[부동산 공시법] 우리나라 현행 부동산 등기제도의 개선방안

소개글

[부동산 공시법] 우리나라 현행 부동산 등기제도의 개선방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제1장 서론

제2장 현행 부동산등기제도

제1절 부동산등기의 의의

제2절 부동산등기제도의 연혁

제3절 우리나라의 현행 부동산등기제도의 특징

제4절 부동산등기의 종류와 사례

제3장 부동산등기관련문제

제1절 부동산 등기제도의 미비

제2절 등기제도의 보완(권원보호제도)

제4장 결론

본문내용

험회사로부터 보험금을 지급받음으로써 새로운 부동산을 취득할 수 있고, 보험금에 의해 채권의 우선변제를 받을 수 있다. 이와 같이 권원보험은 부동산 거래안전을 위해 유용한 제도일 뿐만 아니라 이 권원보험에 의해 저당권의 유통성이 가능하다. 저당권을 설정하고 대출을 한 자는 자기의 채권과 그것을 담보하는 저당권을 함께 매각할 수 있다. 일반적으로 부동산 금융대출은 장기대부가 일반적이다. 이 때 장기투자를 주로 하는 생명보험회사가 이러한 저당권부채권을 매입함으로써 저당권을 담보로 하여 대출한 금융기관은 새로운 투자재원을 손쉽게 조달할 수 있다. 이와 같이 저당권부채권이 거래되는 시장이 2차 저당시장이다.
2차 저당시장의 형성은 바로 권원보험에 의해 저당권자의 신용을 보완하고 있기 때문에 가능하다. 저당권부채권을 취득한 자는 저당권이 유효할 때는 저당권의 실행에 의해 우선변제를 받을 수 있고 저당권에 흠이 있을 때는 보험금을 지급받음으로써 우선변제를 받을 수 있다. 각주마다의 부동산법의 분열과 등록제도의 불완전성이 부동산 금융창출의 장애요인이었으나 권원보험에 의해 이러한 장애요인은 극복되고, 부동산거래는 촉진되고, 부동산금융 특히 주택금융의 조달과 공급이 원활해졌다. 미국에서는 거의 대부분의 주택대부자금을 저당권부채권의 유통에 의해 조달하고 있다. 이러한 권원보험업은 영리회사인 권원보험회사에 의해 운영되고 있다. 권원보험회사는 이윤동기에 의하여 부동산거래시장에서의 수요에 맞는 다양한 권원보험을 개발하여 부동산시장을 활성화하는 중요한 기능을 수행하고 있다. 그래서 미국에서 권원보험업의 수익성은 다른 어떤 종류의 보험업보다도 높은 것으로 나타나 있으며 장래의 전망도 밝은 것으로 알려져 있다. 무엇보다도 권원보험회사는 자체의 부동산전문가로 하여금 철저한 권원조사를 한 후 권원보험계약을 체결하므로 숨은 권원의 흠으로 인한 손해보상을 줄일 수 있으며, 권원조사를 철저히 하면 할수록 권원의 흠으로 인하여 소유자나 저당권자가 손해를 입을 가능성을 최소화할 수 있는 것이다. 권원보험회사는 권리의 흠으로 인하여 소유자나 저당권자가 입은 손해를 보험금으로 전보하는 것만을 주된 업무로 하는 것이 아니다. 권원보험회사는 자체의 부동산 전문가변호사로 하여금 피보험자인 소유자나 저당권자가 완전한 소유권 또는 저당권을 취득할 수 있도록 소유자나 저당권자에 대하여 권리를 주장하는 제삼자를 상대로 소송을 통해 권리의 방어를 해 준다. 이러한 권원보험회사의 권원방어의무가 손해보상의무보다 오히려 더 크고 더 중요하다. 이와 같이 권원보험제도는 부동산전문변호사에 의해서 부동산의 권리보호를 받을 수 있고, 권리를 상실·침해받은 때는 금전에 의해 손해보상을 받음으로써 권원보험에 유보한 소유자나 저당권자는 언제나 보호받을 수 있다.
제 4 장 결 론
