중국의 주택 제도

목차

1. 중국의 주택제도개혁 경험
가. 신중국 이전시기(1921-1949)
나. 신중국 건국에서 개혁개방 이전(1949―1978)
1) 주택개혁정책의 특징
2) 토지 및 주택소유제도의 개혁
다. 개혁개방 이후(1979년 이후)
1) 제 1단계 (1980-1985년)
2) 제 2단계 (1986-1988년 상반기)
3) 제 3단계 (1988년 하반기-1989년말)
4) 제 4단계 (1990-1993년말)
5) 제 5단계 (1994년 이후)

2. 상하이시의 주택개혁경험
가. 상하이의 주택건설 및 신시가지 개발 경험
1) 국민경제회복기와 제1차5개년계획기간(1950~57)
2) 제2차5개년계획기(二五計劃:1958~62)
3) 문화혁명기(1966~1976)
4) 개혁개방 이후(1979년 이후)
5) 푸동신구 개발
나. 공급주택의 유형
다. 주택건설용지 확보방식
라. 주택의 건설 및 개발 주체
마. 주택건설재원 조달방식

3. 토지개혁과의 관계
가. 도시토지 사용제도 개혁의 배경과 추진과정
나. 도시 부동산소유권 관계

* 참고자료 -

본문내용

하였다. 즉 각 행위주체는 자신의 이익을 도모하게 되었고, 그 행위에 상응한 변화가 발생하게 되었고, 이에 따라 정부도 각 행위주체의 행위규범을 담고, 토지자원의 이용효율을 제고할 수 있는 새로운 정책을 추진해야 될 필요성에 직면하게 되었다.
나. 도시 부동산소유권 관계
○ '房地産'은 말 그대로 건물과 토지재산을 지칭하며, 중국의 도시부동산 소유권 관계의 주요 특징은 다음과 같다.
- 첫째, 토지사용권의 분리 및 상품화에 관계없이, 도시토지의 소유권은 국가소유를 견지한다. 이는 두가지 뜻을 내포한다. 하나는 국가가 素地에 대한 소유권을 유지한다는 것과, 또 하나는 국가는 素地를 전민소유제나 집체소유제 단위 또는 개인과 외국상인, 외자기업에 양도하여 사용토록 하고, 사용기간이 만료된후 素地와 투자된 시설 및 건축물을 무상으로 국가에 귀속시킨다는 것을 의미한다.
- 둘째, 토지사용권의 양도기간내에 각 경제행위주체는 법에 따라 다양한 방식으로 토지를 가공하고 건축물을 구축하므로, 素地의 소유권 주체는 단일하나 소지에 설치·건설된 시설물이나 건물의 소유권 주체는 다원적이 될 수 있다.
- 셋째, 국가로 부터 토지사용권을 획득한 자는 다시 제 3자에게 토지사용권을 재양도, 임대, 저당할 수 있다. 이 경우 새로이 취득한 토지사용권의 기한은 전 사용권자가 사용한 기간을 제한 잔여기간이 된다. 토지사용권의 양도 만기일이 되면, 토지사용권과 함께 토지위의 건축물과 인공구조물의 소유권은 법에 따라 국가에 환수·귀속된다.
○ 도시토지의 소유권 및 사용권의 이동 형태는 대체적으로 다음과 같다.
①국가에 의한 도시 토지사용권의 유상·유기한 양도이다. 중국에서 도시토지의 사용권은 1987년 하반기 부터 양도되기 시작해서 현재는 전국 대부분의 도시지역으로 확대되었다. 토지사용권 양도의 최대의 특징은 토지소유자인 국가가 토지사용권을 토지소유권으로 부터 분리하여, 토지사용자에게 일정기간 유상으로 대여한다는 것이다. 토지사용자는 계약후 60일 이내에 토지양도금 전액을 지급한 후에야 규정에 따라 토지사용권 취득수속을 밟을 수 있다. 토지양도금은 재정에 편입되어 중앙과 지방간에 일정 비율로 분배되어, 주로 도시건설과 토지개발에 사용된다. 양도방식에는 수의계약, 공개입찰, 경매가 있다. 토지사용권 양도의 최대 기한은 주택용지 70년, 공업용지 50년, 문화,교육,위생,과학기술,체육용지 50년, 상업,위락용지 40년 등으로 구분된다. 최장 양도기간은 각 용도별 건축물의 감가상각률과 부동산 가치의 변동에 근거하여, 양도기간 만료후에는 토지사용권과 함께 토지위의 건물도 무상으로 국가에 귀속한다는 전제하에 정하였다.
