부동산학 ) 본인이 서울 15억원 아파트(주택) 구입한다는 가정하에 자금조달계획서를 작성하고 설명하시오

소개글

부동산학 ) 본인이 서울 15억원 아파트(주택) 구입한다는 가정하에 자금조달계획서를 작성하고 설명하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 본인이 서울 15억원 아파트(주택) 구입한다는 가정하에 자금조달계획서를 작성하고 설명하시오.
(1) 자금조달계획서 작성 방법
➀ LTV(주택담보인정비율)
➁ DTI(총부채상환비율)
➂ DSR(총부채원리금 상환비율)
(2 결론
2. 본인이 부동산 물건을 매입해서 운영한다는 가정하에 부동산투자로 경제성 분석을 작성하고 설명하시오.
(1) 환경분석
(2) 투자비용
(3) 공실률
(4) 회수기가법
(5) 순영업소득 산출
3. 출처 및 참고문헌

본문내용

택사항이 아닌 필수사항이 되었다고 해도 과언이 아니라고 볼 수 있다.
오피스텔 투자에 있어 가장 신경 써야 하는 부분이 바로 공실률일 것이다. 이러한 공실률을 낮추기 위해서는 2년 단위로 계약하는 것이 유리한 편이다. 왜냐하면, 세입자가 2년 동안 있으므로 해서 월세 수령은 보장되기 때문이다. 공실률을 낮추기 위해서는 가장 먼저 계약 기간의 선정을 들 수 있다. 그리고 부차적으로 세입자의 직업이나 연령, 그리고 성향 등을 파악하는 것도 필요하다. 가장 중요한 것은 세입자의 직업이다. 학생이나 일용직 근로자와 계약하는 것보다는 어느 정도 안정된 직장을 가진 세입자와 계약을 하는 것이 훨씬 유리하다고 할 수 있다. 나이가 어린 학생의 경우 월세 지불 능력이 부족한 경우가 많기에 중도에 월세 계약을 해지할 가능성이 크다고 할 수 있다. 일용직 근로자 또한 마찬가지이다. 학생과 일용직 근로자의 경우 처음 월세 계약 성사까지 별다른 어려움이 없으나, 추후 관리에서 많은 문제점이 발생하기에 가급적 지불 능력이 꾸준한 직장인과의 계약이 공실률을 줄일 수 있는 선택이라고 볼 수 있다.
(4) 회수기간법
회수기간법은 자본 예산에서 투자안의 가치를 평가해보는 기법이라고 볼 수 있다. 즉, 자금 투자를 한 후 그로 발생하는 현금흐름에서부터 투자자금을 모두 회수하는데 걸리는 기간을 말한다고 할 수 있다. 오피스텔 매입을 하여 임대업을 한다고 가정한다면 최소 6년 이상은 걸린다고 할수 있다. 어느 정도 순익이 발생하였을 때 내가 투자한 자본금과 대출금을 회수 할 수 있기 때문이다. 대출금에 대한 이자가 발생하기에 오피스텔 임대업의 경우 단기간에 회수하는 것은 좋지 않은 선택이라고 할 수 있다. 자신이 생각하는 적정선까지는 어느 정도 시간이 걸린다고 볼 수 있다.
(5) 순영업소득 산출
마지막으로 오피스텔 임대사업을 함에 있어 어느 정도 순이익이 나는가를 확인해보는 것이 좋다. 앞서 설명한 바와 같이 대출금에 대한 이자비용은 연 350만 원 정도 예상해봐야 할 것이다. 그러므로 어느 정도 수익을 남기기 위해서는 월세를 50만 원 정도 책정하는 것이 좋다. 월세가 50만 원이라면 연 600만 원의 임대수익이 발생하므로 실질적으로 나에게 남는 순수한 영업소득은 250만 원 정도 될 것이다. 즉 한달에 20만 원 조금 더 버는 수준이라고 할 수 있다. 7천만 원이 대출금임을 감안 한다면 실질적인 투자금은 3천만 원일 것이다. 최근 은행 이자 등을 생각한다면 크게 나쁘지 않은 선택임을 알 수 있다.
위와 같은 경제성 분석을 토대로 본다면 오피스텔 임대사업은 큰 영업수익을 기대하기는 어려우나, 최근과 같이 저금리가 계속될 것이 예상되는 시대에서는 한번 시도해 볼만 투자라고 볼 수 있다. 물론 초기에 무리한 대출로 매입을 하는 상황은 피하는 것이 나을 수도 있다.
3. 출처 및 참고문헌
- 미래와경영연구소, NEW 경제용어사전, 미래와 경영, 2006
신방수,합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 부동산편, 아라크네, 2015
-DSR, 박문각, 지식백과

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