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소개글

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목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 증권화의 정의

Ⅲ. 부동산 증권화의 특징

Ⅳ. 부동산 증권화의 구조
1. 자산유동화의 구조
2. MBS의 구조
3. REITs의 구조

Ⅴ. 부동산 증권화의 목적
1. 간접금융에서 직접금융으로
2. 보유 부동산 분리에 의한 자산압축(off balance needs)
3. 개인자산 1300조엔의 운용수단 확대
4. 수수료 비지니스 확대에 의한 부동산업의 새로운 전개
5. 부동산 투자시장의 자금투입에 의한 부동산 거래의 활성화
6. 실물 부동산 시장의 공정성․투명성의 향상

Ⅵ. 부동산 증권화의 참여자 역할
1. 금융시장에 대한 과잉노출의 억제
2. 효율적인 자산구입
3. 자산가치의 파악
4. 규제되지 않는 금융방식
5. 재무적 매각 조치
6. 위험의 감소
7. 재무제표상의 유동성 증가

Ⅶ. 부동산 증권화의 가치평가

Ⅷ. 부동산 증권화의 한계
1. 부동산에 대한 인식의 변화
2. 정보infra의 구축
3. 부동산 관련 지수발표
4. 가치산정방법의 개선
5. 법적, 제도적 정비
6. 하나의 도구
7. 토지의 공공성 훼손
8. 부동산과 재산권개념에 관한 변화와 정비
9. 부동산의 수익성 보장
10. 부동산 경영의 KNOW-HOW 부족

