요할 것으로 판단된다. 즉, 투자자 유인이 극대화될 수 있도록 법인세의 이중과세 배제 조항이 필요하다. 따라서 발생한 수익에 대해 투자자에게 일정 비율 이상 배당이나 수익으로 분배할 경우 법인세를 면제하는 방안이 검토되어야 할 것이다.
Ⅸ. 결론
부동산투자회사법이 시행되면 부동산 시장은 활기를 띠지만 부동산중개업계에서는 外華內貧현상에 불과할 우려가 있다. 부동산 유통업이 종래 중개업자 중심의 단순 중개업무로 이루어졌으나 관련 부동산전문가들의 종합적 서비스를 제공하는 형태로 변화될 것이다. 기존의 자산관리사는 중개업무를 보강하여 중개시장에 침투할 것이고 부동산 투자회사도 자회사 형식의 전문중개업을 운영할 수 있어서 이들과 경쟁할 수 있는 종합성과 전문성을 겸비한 대형부동산 유통업체로의 전환이 요구된다. 거래의 투명화가 보장되어 지며 중개수수료 등의 결제도 신용카드에 의하여 일반적으로 결제되는 시스템이 도입되고 중개수수료 개념과 성과급보수체계도 일반적 보수 개념으로 전환되어 사회적 공감대를 형성하게 될 것이다.
부동산부실채권이 해소되고 개발사업의 수요가 증가됨에 따라 건설업체는 사업에 필요한 자금을 자본시장에서 직접 조달할 수 있게 된다. 때문에 개발사업에 대한 투명성이 보장되고 그 규모는 전체 리츠시장의 20%정도로 추정되어 전체 건설시장 60조의 5~8%정도로 미치는 영향은 적지 않을 것이다 .
부동산 투자회사가 가장 많이 투자하여 안정적인 수익을 얻으려는 부동산(Income Producing Property)은 오피스빌딩 임대사업이다. 따라서 자산관리 회사는 부동산 투자회사의 도입으로 많은 수요가 예측된다. 지금까지의 부동산 관리는 청소나 경비, 그리고 단순시설관리가 전부였다. 그러나 부동산 투자회사에서 요구되는 자산관리회사의 역량은 보다 선진화된 관리시스템을 통해 관리비를 절감하고, 수익률을 높이는 것이다. 이를 위하여 엔지니어링, 안전관리, 에너지 관리 등 시설운영의 포토폴리오 전략 및 기획, 뿐만 아니라 임대대행 컨설팅을 통한 과학적인 임차관리와 수지분석, 회계, 재산관리, 부동산취득 및 처분에서 매각까지의 토탈관리서비스에 대한 전문적인 자문이 필요하게 된다. 이러한 빌딩관리체제와 임대관리를 통하여 빌딩가치상승의 효과를 가져 올 수 있어야 하며 타경쟁업체보다 낮은 비용으로 제공할 수 있어야 한다. 현재 1000여개 되는 빌딩관리회사들이 이러한 선진시스템을 갖춘 몇몇기업을 제외하고는 단순용역사로 전락하게 될 것이다.
부동산 투자회사법이 개발사업에 대하여 건교부장관의 인가를 받아야 하는 불필요한 규제와 기업구조조정부동산투자회사의 경우에도 증권시장 상장후 개발사업을 하도록 되어있어 부동산 투자회사 시행 초기의 개발사업의 비중은 그리 크지 않을 것으로 판단된다. 그러나 개발사업의 사업성이 임대사업보다 높고 개발사업으로 인한 관련산업의 활성화 효과로 인하여 개발사업에 대한 법적 규제와 허용이 보완 수정되면서 서서히 활성화 될 것이다. 시장활성화를 위해서는 객관적인 투자 수익분석과 매입, 시공, 공사관리(CM), 분양의 합리적인 운영과 투명성의 문제 등이 선결 되어야 하며 이를 극복하지 못할 경우 많은 진통이 우려된다.
참고문헌
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노상범, 고동원(2012), 부동산금융법, 박영사
박우석(2000), 부동산 증권화 제도 정착 방안에 관한 연구, 동국대학교
이진화(2001), 부동산 증권화에 관한 연구, 동의대학교
이정전, 김윤상 외 3명(2009), 위기의 부동산, 후마니타스
한상원(2000), 한국적 부동산 증권화 제도 도입에 관한 연구, 성균관대학교

키워드

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