재건축 사업

목차

. 서론
1) 재건축 사업이란?
2) 재건축 사업의 대상.
3) 재건축 사업의 주체.
4) 재건축 사업을 하는 이유.

. 본론
1) 재건축 추진 절차
-준비단계
-시행단계
-완료단계
2) 재건축의 현재 여건과 상황
3) 재건축의 성과
4) 재건축의 문제점


. 결론
재건축과 재개발의 바람직한 미래

본문내용

은 후) → 잔금정산(조합원：분담금 및 대여금, 대여금 이자 / 일반분양자：잔금 및 연체이자) → 입주 → 조합의무 관리개시(주택관리업자 선정)
3) 청산 및 조합해산
조합은 사용검사를 받은 날로부터 1년 안에 분양처분 및 건축시설 등에 대한 등기절차를 완료하고 총회를 소집하여 조합의 해산을 결의한다.
조합이 해산하는 경우 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항 은 민법의 규정에 따른다.
조합장은 총회에서 해산결의를 하였을 때에는 관할구청에 조합해산인가를 신청하여 인가를 받아야 한다.
재건축 사업관련 세금
- 재건축사업과 관련된 세금에는 사업주체가 내는 세금과 재건축조합원 개개인이 내는 세금이 있다.
- 세금종류 에는 사업소득세, 부가가치세, 양도소득세, 취득세, 등록세 등이 있다.
2. 재건축의 현재 여건과 상황
현재 우리나라에서 재건축 사업을 하는 여건을 살펴보면 우선 용적률 등 규제 강화에 따른 사업성 악화로 주택시장 상황 및 관련 정책의 변화로 재개발ㆍ재건축 사업의 시행 곤란해지고 있는 상황입니다. 예를 들어 서울시는 재건축 용적률을 400%에서 250%로 강화 시켰습니다.
시공사에서는 사업성이 양호한 저밀도아파트의 소진으로 고밀도아파트 중심의 사업 추진 하려고 하는데 소유자가 재건축에 따른 비용의 일부를 부담하게 되어 재건축 추진에 곤란겪게 되었습니다.
또한 주택수요가 감소하고, 양질의 주택에 대한 선호 증가 추세이기 때문에 주택정책도 양적 팽창위주에서 질적 향상으로 전환되는 추세입니다.
3. 재건축의 성과
우선 재건축은 주택의 양적 확대 및 주택사업 활성화에 기여했습니다. 주택공급을 크게 확대 시켰으며 질적으로 향상된 주거환경을 만들 수 있는 주요한 수단입니다. 또 토지 이용을 확대시키고 주택 건설사업을 활성화시키는 계기가 되었습니다.
4. 재건축의 문제점
이런 재건축의 성과도 컸지만 문제점 역시 많이 대두되었습니다. 국토개발과 도시계획에 대한 총체적인 접근없이 진행되고 있는 재건축은 도시환경을 해하고 조합원들의 재산권을 침해하는 등 수많은 문제점을 야기하고 있습니다.
첫째로, 지방자치단체의 무원칙하고 무계획한 행정과 공사업자의 이윤추구가 맞물린 재건축 아파트 사업계획 승인으로 인하여 시민들의 주거권, 환경권, 재산권에 대한 심각한 침해가 일어나고 있습니다.
한 예를 찾아보면 주상복합아파트의 경우 아파트와 상가 건물의 용적율이 다로 적용되지 않고 함께 적용되는 관계로 아파트 주민들을 위한 공유지가 너무나 부족한 형편입니다. 시공업자는 공유지가 부족하자 아파트 주민들을 위한 공유지를 상가손님들을 위하여 이용하고 있어 아파트 주민들의 민원을 야기하고 있습니다. 주민들은 재산권 침해를 이유로 민사소송을 제기하였습니다.
두 번째로, 재건축 조합과 시공사, 조합원들의 관계는 최종적으로 추가부담금 문제로 귀착됩니다. 재건축이 제대로 시행되지 않는 조합과 여러 가지의 비리에 연루되어 있는 조합일수록 조합원들에게 부과하는 추가부담금 액수는 높고 추가 부담금 징수 과정이 투명하지 않습니다.