Ⅸ. 결론

참고문헌

본문내용

있어서는 수익환원법(income approach)을 병용하여 조정(reconciliation) 과정을 거쳐 가격을 산출하여야 한다. 또한 현 지가공시 등 감정평가에 관한 법률에 의하여 토지에 대하여는 표준지공시지가를 기준으로 평가하도록 규정되어 있으나, global standard에 의하면 이것은 진정한 의미의 거래사례에 의한 거래사례비교법이라고 할 수 없고 표준지공시지가비교법(Posted Land Price Comparison Approach) 또는 준사례비교법(quasi cormparison approach)라고 명명하는 것이 타당할 것이다.
5. 법적, 제도적 정비
유럽, 일본 및 우리나라의 조세, 회계 및 민법체계는 자산유동화에 제약요인으로 작용한다. 법적인 면에서는 자산유동화에 관한 법률에서 유동화전문회사가 자산유동화계획에 따라 금융기관등으로부터 자산을 양도받은 경우 이를 금융감독위원회에 등록하고, 등록이 있는 경우 민법에 의한 채권양도의 대항요건을 갖추거나 저당권이 이전된 것으로 간주한다. 성업공사 및 한국토지공사가 금융기관의 부실자산정리 및 기업의 구조조정을 위하여 양도한 부동산인 경우 동 양도사실을 금융감독위원회에 등록한 때에 유동화전문회사는 소유권취득을 할 수 있도록 규정하고, 주택저당권부 채권에 대하여는 위 법이외에 주택저당채권 유동화 중개회사법과 한국 주택저당주식회사법 등을 제정했으나 충분치 않다. 증권발행시에 발행을 심사하는 미국 증권거래위원회의 심사기능을 보강하여 공신력제고와 사기의 위험성을 예방해야 한다. 조세문제에 대하여도 도관(conduit)을 통한 것에 대하여는 이중과세가 되지 않도록 제도를 개선하여 세제상의 혜택을 주어야 한다.
6. 하나의 도구
부동산 증권화는 금융의 한 방법에 불과하다. 그 효과까지 극대화시켜주는 것은 아니다. 부동산 증권화는 만병통치( cure-all)가 아니다. 궁극적으로 부동산의 증권화는 그 기초가 되어있는 부동산의 수익성이 우수해야한다. 증권의 수익률을 보장해주는 것은 부동산의 운용에서 오는 수익성이기 때문이다.
7. 토지의 공공성 훼손
우리나라에서의 토지는 공공재로서의 성격이 다른나라보다 더욱 강하나, 증권화로 인하여 이것이 훼손될 가능성이 많다. 우리나라에서는 토지정책이 경제정책의 주요한 수단으로 되어왔으나 증권화가되면 시장경제의 원리가 작용하고 국가의 정책이 개입할 여지가 적어진다.
8. 부동산과 재산권개념에 관한 변화와 정비
이전의 일물일권주의(一物一權主義)를 기초로 한 재산권 개념, 등기제도 등 재산권과 관련한 법적인 정비가 전제되어야 한다.
9. 부동산의 수익성 보장
부동산의 증권화는 현금흐름(cash flow)을 창출하는 수익성있는 부동산이 존재하지 않는다면 성공할 수 없다.
10. 부동산 경영의 KNOW-HOW 부족
우리나라에서는 부동산의 수익성을 높이는 부동산 경영의 개념과 운영 노하우가 제대로 성립되거나 보급되지 못한 상태이다.
Ⅸ. 결론
리츠의 수익률이 그다지 높지 않더라도 리츠 시장 규모는 빠른 속도로 커질 것이라는 전망이 지배적이다. 한국건설산업연구원의 왕세종 연구위원은 5조9000억～6조5000억 원 규모가 되고, 이후 최소 8조4000억 원에서 최고 45조9000억 원에 이를 것으로 추정한다. 그는 이처럼 높은 성장이 가능한 이유는 국내 3대 금융상품인 은행 신탁상품, 장단기 채권, 주식 등의 시장 규모를 고려할 때 리츠가 얼마나 활성화되느냐에 따라 적어도 1%에서 최고 5%까지는 차지하게 될 것이기 때문이라고 설명한다.
리츠가 도입되면 부동산 시장에는 어떤 변화가 올까. 우선 다양한 부동산개발 상품이 선보이면서 부동산 시장이 활기를 찾을 것으로 기대된다. 현재의 국내 여건을 감안할 때 최고 인기상품은 업무용 빌딩이 될 전망. 하지만 미국 등 선진국의 예를 보면 호텔 상가 병원 등 임대료 수입을 올릴 수 있는 부동산 상품들도 각광받을 것으로 기대된다.
대도시의 업무용 빌딩은 고정적인 임대 수요층이 확보돼 있어 리츠가 가동되면 가장 먼저 관심을 모을 것으로 보인다. 미국에서는 지난해 가장 투자비중이 높은 상품이 업무용 빌딩으로, 전체 투자액의 27%나 됐다. 2위는 상업용 부동산으로 21%였다.
다만 국내의 경우 적정한 수익을 내는 데 요구되는 일정 수준 이상의 빌딩 물량이 많지 않은데다, 빌딩을 지을 만한 여지도 많지 않아 미국에서처럼 리츠 시장을 주도해가는 상품으로 자리잡는 데는 어려움이 따를 것으로 예상된다.
각종 국제행사가 잇따르면서 특수가 예상되는 호텔은 리츠의 주요 투자대상으로 부상할 것이 확실한 상품. 특히 100억～200억 원대의 200실 규모 비즈니스 호텔의 경우 리츠 회사들이 업무용 빌딩만큼이나 관심을 기울일 것으로 보인다. 특급호텔은 투자비가 수천억 원에 달해 투자하기에 부담이 크지만, 소규모 비즈니스 호텔은 상대적으로 부담이 작다. 또 호텔사업은 대개 현금 장사인 만큼 투자비 회수도 비교적 빠르다.
1인당 국민소득이 1만 달러를 넘어서면 다시 수요가 급증할 것으로 기대되는 콘도 등 리조트 시설 역시 리츠 도입과 함께 특수가 기대되는 상품이다. 개별적으로 운영되는 것보다는 체인점 형태의 상품이 주목받을 것으로 예상된다. 운영 수익을 내기가 상대적으로 쉽기 때문이다.
또한 전문화된 의료서비스를 위해 병원의 신축 또는 증개축이 활발해지면서 의료 분야도 리츠회사가 투자할 만한 상품목록에 올라 있다. 리츠가 투자할 만한 의료시설로는 병원, 실버타운, 재활치료소, 보조생활시설, 건강관리센터 등이 있다. 서울 등 대도시에 위치한 4～5층 규모의 빌딩을 확보해 특화된 의료시설 빌딩을 만들거나 병원과 약국 등을 효율적으로 유치해 백화점식 의료빌딩으로 만드는 방식이 유력하다.
참고문헌
◇ 경록 부동산투자전략센터(2009), 똑똑한 부동산 투자분석, 경록
◇ 김구집(1990), 부동산증권화 제도에 관한 연구, 건국대학교
◇ 국토개발연구원(1989), 부동산 증권화 제도, 국토연구원
◇ 국토연구원(1990), 부동산의 증권화
◇ 이상영(2009), 내일의 부동산 파워, 로크미디어
◇ 은민수(2001), 부동산투자에 있어서 증권화의 실태분석과 REITS에 관한 연구, 고려대학교

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