거래사례 비교법

목차

Ⅰ.거래사례비교법
1)의의
2)적용방법

2.거래사례 비교법의 문제점
1)기술평가기법의 적용상 한계
2)집 값 급등의 주범
3) 거래 없을 때는 중개업소 판단에 의존

본문내용

낮게 나오지 못하도록 중개업소를 통해 압력을 가할 뿐 아니라 일정 가격 이하로 거래를 시키는 중개업소를 ‘왕따’시키는 경우도 발생하고 있다. ‘반상회 가면 집값 올리자는 얘기 듣기 싫어 반상회에 안 간다’는 말이 나올 정도이다.
일반적으로 시세라고 부르는 아파트값은 그때그때의 수요공급 상태에 따라 결정되는 시가를 말한다. 부동산 감정평가 이론에 의하면 거래사례 비교법에 의한 가격 결정이 일반적이다. 거래사례 비교법이란 다수의 거래 사례를 수집하여 적절한 사례를 선택하고 이에 보정과 시점수정을 하며, 또한 지역 요인과 개별 요인을 비교한 뒤에 얻어진 가격을 비교하여 가격을 구하는 방식이다.
현실적으로는 거래사례를 기본으로 하면서도 거래가 없을 때는 중개업소의 판단에 의존하고 있다. 해당 아파트를 취급하는 중개업소들간에 공감대가 형성돼 받아들여지는 일종의 표준가격이 시세이다. 그런데 아파트 시세는 표준가격으로 만들기 어려운 여러가지 사정이 있다. 얼핏 보면 동일 단지의 동일 평형은 가격이 같을 것 같지만 동일한 단지에서도 동, 라인, 층, 조망, 소음, 일조 등에 따라 가격이 천차만별일 수밖에 없다.
다시 말해 아무리 규격화된 아파트라도 동일한 가격을 가진 상품은 없으며 개별적으로 모두 다른 상품이다. 따라서 동일 단지라고 해도 엄밀하게 말하면 수백~수천 가지 시세가 형성돼야 하는 것이다.
아파트 시세는 계량화하기가 매우 어려우며 정확한 수요공급 상태보다는 심리적인 요인이나 중개업자의 영업력에 좌우되는 측면이 강하다.
앞으로 기준시가를 시세의 90%까지 현실화시킨다면 시세가 더욱 올라갈 가능성이 높다. 기준시가를 현실화해 투기자의 시장 진입을 막는 효과는 있겠지만 시세는 더욱 상승할 가능성이 높다. 시세 결정이 매도호가에 의하는 시장 상황이므로 매도자는 호가에 양도세 부담분을 추가해서 매수자에게 전가하려고 들 것이기 때문이다.
집값 결정구조가 취약한 우리 부동산시장에서 분양가 상승은 집값 상승에 결정타를 날리고 있다. 건설업체에서는 주변아파트 시세가 올랐고 분양가를 높여도 분양할 자신이 있으므로 가격을 올린다고 말하지만 최근 올라가는 분양가가 주변 시세를 끌어올리는 면이 매우 크다. 양도세 등 세금을 회피하기 위해 거래 가격의 공개가 금기시되는 우리 부동산시장에서 그나마 공개적인 가격이 분양가인데 분양가가 올라가면 자연스럽게 인근에 있는 기존 아파트에도 가격을 올리는 명분을 제공하게 되는 것이다.

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