토지거래규제제도

소개글

토지거래규제제도에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 토지거래규제의 목적과 근거
ⅰ. 토지거래규제의 의의
ⅱ. 토지거래규제의 방법
ⅲ. 토지거래규제의 기능
ⅳ. 토지거래규제의 근거

Ⅱ. 토지거래규제 및 시장관리정책수단의 변천
ⅰ. 토지거래허가제와 토지거래신고제
* 토지거래허가제에 대한 모든 것.
⑴ 법적 성질
⑵허가구역의 지정
⑶토지거래계약허가
⑷사권보호
⑸토지거래허가구역 지정현황
ⅱ. 검인계약서제도
ⅲ. 농지취득자격증명제도
ⅳ. 임야매매증명제도
ⅴ. 등기의무제와 부동산실명제
ⅵ. 부동산중개제도
ⅶ외국인조지취득제한
⑴외국인토지법 개정배경
⑵주요개정내용
⑶외국인 토지보유 현황

Ⅲ. 토지거래규제의 사례(토지거래허가제 중심으로)
ⅰ.강북뉴타운 ․ 판교신도시, 토지거래허가구역 1년간 재지정
ⅱ.토지거래허가구역내 토지취득시 외국인도 허가

Ⅳ. 토지거거래규제의 문제점과 개선방안
ⅰ. 문제점
ⅱ. 개선방안

본문내용

역, 생태경관보전지역 등에서는 허가)
이와같이 시행령을 개정하려는 것은 외국자본 유치를 위하여 ‘02. 2월 도입한 이 제도가 상법상 법인 설립이 용이한 점(자본금 5천만원)을 이용하여 내국인이 외국법인을 설립, 토지거래 허가제를 회피하거나, 뉴타운 지역등 강도 높은 투기대책 20㎡ 초과 토지거래시 토지거래허가를 받아야되는 지역에서 외국인의 토지거래가 많이 이루어지고 있으나 토지거래허가구역내 총 토지거래필지중 외국인의 토지취득비율(‘06) : 전국 0.8%, 서울시 뉴타운지역 15.8%것을 보았을 때. 외국인에 대해 허가제 적용을 제외함에 따라 효율적인 투기방지가 곤란하며, 특히, 외국인의 토지취득이 주거용지에 편중되고(61.1%) 공장용지는 1.3%에 그치는 등 외자유치효과도 미흡할 뿐만 아니라, 내외국인과의 불합리한 차별을 개선하려는 것이다. 외국인의 토지거래 허가제 예외규정이 폐지되더라도 공장용지와 상업용지 등은 현행과 같이 실수요자에 대해 내외국인을 막론하고 허가가 가능하기 때문에 실수요자의 토지취득 및 외국자본의 투자유치에는 장애가 되지 않는다.
건설교통부는 11월14일까지 20일간의 입법 예고와 법제처 심사 등을 거쳐 내년 2월(예정)부터 시행할 계획이라고 밝혔다.
《‘05년 이후 전국 및 뉴타운지역 외국인 토지취득 현황(필지기준)》
구분
전체
외국인
비율(%)
전 국
389,577
3,153
0.81
서울
합 계
9,100
761
8.36
뉴타운
1,277
225
15.8
Ⅳ. 토지거거래규제의 문제점과 개선방안
ⅰ. 문제점
(1)거래규제수단간의 연계성 부족
현행 토지거래규제제도에서 토지거래허가제, 검인계약서제도, 농지취득자격증명제 등 모두 토지세제 등과 연계되어 실시되어야 그 효율성이 배가 될 수 있는 제도들임에도 불구하고 법체계상 따로 규정되어 있어 서로 연관성을 갖지 못하여 실효성이 저하됨은 물론, 거래당사자에게도 필요이상의 불편을 주는 결과를 초래하고 있다.
(2)관련부처, 부서간의 협력체계 미흡
토지거래규제제도는 규제수단에 따라 여러 부처 및 부서에 의해 나눠 수행되고 있다. 그런데 문제는 관계 부처, 부서 간에 협조체계가 미흡하여 막대한 행정력의 낭비와 민원인의 불편 그리고 민원의 대상이 되고 있다는데 문제의 심각성을 더하고 있다.
(3)토지정보체계의 미흡
토지거래규제제도는 무엇보다도 토지거래정보가 확보되었을 때에 효율적으로 이루어진다고 할 수 있다. 그러나 현행 제도는 토지거래정보체계가 취약하여 적지 않은 문제점을 내포하고 있는 바, 아직 토지거래 정보를 빠짐없이 확보할 수 있는 수단이 마련되어 있지 않아 토지거래규제제도의 실효성을 저하시키는 결과를 초래하고 있다.