②토지사용권의 재양도이다. 즉, 국가로 부터 토지사용권을 양도받은 자가 그 토지사용권을 다시 재양도 하는 것이다. 국가로 부터 토지사용권을 취득한 자는 양도기한내에 토지사용권의 전부 또는 일부를 타인에게 매각, 임대, 교환, 증여, 상속 등의 방식으로 재양도 할 수 있다. 토지사용권의 이전시 양도계약서와 등기서류상에 명시된 권리와 의무도 자동적으로 함께 이전된다. 따라서 토지사용권을 재양도 받는 자는 토지사용권리증을 수령하는 외에 양도계약서와 등기서류상에 규정된 개발행위를 이행하여야 한다. 지상의 건축물과 기타 부속물의 소유권이 이전될 때에는 그 범위내의 토지사용권도 자동적으로 이전된다. 건축물을 분할하여 소유권을 이전하는 경우에는 각 지분 소유자가 그 건물지분과 동일한 비율로 분할된 토지의 사용권을 갖는다. 토지사용권의 이전과정중에 토지가치가 증가하면 정부 주관부문은 실제증액분중 일정한 비율을 징수할 권리가 있다.
③토지사용권의 임대이다. 토지사용권을 취득한 자는 토지의 사용권과 지상의 건축물 및 기타 부속물을 제 3자에게 임대료를 받고 임대할 수 있다. 임대된 토지에 대한 개발과 이용은 반드시 양도계약 규정에 따라야 한다. 또 실질적인 토지의 개발과 이용과 관계없이 오직 토지사용권만을 중개하는 행위는 금지하고 있다. 즉 부동산의 개발과 경영에 종사하는 자는, 토지사용권을 취득한 후 반드시 토지에 대해 계획대로 개발과 건설, 용지정리 및 급배수,전기, 난방, 교통통신 등의 공공시설을 건설한 후에야 비로소 토지사용권을 이전할 수 있다.
④토지사용권의 저당이다. 토지사용권을 취득한 자는 토지사용권을 은행이나 기타 금융기관에 대출이나 채무에 대한 저당으로 설정할 수 있다. 이 경우 토지사용권의 저당기간은 토지사용권 양도계약으로 정한 토지사용권 양도기한을 초과할 수 없으며, 기타 토지사용권 저당에 관한 계약내용도 토지사용권 양도계약 내용을 벗어날 수 없다.
⑤행정배분방식에 의하여 무상분배받은 토지의 이전, 임대, 저당이다. 이전의 행정배분 방식에 의하여 무상으로 배분받은 토지를 사용하고 있는 토지사용자가 지상건축물과 기타 부속물에 대한 합법적인 계약증명서를 가지고 있을 경우, 국가와 양도계약을 체결하고 토지사용권 양도금을 추가로 내거나, 임대,저당으로 인한 소득수입을 양도금으로 납부하고 난후에는 토지사용권과 건축물을 유상으로 이전, 임대, 저당할 수 있다.
⑥집체소유토지의 국유토지로의 전환이다. 국가가 공공사업의 실시를 위하여, 농촌의 토지를 징용하면 집체소유인 농촌의 토지는 도시토지소유제인 전민소유로 전환된다. 이러한 전환은 계약에 의한 것이 아니라 국가공권력에 의하여 강제로 행해지는 것이 특징이다. 토지의 징용시에는 농경지 보호정책에 따라 총량통제기준에 따라 심사를 받아야 하며, 토지를 몰수 당한 농민의 생활과 취업 등에 대하여 보상하여야 한다.
⑦합작경영조건으로 토지사용권을 출자하는 경우이다. 토지사용권 취득자가 자본을 공동출자하여 합작기업을 설립·경영하는 경우, 자신이 소유한 토지사용권을 출자할 수 있다. 이러한 방식은 국내의 각종 경제주체와의 합작은 물론 외국기업이나 외국자본과의 합작의 경우에도 종종 활용된다.
- 참고자료 -
박인성, 중국의 공유주택제도 개혁경험에 관한 연구, 국토연구원, 1997.9
국토연구원/上海市城市規劃設計硏究院, 서울과 상하이 대도시권의 주택문제 및 신도시 개발정책비교연구, 2000.9
국토연구원, '중국의 도시토지 개혁과 토지시장', 1996.12

키워드

중국,   주택,   부동산,   경제