상가건물임대차보호법

소개글

상가건물임대차보호법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1.서론

2.제정과정

3.외국의 입법례
(1) 일본
(2) 영국
(3) 독일

4.상가건물임대차보호법의 주요내용
(1) 적용범위
(2) 대항력
(3) 등록 사항 등의 열람
(4) 보증금 회수와 최우선 변제권
(5) 임차권 등기명령
(6) 임대차 기간
(7) 계약갱신 요구권 및 법정갱신
(8) 차임증감청구권과 임차인 전환시 산정율의 제한
(9) 강행규정

4. 상가건물임대차보호법의 문제점
(1) 적용범위의 문제
(2) 대항력의 문제
(3) 계약갱신권 행사상의 문제
(4) 임차보증금의 회수
(5) 임대차 존속기간

5. 결론

본문내용

하여 계약갱신권을 행사하고 있는 것이 현실이다. 그런데 상가건물임대차보호법에서 규정한 계약갱신은 임차인에 의한 계약갱신요구에 대하여 임대인이 8가지 사유를 규정하여 정당한 사유없이는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없는 규정을 만들었다. 이는 동조 1항에서 규정한 계약갱신거절사유 8가지를 제외하고는 임대인은 임차인의 갱신요구에 대하여 거절할 수 없도록 규정하여 임차인의 계약갱신 요구기간을 5년 동안 보장하고 있음을 알 수 있다(동법 제10조 2항). 상가건물임대차보호법 제10조는 강행규정이므로 이에 위반한 계약은 무효가 되기 때문이다(동법 제15조).
그러나 임대인은 1년단위로 임대차 기간을 규정하고 있지만 일정한 사유가 있는 경우를 제외하고는 5년 동안 계약갱신을 이 사항 외에는 거절할 수 없도록 규정하였다. 이는 임차인에게 장기간에 걸쳐 영업활동을 할 수 있도록 보장하고 권리금 문제를 해결할 수 있는 것은 틀림없는 사실이나 이 규정이 임대인의 소유권을 과도하게 침해한 것으로 헌법에 의하여 보장되고 있는 재산권에 대한 본질적인 침해를 가져왔다는 비판을 받고 있으며 동 조항은 형평성을 상실한 조문으로 위헌의 소지가 있다는 비판을 받고 있다
) 윤철홍, 상가임대차보호법(안) 상의 계약갱신요구권에 관한 소고, 21세기 한국민사법학의 과제와 전망(심당 송상현 선생 화갑기념논문집), 박영사, 2002, 240면.
. 이 규정을 인해 임대인의 계약해지권은 봉쇄되었고, 오히려 임대료의 폭리를 가져왔다는 지적과 기간의 약정은 계약자유의 원칙에 맞겨야 한다는 지적이 있다.
(2) 계약갱신거절의 사유 중 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하는 경우가 포함되어 있다. 이것과 같은 특별법인 주택임대차보호법이 2기의 차임의 연체의 경우 계약갱신을 거절할 수 있는 것과 균형이 맞지 않는 임차인의 과도한 보호라고 생각이 든다. 시설비투자 등을 고려한 것이라고 할 수 있지만 영리를 목적으로 하는 상가임차인의 영업권과 주택임차인의 주거권을 비교한다면 주거권의 보호가 오히려 우선해야 할 것이므로 3기의 차임을 연체한 때 계약의 갱신을 거절할 수 있도록 한 것은 부적절한 것으로 여겨진다.
4. 임차보증금의 회수
보증금 회수에 대한 임차인의 우선변제권의 행사에 관해서는 근본적으로 법규정의 실효성이 문제된다. 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항력을 갖추고 관할 세무서장의 확정일자를 받아야 하는데 현실적으로 대항요건을 갖추는 것은 별로 문제가 되지 않는다. 그러나 계약서상의 확정일자는 거의 이루어지지 않고 있는 것이 현실이다. 확정일자를 교부 받더라도 원래의 보증금에 대한 확정일자를 받지 않고 관례적으로 다운 계약서라는 이중계약서를 작성하여 확정일자를 받고 있는 실정이다. 이는 법에서 정한 보증금을 초과하는 경우에는 보호가 되지 않기 때문에 임대인과 임차인이 담합하여 월 차임을 제외한 보증금에 대한 계약서만 따로 작성하여 확정일자를 받는 경우가 발생하고 있다.