(4)행정의 효율성 부족
토지거래허가제를 운용하는 과정에서 능률과 효율성의 문제로, 이것은 허가구역 지정의 적기성 문제와 심리적 투기억제 효과의 감퇴라는 두 가지 문제로 귀착될 수 있는바, 첫째로 적기성 문제는 허가구역 지정 시기를 놓치면 그 효과가 현저히 저하되고 소기의 목적을 달성하기 어렵게 되는데, 허가구역의 지정에 있어서 합리적인 지정기준이 결여되어 있기 때문에 형정편의적인 지정의 우려가 있다고 볼 수 있다.
둘째로 심리적 투기억제 효과의 감퇴문제로, 허가제 처음 도입되어 실시될 당시 허가구역 지정사실 만으로 규제의 효과를 거두었으며 더러는 정상적인 토지거래까지 위축되는 경향이 나타났다. 그러나 이러한 심리적 투기억제효과가 실일이 경과함에 따라 감소되는 경향을 보이고 있다.
(5)토지거래허가제의 정책 목표에 대한 문제
토지이용의 합리적인 원칙이 서 있지 않는 상태에서 단지 투기만을 방지한다는 목적으로 기존 경제 질서에 맞지 않는 토지거래허가제가 도입되어 실시되고 있는데 대하여 이는 원칙 없는 정책이라 아니할 수 없다. 토지의 투기가 심각한 문제이기는 하지만 그 문제의 원인이 토지시장의 실패에 의한 것인지, 조세 등 소득분배제도의 실패에 기인한 것인지 규명되지 않는 상황에서 무조건 지가가 상승하는 것을 억제하는 것에 초점을 맞춰 제도를 시행해서는 안될 것이다.
(6)직접적 규제제도에 대한 보완 필요성
토지거래허가제도는 토지거래라는 사법적 행위에 대한 공법적 규제로서는 예외적일 정도로 강도 높은 규제에 해당한다. 그러나 이러한 직접적인 규제방식 보다도 시장 감시와 조절, 그리고 계획기능을 강화하는 방법이 훨씬 더 효과적이라고 생각되어 진다. 물론 현실적인 직면과제로 인하여 강도 높은 규제가 존재할 필요성도 있겠지만 규제의 정도가 강하면 강할 수록 반대로 이러한 직접적 규제가 가져올 수 있는 운영상의 부작용에 대한 배려조치도 적절하게 마련하여 선의의 피해자가 없도록 보완해야 할 필요성이 있다.
ⅱ. 개선방안
(1)제도의 효과성제고
토지거래규제제도의 효과성을 제고하기 위해선 우선 제도자체의 실효성이 확보되어야 하고 규제의 합리화가 이루어져야 한다. 이에 제도의 실효성은 구조적 결함을 제거하고 토지거래정보 수집기능의 취약성이 극복될 때 확보될 수 있을 것이며 또한 토지거래규제의 합리화는 과잉 중복규제를 해소하고 규제미비를 보완하여 불합리하고 비현실적인 요인을 제거하여 제도의 대한 효과를 제고해야 할 것이다.
(2)규제의 합리성 확보
규제의 합리성은 토지거래규제제도의 법적근거를 명확히 하고 규제의 적용 범위 및 기준과 세부절차를 명확하게 함으로서 확보될 수 있고 또한 행정편의주의적 요소는 과감히 합리적으로 제거하여 국민이 법률을 믿고 준수할 수 있도록 하여야 한다.
(3)행정의 효율성 향상
토지거래규제행정의 효율성을 향상시키기 위해서는 행정의 간소화를 통하여 담당공무원의 업무의 부담을 덜어주는 동시에, 민원인의 불편도 줄여주며 행정의 전문화와 통을 기함으로서 행정의 질적 수준을 높이고 내실을 기해 효율성을 향상 시켜야 할 것이다.
(4)공익과 사익의 조화
토지거개규제제도는 사유재산권에 대하여 중대한 제한을 가하는 것이므로, 토지거래를 규제함에 있어서 필요한 범위 내에서 최소한도에 그쳐야 할 것이며 공익을 위하여 토지거래를 합리적으로 규제하되 이에 대한 사유재산권보호도 적절하게 이루어져 공익과 사익의 적절한 조화를 도모할 수 있는 방안 모색되어야 할 것이다.