토지의 거래규제에 관한 연구

소개글

토지의 거래규제에 관한 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

　1.연구의 목적 및 배경


Ⅱ. 본론

　1. 토지거래규제의 의의
　2. 토지거래규제의 목적
　3. 토지거래 규제의 도입배경 및 근거
　4. 직접적 토지규제의 내용
　5. 외국의 토지거래규제 고찰
　6. 토지거래 규제의 문제점 및 개선방안


Ⅲ. 결론

본문내용

도는 사유재산권에 대하여 중대한 제한을 가하는 것이므로 토지거래를 규제함에 있어서 필요한 범위 내에서 최소한도에 그쳐야 할것이며 공익을 위해서 토지거래를 합리적으로 규제하되 이에 대한 사유재산권 보호도 적절하게 이루어져 공익과 사익의 적절한 조화를 도모 할 수 있는 방안이 모색 되어야 할것이다.
3. 농지취득자격증명제도의 문제점
① 농지제도상의 문제
농지취득자격증명은 농지소유와 농지거래에 관한 제도의 일환으로 농지의 소유권이전등기시에 첨부하여야 할 서류로서 농지를 취득하고자 하는 자가 농지법상 농지소유의 자격이 있는지 면적기준에 부합하는지 진정한 영농의사를 가지고 그에 따른 농업경영계획이 실현가능성이 있는지를 당해 농지의 소재지 관청이 확인 심사하여 그 취득자격이 있음을 증명하는 서류이다.그런데 농지법상의 농지취득의 자격요건을 충분히 갖추었음에도 불구하고 소재지 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받지 못하여 농지의 소유권이전이 불가능하게 되는 경우가 있다. 구체적으로 이를 살펴보면 첫 번째로 신청대상 농지가 농지법을 위반하여 불법 형질변경 된 경우로 이에 대한 복구가 필요하다는 내용이 기재 된 “농지취득자격증명 반려통지서”를 받은 경우이며 두 번째는 농지법 제44조를 위반한 경우로 신청대상 농지가 불법전용되거나 타용도로 사용되어 원상회복을 명하였음에도 불구하고 이에 따르지 않아 “농지취득자격증명 불가통지서”를 받은 경우이다.
결과적으로 현재의 소유자가 농지를 잘못 관리하거나 불법으로 이용함으로써 당해 농지를 취득하고자 하는 자가 농지취득자격증명을 받지 못하는 것이다.이는 농지의 이용.관리상의 하자로 인하여 농지취득의 요건이 제한되는 것을 의미하는데 농지의 불법적인 이용을 농지취득의 자격요건을 심하사는 농지취득자격증명과 결부시키는 것은 지나친 소유권 제한으로 불합리할뿐만 아니라 행정청이 이러한 불법행위를 단속할 의무가 있음에도 불구하고 묵인하거나 방치한 결과를 농지취득자에게 전가하는 것은 부당하다고 볼수가 있다.
② 농지취득자격요건의 실효성 문제
현행 농지법은 농지취득자격증명을 농지에 대한 소유권이전등기신청시에 첨부할 서류로만 규정하고 있으므로 농지취득자격증명은 농지매매 자체에 대한 증명이 아니고 단지 농지취득의 자격요건을 증명하는 것에 불과하다고 볼수가 있다. 이를 해석해보면 결국은 농지취득자격증명은 농지취득과 관련하여 어떠한 효력을 발생시키는 요건이 아니라고 할수 있다. 그럼에도 불구하고 현실적으로 농지매매계약의 사례에서 보면 농지취득자격증명을 과거 농지개혁법상의 농지매매증명과 유사하게 생각하거나 농지취득자격증명이 농지소유권 취득의 중요한 요건으로 오인되어 당사자간의 매매의사와는 별도로 계약이 이행되기도 전에 약정에 의해 계약자체가 무효.취소가 되는 경우가 있다. 즉 실제적인 자격요건에 불과하나 현실적인 인식은 농지취득의 중요한 효력요건으로 인식하고 있음을 알수가 있다.