위에서 언급한 바와 같이 부동산의 등기행위는 물권변동의 성립요건으로서, 제한적인 예외사항을 제외하고는 등기 없이는 물권변동도 없는 것이므로 사인간의 부동산 거래행위에 있어서 대단히 중요한 부분이라고 할 수 있다. 이렇듯 중요한 등기의 효력도 그 적법의 추정력밖에 인정되지 않고, 공신력도 없는 것이어서 공시기능을 다하지 못하고 있고, 행정관청의 개입에도 불구하고 형식적 심사권한만을 부여받은 것뿐이어서 실체법상의 권리 심사는 물론 절차상의 유효성도 보장할 수 없는 것이다. 형식적 심사가 잘못되었다는 것이 아니라 그 운용의 묘를 살리지 못하는 데에 문제가 있는데, 우리나라는 독일과 같은 형식적 심사체제이지만 독일과 같은 합리적인 운용을 하지 못하고 있다. 이 문제를 해결하기 위하여는 사서증서 즉 사인간의 매매계약서, 매도증서등의 공증절차를 부여하는 제도가 필요하며, 구분건물의 조사권처럼 실질적 심사권한의 범위를 확대하여 행정관청의 책임소재를 분명히 하고 거래의 안정을 도모할 필요가 있다. 아울러 부동산 등기제도가 부동산 거래안전제도로 충분히 기능하지 못하고 있고, 등기의 공신력도 인정할 수 없는 우리나라에서는 권원조사와 권원보험의 실시가 필요할 것 같다. 물론 권원보험제도가 미국의 특수한 사정 하에서 생성된 제도인 만큼 우리의 실정에 맞도록 수정해서 변용해야 할 것이다. 이러한 권원보험제도에 의하여 부동산거래가 전문가에 의해 이룩되고 저당권 특히 장기주택자금대부채권의 확보를 위한 저당권을 유동화해서 새로운 주택자금을 조달할 수 있도록 하여야 할 것이다. 아울러 부동의 거액 부동산투기성 자금을 주택건설자금으로 유입할 수 있도록 저당권의 유동화는 절실히 필요하다고 판단된다. 권원보험제도의 실시와 함께 부동산거래과정도 매매계약 또는 저당권설정계약 체결과정과 이러한 계약체결 후의 목적부동산의 권리관계의 조사 후의 매매계약 또는 저당권설정계약의 체결과정으로 나누어 권리관계의 조사가 있고 권원보험계약을 체결한 후에 매매계약 또는 저당권설정계약을 종결하도록 2단계로 체계화할 필요가 있을 것 같다. 그리고 부동산 거래중개기관에 있어서도 중개인은 부동산매매계약 또는 저당권설정계약의 체결을 돕도록 하고, 부동산 권리관계전문가가 거래목적 부동산의 권리관계를 조사하고 권원보험회사가 당해 부동산의 위험을 보험으로 인수하도록 해야 할 것이다. 이렇게 함으로써 부동산거래는 진실한 권리관계 위에서 신속·안전하게 이루어지며, 전문가에 의해서 부동산거래가 이루어지므로 일반인은 전문가에 의한 권리보호를 받을 수 있고, 부동산거래질서는 확립될 수 있을 것이다. 부동산거래의 안전을 국가주도의 규제적 방법에서 사인주도의 권원보험제도로 바꾸어 볼 필요가 있으며, 권원보험의 실시에 의해 부동산의 거래안전은 물론 저당권의 유동화, 부동산전문가의 양성, 보험업의 확대 등 파생적인 효과도 기대할 수 있을 것이다.
참 고 문 헌
1. 단행본
※ 곽윤직, 부동산등기법 (박영사, 2001)
※ 곽윤직, 물권법 (박영사, 2001)
※ 지원림, 민법강의 (신조사, 2003)
2. 정부간행물
※ 법무부, 각국의 부동산등기제도(행정간행물, 1995)
※ 법원행정처, 대법원례규집(행정간행물, 1998)
3. 논 문
※ 정주수, 부동산등기제도의 개선방안에 관한 연구
(서울: 건국대학교 행정대학원 논문, 1985)

키워드

부동산 공시법,   우리나라 현행 부동산 등기제도,   부동산 등기