부동산법제 ) 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(서울특별시 종로구 소재)을, 2022년 4월 10일에 乙에게 3억 원에 매도

소개글

부동산법제 ) 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(서울특별시 종로구 소재)을, 2022년 4월 10일에 乙에게 3억 원에 매도에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 문제의 제기
2. 주택임차인의 우선변제권
(1) 개념
(2) 요건
(3) 발생시기
(4) 소액 임차인의 최우선변제권
(5) 사안의 적용
3. 대항력이 없는 임차인의 보증금 변제권
4. 사안의 해결
5. 출처 및 참고문헌

본문내용

의 지역의 경우 소액보증금의 범위는 5천만 원 이하이다.
② 소액임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추고, 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속될 것
③ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우일 것
④ 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 할 것
다. 보증금 중 일정액의 보호
소액임차인은 주택임대차보호법 시행령 제10조에 해당하는 금액 이하를 우선변제 받을 수 있다. 서울특별시 지역의 경우, 소액보증금의 범위 1억 1천만 원 이하에서 최우선변제액은 3천 700만 원 이하가 된다. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시 및 화성시의 경우, 소액보증금의 범위 1억 원 이하에서 최우선변제액은 3천 400만 원 이하가 된다. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시의 경우, 소액보증금의 범위 6천만 원 이하에서 최우선변제액은 2천만 원 이하가 된다. 그 밖의 지역의 경우 소액보증금의 범위 5천만 원 이하에서 최우선변제액은 1천 700만 원 이하가 된다.
우선변제금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
라. 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인
임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없다.
처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당했지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에도 우선변제권을 행사할 수 없다.
바. 채무자가 채무초과 상태에서 채무자소유의 유일한 주택에 대해 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 되는지 여부
주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이다. 따라서 채무초과상태에서의 담보 제공행위로서 채무자 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권 설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다.
(5) 사안의 적용
甲의 경우 1문에서 확인된 것과 같이, 대항력을 갖추지 않은 임차인이기 때문에 우선변제권 및 최우선변제권이 없는 것으로 보인다. 소액 보증금 범위가 서울특별시 기준 1억 1천만 원을 넘은 1억 5천만 원에 해당하는 임차인이라 확정일자 없이 대항력을 갖춘 경우였어도 최우선변제권으로 보증금을 보호받지 못했을 것으로 보인다.
3. 대항력이 없는 임차인의 보증금 변제권
대항력이 없는 임차인은 주택임대차계약의 내용을 제3자에게는 주장하지 못하여 우선변제권 및 최우선변제권이 인정되지 않아, 선순위 권리자가 배당 받고 남은 금액에 한해 보증금 변제권을 주장할 수 있을 것이다.
4. 사안의 해결
甲은 1문에서 살펴본 바와 같이 대항력이 없어, 우선변제권 및 최우선변제권에 기해 경매대금을 배당받지 못한다. 따라서 경매대금 2억 5천만 원 중 2억 원은 선순위 근저당권자인 丙이 배당받고, 남은 5천만 원에서 다른 선순위권자가 없는 경우 임차인 甲이 임대인 乙과의 주택임대차계약에 기해 보증금 변제를 주장할 수 있을 것이다. 즉, 경매대금 2억 5천만 원 중 2억 원은 丙에게 배당되고, 5천만 원은 甲이 받을 것으로 예상된다.
5. 출처 및 참고문헌
송영곤, 민사법사례연습Ⅱ, 헤르메스, 2022.
송덕수, 민법강의, 박영사, 2017.

키워드

부동산법제,   주민등록,   거주