③ 농지거래의 형평성과 안정성 문제
농지의 판단기준도 모호하고 농지취득자격증명의 발급기준에 따른 심사 또한 형식적인 심사로서 소재지 관청의 장의 주관적인 판단이 개입될 수 있기 때문에 그 발급과정에서 일관성과 형평성의 결여의 문제가 발생 할 수 있다.
4.농지취득자격증명제도의 개선방안
① 농지취득자격증명의 발급에 관한 소재지관청의 심사 권한에 대하여 그 심사 내용을 축소하여 적용하는 방안이다. 즉 소재지 관청은 농지를 취득하고자 하는 자의 자격요건만을 심사하는 것이다. 즉 농지취득자격증명의 신청이 있을 경우 소재지 관청은 농지취득자의 취득요건에 대한 심사를 통하여 그 발급여부를 결정하고 아울러 농지의 현황조사에서 이용.관리상의 문제점이 발생시에는 농지취득자격증명과는 별개로 그에 따른 행정상의 시정조치(원상회복명령, 처분명령,이행강제금등)나 처벌(징역,벌금)등에 의해 농지를 보전.관리를 유지하도록 하는 것이다.
② 도시지역 내의 농지의 경우 개발제한구역을 제외하고 농지취득자격증명을 면제하는 방안이다.즉 도시지역의 농지는 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요없지만 녹지지역의 경우 도시계획사업에 필요한 농지에 한하여 농지취득자격증명이 면제된다, 또한 도시내의 녹지지역의 경우는 거의 대부분이 개발제한구역으로 지정되어 있으므로 면제시에도 별다른 문제가 발생하지는 않을것으로 판단 된다.
③ 농지취득신고제도로의 전환하는 방안이다.즉 이는 자격요건의 미달로 인하여 농지취득자격증명이 발급되지 않은 경우는 거의 드물기 때문에 현재의 농지취득자격증명제도는 그 본연의 의미로 볼때 유명무실하다는 관점에서 현실에 맞는 새로운 제도 도입의 필요성에 따른 방안이다 할수 있다.
Ⅲ. 결 론
사적인 재산권을 근간으로 하는 사익과 공공의 목적을 중요시 하는 공공성을 조화롭게 한다는 것은 어려운 부분이 많다고 할수 있다. 사익을 근간으로 하여 목적을 달성하고자 하면 공공성의 문제가 발생 할수 있으며 지나친 공익목적을 추구하면 개인의 재산권존중을 근간으로 하는 사익의 목적달성에 중대한 영향이 있을 수 있다.이러한 문제는 추구하는 바가 다르기 때문에 이를 조화롭게 융합하고 사익의 존중과 더불어 효율적인 국토의 이용과 정책의 추진을 효과적으로 달성하기에는 어려운 점이 많다고 할수 있다. 앞서 살펴본 내용에서와 같이 토지거래규제는 개인의 재산권을 일정한 법률적 내용 안에서 규제하여 토지정책의 효율적인 방안을 찾아 전국토를 체계적으로 관리함으로써 투기를 억제하고 국토를 효과적으로 이용하고자 함에 그 목적이 있다 할 수 있다. 그러나 이로 인한 개인의 재산권 침해 등의 문제가 빈번하게 발생하고 우리 헌법에 명시되어 있는 개인의 재산권 보장의 내용에 침해의 소지가 계속적으로 존재하고 있는 것 또한 사실이다. 토지거래규제의 내용인 토지거래허가제도, 농지취득자격증명제도 또한 이러한 문제가 계속적으로 발생하고 있다.추구하고 달성하고자 하는 국가의 공공성을 목적으로 하여 개인의 재산권의 침해의 여지가 계속적으로 발생한다면 정책으로서의 입지가 축소되는 것은 당연한 사실일 것이다. 가장 효과적인 방법은 사익과 공익의 조화로서 추구하는 바가 다르고 그로 인한 과정상에 어려움이 있다고 하더라도 이를 정확히 인식하고 적용해 나가는 방안이 필요하지 않나 본다.

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