리츠(REITs)의 조세현황과 문제점 검토

소개글

리츠(REITs)의 조세현황과 문제점 검토에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ.서



Ⅱ.리츠의 조세현황
　1. 리츠의 조세제도
　 (1) 리츠 전체의 과세제도
　　 1) 개관
　　 2) 부동산취득 관련 조세
　　 3) 부동산이전관련조세
　 (2) 일반리츠와 CR-리츠간의 조세 비교
　　 1) 법인세
　　 2) 특별부가세
　　 3) 부가가치세
　　 4) 지방세
　 (3) 투자자에 대한 과세

　2. REITs에 대한 세제지원
　 (1)부동산투자회사의 세제지원
　　 1) 취득관련조세의 비교
　　 2) 보유관련조세의 비교
　　 3) 소득관련조세의 비교
　 (2)투자자에 대한 세제지원



Ⅲ. 현행 조세제도의 문제점 및 해결방안
　1. REITs에 관한 선행연구
　 (1) REITs의 조세제도에 관한 선행연구
　 (2) REITs의 운영에 관한 선행연구
　 (3) REITs 조세제도에 관한 인식에 대한 분석결과

　2. 현행 조세의 문제점
　 (1) 개관
　 (2) 자기관리 리츠의 법인세 이중과세 조정 문제점
　 (3) 취득세·등록세 감면 문제
　 (4) 현물출자에 대한 양도소득세 과세이연 문제점

　


