[부동산공시제도] 부동산공시제도의 개념, 종류 및 개선방안 - 부동산 공시가격 현실화 중요성, 해외사례

소개글

[부동산공시제도] 부동산공시제도의 개념, 종류 및 개선방안 - 부동산 공시가격 현실화 중요성, 해외사례에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산공시제도란?

2. 공시지가제도의 도입배경 및 추진경위
1) 도입배경
2) 추진경위

3. 부동산공시가격 현실화의 중요성
1) 지가체계 일원화 및 공시가격제도의 현실적인 운용
2) 대국민 신뢰도 제고
3) 조세부과의 형평성 제고
4) 국가 부동산정책 수립 자료로서의 신뢰도 제고

4. 부동산공시제도의 종류
1) 지적제도
2) 등기제도

5. 해외의 사례
1) 독일의 공시지가제도
2) 일본의 공시지가제도
3) 대만의 공시지가제도

6. 부동산공시제도의 개선방안
1) 공시제도의 장기발전계획 및 단계별 추진전략 수립
2) 실거래가격 조사체계로의 전환
3) 단수평가제도의 도입과 개별공시지가 중심의 운영체계로 전환
4) 컴퓨터를 통한 제도운용의 합리성 제고
5) 실거래가격 조사체계 구축을 위한 제도적 지원

