인천 숭의동 복합건물 사업검토(계획)

소개글

인천 숭의동 복합건물 사업검토(계획)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 사업의 개요
1. 사업검토 의의
2. 사업지 현황
3. 사업지 위치
4. 건축 개요

Ⅱ. 사업환경 분석
1. 입지여건 분석
2. 부동산 시장 동향과 전망
ⅰ)주택시장 동향과 전망
ⅱ)상업용 부동산 전망

Ⅲ. 개발 계획
1. 개발 기본 개념
2. 상업시설 층별 구성
3. 시설 배치 계획
4. 사업추진일정 계획

Ⅳ. 마케팅 계획
1. 주요시설별 처분계획
2. 마케팅 전략
3. 동일수급권 및 유사사례
ⅰ)상업용 건축물 사례
ⅱ)공동주택 매매가 현황및 사례

Ⅴ. 사업성 검토
1. 적정 분양가 산정
2. 사업성 분석
3. 사업수지

본문내용

6,900만원
16평 7,823만원
20평 8,552만원
21평 11,666만원
19평 8,900만원
22A 9,140만원
평 단 가
555~632만원
415~468만원
총세대수
601세대
126세대
규모(층)
지상20/지하5층
지상15/지하3층
입주년월
2005.2
2003.12
가격 조사시점: 2004.8.2~2004.8.7(현장조사 및 r114,Speedbank자료 참조)
동일 수급권 아파트 사례
■퍼스트시티 1단지
1)조감도 2)사업개요
위 치: 인천 남동구 구월동 20,23,24번지
대 지 면 적: 311,095.40 m2 ( 94,106.36평)
규 모: 지하3층,지상 12-37층 APT 103개동 8,934세대
및 부대복리시설
용 적 율: 347.98%
총 세 대 수: 8,934 현 관 구 조: 계단식
분양세대수 : 3,260 난 방 종 류: 개별난방
건 립 평 형: 19,26,31,33A,33B,33E,34,34C,34D,44,50
주 차 대 수: 계획:10,492대 (법정:10,223대)
평균평당분양가 : 650만원/평
분 양 평 형: 31(2), 31(1), 33B,E(1), 33B,E(2), 33A(1),33A(2), 33B,E(3), 33A(3), 34D(2), 34D(1),
34(3), 34C(2), 34(1), 34C(1), 34(2), 44(2),44(1), 50(2), 50(1), 19(2), 19(1), 26(2),26(1)
부 대 시 설: 관리사무소, 어린이 놀이터, 조경시설, 휴게시설, 주민복지시설 (차별화 및 특이시설 없음)
입주예정일 : 2007년 08월
■풍림 아이원
1) 조감도 2) 사업개요
위 치 : World Class City. Songdo 2구역 A-1,2,3,4,6 블록
지역지구 : 지구단위 계획구역
대지면적 : 259,720 m² ( 78,565평)
연 면 적 : 492,379 m² (148,944평)
용 적 율 : 법정 135% ~ 175% 이하
건 폐 율 : 법정 30%
규 모 : 지하 1층 ~ 지상 (10~25층) 아파트 63개동
입주예정 : 2005. 8월
물건특징
파도,소라,석양,등대의 5가지주제별 테마파크조성
위계별 공동체 공간 조성
■금호 어울림
1)조감도 2) 사업개요
위 치: 인천 남동구 간석동 344-1
규 모: 아파트 18~25층 18개동 59,423.80㎡(17,975평)
입 주: 2005년 09월 예정
세대수: 1,733세대
분양평형별 세대수
23평형
30
33
39A
39B
49
160세대
72
988
139
96
278
상품 특징
-바이오 세라믹 시공(안방)
-중앙 정수처리 시스템
Ⅴ. 사업성 검토
1. 적정 분양가 산정
400만원 500만원 600만원 700만원 800만원
아파트 오피스텔
당사업지 적용가능價
사업지APT
사업지오피스텔
사업지S.R.
숭의 극동
용현 금호
퍼스트시티
숭의 대림
숭의 대우
금호어울림
풍림아이원
숭의현대
리더스
광해리트빌
경과년수 15년이상의 아파트의 경우 시설 및 지역의 노후화로 평당 400~500만원대로 형성되어 있음.
경과년수 5년이내(1999년 이후 입주)의 아파트 경우 600만원대 전후로 시세가 형성되어 있으며, 2004년도
입주 아파트의 경우 입지특성과 단지의 규모, 부대시설의 질적 수준에 따라 650~770만원대로 시세가 형성
되어 있음.
오피스텔의 경우 시공자 지명도와 규모에 따라 460~630만원대로 형성되어 있음.
당 사업지의 경우 역세권의 입지뿐 아니라 단지규모의 적정성, 시설의 편의성, 주거의 쾌적성, 분양시기의
적합성, 지역의 중심지임을 고려할 때 아파트의 경우 평당 750만원, 오피스텔의 경우 평당 590만원,
Serviced Residence(Hotel)의 경우 670만원선을 적정선으로 선정함에 무리가 없음.
2. 사업성 분석
사업조건
구 분
금 액
조 건
토 지 비
68,752,3557천원
11,690.42평(도로 포함) X 550만원
(토지제세금 포함)
P. F. 비
6,300,000천원
대출수수료 : P.F.의 1%, P.F.이자율 8%/년
공 사 비
숙박시설
73,618,300천원(21,033평)
평당공사비
공동주택: 270만원 호텔:350만원 유통업무: 330만원
사업 공정율에 따라 공사비지급(공사기간36개월)
판매업무
140,887,230천원(42,693평)
주거시설
53,211,600천원(19,708평)
계
267,717,130천원
분양관련 비용
26,154,951천원
M/H비용, 광고홍보비, 분양대행 및 보증 수수료
분양조건
구 분
내 용
예상 분양율
공동주택(주거시설)
D+1: 90%, D+2: 10%
서비스드 레지던스
(숙박시설)
D+1: 70%, D+2: 20%, D+3: 10%
판매업무시설
D+4: 60%, D+5: 20% D+30: 10% D+31:10%
분양금 납부일정
계약금 15%, 중도금 10% 7회, 잔금 15%
3. 사업수지
사업매출
항 목
분양 세대수 or 분양평수
평당 분양가
분 양 금 액
공 동 주 택
300세대(40평형)
7,300천원
87,600,000천원
서비스드레지던스
15,442평
6,700천원
103,461,400천원
오피스텔
9,417평
5,900천원
55,560,300천원
판매시설
33,276평
8,000천원
266,208,000천원
분양수입 계
490,699,027천원
사업지출
항 목
산 출 근 거
금 액
비 고
토 지 비
11,690.4평X 5,500천원
68,757,557천원
취등록세등 수수료 포함
공 사 비
269,932,680천원
인입, 장식품비 포함
분양제경비
24개월
26,154,951천원
모델하우스 건립비 포함
외주용역비
연면적X170천원
14,533,780천원
설계,감리비등
보존등기비
9,355,054천원
제세공과금
6,780,311천원
사업추진비
사업관리 48개월
2,444,286천원
신탁수수료,사업관리비 포함
대출차입이자
6,300,000천원
차입금리 8%
총 지출 계
391,653,619천원
세전손익(경상이익) : 490,699,027천원 - 391,653,619천원 = 99,045,408천원 (순매출 대비 20.2%)

키워드

복합건축물,   개발사업계획,   부동산개발,   주상복합사업,   서비스드레지던스,   complex city,   자금수지,   개발기획