확정일자제도의 본래취지는 임차인이 경매시에 다른 채권자보다 우선변제를 받기 위해 필요한 제도이면서도 제3자 입장에서는 임차인의 보증금이 얼마인가 하는 점을 알 수가 있어야 한다. 그렇기 때문에 관할 세무서장이 교부하는 것은 근본적으로 문제가 있다고 지적된다.
따라서 임차인의 대항요건에 대한 사업자등록에 관한 것은 세무서에서 관할하더라도 확정일자의 교부는 본래의 취지인 임차인의 우선변제권의 발생시기와 이해관계된 제3자가 보증금관계를 명확하게 알 수 있게 관할 등기소에서만 교부하는 것이 합당하다고 생각된다.
또한 소액임차인의 일정액에 대한 최우선 변제권은 소액임차인이 경매신청등기 전에 대항력만 갖추고 있으면 되기 때문에 임대인과 담합하는 경우가 많이 나타날 수 있다는 문제점도 있다. 이러한 가장임차인을 예방하기 위해서 대항요건을 갖추기 전에 가압류, 가처분, 압류의 등기가 경료되었거나 담보설정 후에 건물의 내부를 무단으로 변경하는 것에 대해서는 이 법의 적용을 배제시키자는 의견도 있다
) 마상천, 상가등임대차보호관련법안에 대한 의견, 상가등임대차보호관련법안에 대한 공청회(국회법제사법위원회 자료집), 2001. 8. 28, 41면.
.
5. 임대차의 존속기간
임대차기간을 최소 1년 이상으로 보장하고 있어, 5년까지 갱신할 수 있는 규정은 그 동안 문제가 되었던 권리금 문제를 어느 정도 해결할 수 있는 방안이라고 볼 수 있다. 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이는 거절하기 못하기 때문에 임차인 입장에서는 특별한 사정이 없는 5년까지 임대차에 관한 갱신을 주장할 수 있다는 것은 이미 앞에서 살펴보았다. 이는 임대인측에 매우 불리하고 임차인에 과도한 보호라고 생각된다.
Ⅴ. 결론
그 동안 법 제정에 있어서 논란이 많았던 상가건물임대차보호법이 제정 시행되고 있는 점에서는 다행이라고 보고 있다. 하지만 입법과정상의 충분한 고려 없이 시행되다 보니 많은 문제점이 나타나고 있다. 법 제정 취지가 영세한 임차인의 보호가 주된 목적임에도 불구하고 적용범위에 있어서 명확한 기준이 정해져 있지 않고 임차인의 대항력의 성립요건에 있어서 건물의 인도와 사업자등록신청에 따른 공시방법으로서의 문제와 대항력 발생시기에 있어서 익일조항을 임대인이 악용한 경우에 임차인이 전혀 보호되지 않는다는 점과 보증금회수에 있어서 대항요건과 확정일자를 충족해야만 우선변제권을 행사할 수 있다는 규정, 임차인의 계약갱신에 대한 과도한 임차인의 보호 등이 대표적인 문제점으로 나타나고 있다. 특히 일정액에 대한 최우선 변제권은 가장 임차인을 양산할 가능성이 농후한 것이며, 이러한 가장 임차인으로 인한 소송비용의 증가와 국가예산의 낭비 등의 부작용도 적지 않을 것으로 본다. 또한 이 법은 임차인은 거의 완벽하게 보호하고 있는 반면에 임대인은 계약갱신거절과 채무불이행에 대한 구제로서 보호받을 수 있을 뿐이다. 이 부분에 대한 형평적 보완조치가 있어야 할 것으로 생각된다.
이러한 문제점들을 해결하여 본 법의 목적인 영세상가 임차인의 보호와 궁극적으로 국민 경제의 안정이 보장될 수 있기를 바란다.

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