참고자료

본문내용

도면과 전산프로그램을 통하여 감정평가사에 의한 검증과정을 대체시킬 필요가 있다. 지가현황도면을 활용할 경우 적은 비용과 짧은 시간 내에 토지특성조사 오류를 파악할 수 있고, 산정된 지가의 적정성도 검증할 수 있다. 지가현황도면에 공무원이 조사한 토지특성조사 내용을 채색할 경우 육안으로 쉽게 조사오류를 식별해낼 수 있다. 또한 통계프로그램에 의해 전년도 지가와의 차이를 채색함으로써 전년도 지가와의 변화를 쉽게 식별하여 지가산정 오차를 파악할 수 있다.인근지가와의 차이도 지가수준별로 등급을 구분하여 채색하거나 가격차이 수준별로 채색함으로써 인근 필지 간 지가균형이나 지가 산정오류를 확인해낼 수 있다.
5) 실거래가격 조사체계 구축을 위한 제도적 지원
(1) 공시지가의 목적 및 기능의 재정립
토지정책 전반의 차원에서 공시지가를 조사하는 근본적인 이유와 목적이 무엇인가를 재음미할 필요가 있다. 이를 통해서 공시지가제도에 대한 명확한 제도인식이 정립되어야 한다.
공시지가의 역할은 실제의 시장상황을 체계적으로 조사하여 토지시장의 변동상황을 가감 없이 담아내는데 있다. 공시지가제도는 부문별 정책담당자에게 지가정보를 제공하는 기반제도다. 조사된 공시지가를 기초로 조세 및 보상, 부담금 부과 등의 업무를 수행하고 필요에 따라 지가안정대책을 수립하거나 시장 활성화 대책을 수립하는 기반이 되는 것이다.
이러한 제도인식에 기초하여 공시지가 조사방법과 기준 등의 제도운영 방법이 재조명되어야 한다. 공시지가는 몇몇 전문가의 주관적 가치판단에 의해 가공된 합리적 가격이기보다는 현실의 토지시장에서 나타나는 보편적인 토지시장 정보를 이로간성 있게 체계적으로 조사한 정보원천으로서의 역할이 더 중요하다.
따라서 공시지가의 목적은 공시지가의 도입취지와 기본성격에 입각하여 일반거래의 지표 제시나 이상적인 정상가치기준의 제시와 같은 추상적인 지표성을 배제시킴으로서 그 목적을 단순화시킬 필요가 있다. 공시지가 조사평가의 목적은 행정수행의 기준으로 사용되는 기준성으로 국한하여, 토지시장의 실제가격 정보를 체계적으로 조사 평가함으로서 각종 정책판단 및 집행에 필요한 지가정보를 제공하는데 두는 것이 바람직하다.
(2) 공시지가 기준가격을 거래가능가격으로 재정립
단기적으로 공시지가의 기준가격은 현행의 적정가격개념으로 운용되어야 하나, 실거래가격자료를 분석하여 활용할 수 있는 기반이 마련되고 나면 단계적으로 거래가능가격개념으로 전환하여야 한다.
거래가능가격개념은 최빈거래가능가격개념(the most probable selling price)과 유사한 개념이다. 부동산시장은 심히 불완전하여 시장정보가 불완전하고, 개개인의 매매결정이 항상 신중하거나 합리적인 것이 아니며, 또 매도자와 매수자는 언제나 자발적인 의사에 대해 행동하는 것이 아니다. 그는 감정평가사 합리적인 가격으로 보정절차를 거친 정상가격은 평가사의 주관적인 견해로서 현실의 시장가격을 예측한 것은 아니므로, 최빈거래가능가격을 평가기준가격으로 해야 한다.
공시지가의 기준가격 개념이 실거래가능가격으로 정립되면 투기가격과 적정 가격 등에 대한 까다로운 구분을 할 필요가 없기 때문에, 평가자의 관점에 따라 달라지는 공시지가의 불균형문제를 해소할 수 있고 시가근접도도 높일 수 있다.
(3) 지가자동산정방법 및 지가현황도면의 입체적 활용
개별공시지가자동산정방법은 공시지가의 적정성을 제고시키는 수단으로 활용하는 방안이 모색되어야 하는 바, 단순 계산기능에만 국한되어 있는 현행의 자동산정프로그램을 한 차원 높여, 주변지역의 지가균형검색기능, 연도별 지가균형 검색기능, 자료검색기능, 비교표준지 선택기능, 2개 이상의 산정지가를 평균하는 기능 등을 보완하여 산정지가의 적정성과 균형성을 제고하는 수단으로 활용하여야 한다.
(4) 감정평가관련 조직상의 개선방안 모색
공시지가 평가의 전문성을 제고하고 조직적인 업무수행을 위해서는 공공기관 형태의 전담기구가 모든 공적평가를 전담하게 하는 방안이 검토되어야 한다. 공시지가 전담기구는 시장에서 거래되는 실거래가격자료와 공시지가 자료를 체계적으로 수집하고 비교분석하여 공시지가 정보망을 구축관리하고, 평가기법 및 평가기준을 작성하며, 공시지가를 비롯한 각종 공공행정에 필요한 평가업무를 담당하도록 한다.
이와 같이 공시지가 전담기구를 설립하는 것은 영리추구 목적으로 일정기간 동안에 동시 다발적으로 이루어진 후 단절되는 공적평가 업무를 비영리업무로 전환하여 업무의 중립성과 일관성을 유지한다는데 의미가 있다.
외국의 경우 별도의 평가관련 전담조직을 운영하는 경우가 많다. 캐나다 온타리오의 경우, 과거에는 지자체별로 부동산가격을 산정하였으나,1990년대 후반부터 온타리오감정평가공사를 설립하여 온타리오주 내의 부동산가격을 평가해서 세금 산정의 기초가격을 제공하고 있다. 독일에서는 일반인과 공무원 신분을 가진 사람들로 구성된 감정평가위원회에서 공적평가를 전담하는 보상 및 기준지가 등의 공적평가를 담당하고 있다. 독일의 감정평가위원회는 공무원과 감정평가사로 구성되어 있으며, 시도 및 그 이하의 행정단위에 설치되어 있다. 싱가포르에서는 공적평가사와 사적평가사를 엄격히 구분하여, 공적평가사는 정부기구에 소속되어 있고, 공적평가업무 외에는 수행할 수 없도록 규정되어 있다. 영국에서는 내국세청의 독립적인 집행부서인 평가청에서 토지 및 건물평가를 담당, 영국의 평가청은 지방세의 과표산정, 양도소득세 및 상속을 위한 평가, 보상평가, 국공유재산의 매각매수 평가 등 공적평가업무를 전담하고 있다.
참고자료
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서정욱 외 1인, 감정평가 및 보상법규, 도서출판 홍, 2003.
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정재근, 지가공시 및 평가법규, 범론사, 1994.
한국감정원, 보상평가, 2000.

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