세 번째로, 재건축의 외부조건의 문제를 들 수 있습니다.
현재 대부분의 재건축조합과 관련된 문제의 근본적인 원인은 시공사와 조합과의 힘의 불균형에 기인하고 있습니다. 시공사는 일단 시공사로 선정된 후에는 공사중단이라는 엄청난 무기를 가지고 조합집행부를 압박하여 시공사의 이익을 확보하고 있다. 조합은 재건축과 관련된 전문적인 지식이 부족할 뿐만이 아니라 공사가 지연될 경우에는 조합원들에게 상당한 압력을 받기 때문에 시공사의 요구를 수용하는 경우가 대부분입니다.
이외에도 시공사에서 사업성 위주로 재건축 사업을 진행하기 때문에 여러 문제점이 따릅니다. 우선 재건축 된 아파트나 상가는 대부분 고층입니다. 이런 고밀개발은 주변지역의 고통혼잡, 공공기반시설의 부족, 경관까지 악화시키는 문제점을 야기합니다. 새 건축물을 세울 경우와 비교해보면 용적률, 층수, 녹지공간, 인동간격 등 주거환경 열악하다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 중대형 평수의 위주로 공급하기 때문에 저소득층용 주택이 줄고 재정착률이 감소하여 공동체가 해체될 위기에 있습니다.
또 시공사에서 전면철거 방식을 쓰기 때문에 자원의 낭비와 폐기물만 늘리는 결과를 가져옵니다. 또 수익이 맞지 않는 지방의 비수익성지역은 재건축이 필요함에도 이루어지지 않습니다. 이와 같은 폐단 역시 앞으로 재건축 및 재개발 분야에서 해결해야할 과제입니다.
Ⅲ.결론
재건축의 바람직한 미래
재건축의 성과와 문제점을 살펴보면 재건축은 현재 우리나라 주택, 주거 환경을 해결하는데 필요한 것입니다. 그러므로 좀 더 나은 방법으로 재건축 사업이 추진 될 수 있도록 여러 외국의 잘 된 사례들을 배우며 노력해야 할 것입니다.
예를 들어 사업성만 추구하는 재건축 사업보다는 구역내 주민이나 토지 권리자의 이익보다는 지역을 재생시킬 목적으로 사업해야합니다. 또 대규모 재개발사업은 관민 협력형 개발사업으로 추진하여 보다 효율적이고 거시적으로 인근지역의 재생을 유도하기 위한 지역거점사업으로 추진해야합니다.
또 단일기능을 중심으로 개발하기보다는 주거, 상업, 공업 기능을 복합화 하여 도시구조 와 기능 개선, 수익성을 높이도록 도모하는 사례를 배워야 합니다. 이런 복합개발방식은 사업자체의 수익성 확보와 토지이용의 효율화에도 크게 기여하고, 인근 지역의 경제 활성화를 도모하는 효과도 크기 때문입니다.
또 현재 우리나라의 주택사정에 맞게 리모델링 사업의 적극적 도입해야 합니다. 재개발ㆍ재건축의 확대는 미분양의 증가로 건설업체에게도 상당한 부담이 되고 있습니다. 재건축대신 리모델링을 실시할 경우 35조의 공사비와 1억7천톤의 건설폐기물 절감 예상됩니다.
개발권 이양제도 도입하는 것도 바람직 할 것입니다. 고밀도 개발이 필요한 구역에서 저밀도 개발 구역의 남는 권리를 매입하여 건립하는 제도로 지역 내 총용적은 유지하면서 구역별로 개발강도를 달리할 수 있는 등 도시개발의 유연성 확보 할 수 있기 때문입니다. 이 밖에도 효과적인 여러 방법들을 적용시켜 미래에는 모든 사람들이 보다 나은 주거환경에서 살수 있게 하는 것이 재건축의 목표입니다.

키워드

재건축 사업,   리모델링,   재건축,   부동산,   주택,   건축