3. 개선방안
　 (1) 이중과세문제의 해결
　 (2) 기타 조세제도의 개선



Ⅳ.결론



Ⅴ.참고문헌

본문내용

2억원
1억5000만원
9138만원
4.57%
법인세 미부과시
20억원
2억원
2억원
1억4138만원
7.07%
먼저 투자액 대비 발생수익을 10%라 가정하자. 그렇다면 1억을 투자시 발생수익이 1천만원이 되는데 법인세와 소득세를 동시부과 하게 된다면 1천만 원에서 법인세(과세표준 1억 미만인바 13%)를 먼저 제한 소득에서 소득세(과세표준 1200만원 이하인바 6%)를 제한 소득은 817.8만원이 된다. 그러나 법인세를 과세하지 않는다면 그 소득세후수익은 920만원이 되어 수익률이 1%가량 차이가 나게 된다.
이러한 투자액을 20억으로 가정한다면 발생수익이 2억이 되어 법인세와 소득세를 동시부과 하게 된다면 2억에서 법인세(과세표준 1억 초과인바 25%)를 먼저 제한 소득에서 소득세(과세표준 8800만원 초과인바 1592만원 + 8800만원 초과액 * 35%)를 제한 소득은 9138만원이 된다. 그러나 법인세 과세가 없다면 이는 1억4138만원의 소득을 얻게 되어 약 2.5%정도의 수익률 차이를 낳게 된다.
이러한 계산으로 법인세와 소득세의 이중과세 문제는 일반 리츠의 투자수익률을 악화시켜 리츠의 활성화를 저해하고 있음을 알 수 있다. 회사의 덩치를 키우는 것이 아니라 투자자의 자금을 운용하여 투자자에게 배분하는 것이 일반 리츠회사의 설립목적임을 감안할 때, 일반 리츠회사는 도관체로 보는 것이 타당하며 법인세의 부과를 폐지하여야 한다고 여겨진다.
(2) 기타 조세제도의 개선
여러 가지 긍정적인 효과를 불러오는 부동산투자회사제도가 정착되기 위해서는 조세제도의 지원이 필수적이다. 최소한 국공채 수익률 이상의 수익은 달성하여야 할 것이다. 종래 우리나라의 부동산투자는 매매차익의 획득이 주목적이었으므로, 운용수익률은 낮아서 상업용 건물의 경우에도 5~7%수준으로 추정된다. 반면, 부동산관련 조세는 취득 시 5.6%, 양도 시 이익의 45.8%를 부담하게 된다. 이러한 상황에서 부동산투자회사가 정상적인 영업활동으로 일정한 수익률을 확보하는 것은 어렵다.
따라서 REITs의 활성화를 위한 조세감면은 다음과 같이 추진되어야 할 것이다.
첫째, 기업 및 금융기관이 부동산을 부동산투자회사에 현물출자 할 경우에 이월과세가 필요하다.
둘째, 부동산거래와 관련된 조세감면이 필요하다.
셋째, 부동산투자회사가 일정기간 보유한 부동산의 양도에 대해서는 특별 부가세의 면제가 필요하다.
넷째, 모집자금을 의무적으로 부동산에 투자하도록 되어 있는 부동산투자회사의 소유토지에 대해서는 종합토지세의 분리과세 및 감면이 필요하다.
마지막으로 부동산투자회사의 소유부동산에 대하여는 법인세상의 업무무관자산에서 제외하여야 하며, 부동산투자회사의 주식에 대하여는 소득세법상의 부동산과다소유법인으로 분류하지 않아야 한다.
Ⅳ.결론
우리나라에서는 오랫동안 개인과 기업에 의한 투기적 부동산 투자는 있었으나, 진정한 의미에서 부동산 개발을 위한 제도적 금융은 발전하지 못하였다. 외환위기 이후 부동산 금융에 대한 개념이 도입되고 일부는 제도화 되고 있으나 아직도 미미한 수준이라고 할 수 있다. 이는 60년대 경제개발 이후 정부가 부동산 투기 억제에 초점을 두고 신용을 할당하는 정책과 정책금융에 치중하여 자발적인 부동산 개발금융이 발달할 만한 제도적 여건이 조성되기 어려웠기 때문이다.
이러한 상황에서 도입된 리츠(REITs)의 긍정적 효과로는 첫째, 부동산 금융, 특히 상업용 부동산 금융의 크게 활성화 될 것으로 기대되며, 둘째, 리츠(REITs)가 도입됨으로써 부동산 시장과 자본시장이 유기적으로 통합될 가능성, 셋째, 부동산 시장, 특히 사무실 임대시장 등의 불투명성이 상당부문 해소, 넷째, 부동산 가치평가 방식이 기존의 거래사례 비교법이나 원가법 보다는 부동산에서 발생되는 수익흐름에 기초한 수익환영방식으로 변화, 다섯째, 부동산 시장을 둘러싼 각종 정보 인프라의 신속성 등을 들 수 있다. 그러나 2001년 시행된 부동산 투자회사는 많은 기대효과 및 관련업계의 관심을 받으며 출발하였으나, 애초 기대하던 만큼 큰 효과를 거두지 못하고 있다. (태보웅 2010) 펀드평가업체에 따르면 펀드 수익률이 연초 대비 기준 금리 이상을 유지하고 있는 것은 전체 16개 중 9개에 불과한 실정(에프엔가이드, 2010.09.14 기준, 설정액 10억 원 이상 공모펀드 대상) 그 중 7개 펀드의 수익률이 기준금리(2.25%) 미달이며, 그 중 4개는 마이너스 수익률을 기록하고 있다. 또한 지난달 정부의 부동산 활성화 대책의 발표에도 불구하고 아직 수익률은 개선되는 조짐을 보이지 않고 있다. 이는 부동산 시장 경기 위축으로 인해 리츠 수익률이 저조하게 나타나고 있는 부분인데 이러한 상황에서 본문에서 제기했던 문제점마저 해소되지 않는다면 리츠라는 상품의 존립마저 위태로워 지지 않을까 우려가 된다.
투자의사결정은 투자대상의 수익과 위험에 의하여 결정된다. 따라서 동일한 위험에서는 수익이 많은 대상에 투자를 결정하게 된다. 이때 관련 조세는 수익률의 결정에 지대한 영향을 주는 요소로 작용한다. 리츠에 의한 부동산투자 역시 취득과 운용 그리고 처분에 따른 조세제도에 따라 수익성에 영향을 받게 되므로 그 방향과 성과가 관련조세에 따라 크게 달라진다는 것은 선진 각국의 사례를 통해서 쉽게 볼 수 있다. (한국토지신탁 2000) 이처럼 조세적 불합리함이 개선되지 않는 이상 부동산금융의 발전과 적은 자본금으로도 부동산 실물 자산에 투자를 가능케 하여 개인들의 부동산 시장의 참여를 이끌어내어 시장의 건전성을 추구하려던 본래의 목적을 추구하는 것은 불가능하다. 따라서 리츠에 대한 조세적 불합리성이 개선되어 리츠라는 상품이 본래의 취지대로 운용되어, 부동산 금융의 발전과 안정에 기여하기를 기대해본다.
Ⅴ.참고자료
부동산투자회사법
부동산투자회사법 시행령
부동산투자회사법 시행규칙
REITs의 조세제도와 투자활성화 방안에 관한 연구 / 이창걸
부동산 개발 사업에 있어서 도관체(Conduit)의 활용에 관한 연구 / 서후석, 손진수
REITs 활성화를 위한 연구 / 태보응
REITs제도와 조세정책방향 / 김병두
KORAMCO_Market_Review
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