재개발 및 재건축에 관한 보고서

목차

■ 서 론

■ 본 론
1. 우리나라 도시재개발의 변천과정
2. 도시 및 주거환경정비법의 주요내용
3. 도시 및 주거환경정비법에 따라 변경된 재개발사업별 제도
4. 각 재개발 사업별 현황
5. 주택재개발사업과 주택재건축 사업의 비교 분석
- 도시 및 주거환경정비사업 진행 과정
- 주택재개발사업 및 주택재건축 사업의 비교분석
- 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 문제점
(서울 뉴타운 개발의 사례를 통한 문제점 지적)

■ 결 론

본문내용

의
토지의
수용 및 사용
토지수용 및 사용 가능
토지수용 및 사용 불가
주택공급
대상
토지소유자
건물소유자
정비사업 추진과정에서 도로등의 개설로
주택이 철거된 자
토지 및 주택소유자
토지 및 복리시설 소유자
주택공급
비율
85㎡이하 80%이상
60㎡이하 40%이상
전체의 20%이상 60㎡이하
(과밀억제권역, 300세대인 경우)
세입자
대책
세입자용 임대주택 건설공급
없음
공공지원
소요되는 비용의 일부를 보조 / 융자
소요되는 비용의 일부를 보조 / 융자
Ⅲ. 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 문제점
1. 경관과 자연환경의 훼손 : 노후불량주택지는 도심주변부의 구릉지에 밀집된 경우가 많아, 이들 지역에 고층아파트가 들어서면서 도시경관과 자연환경을 훼손시킨다.
2. 도시기반시설의 수용용량을 무시한 과도한 개발허용 : 도시기반시설 및 공공시설의 정비수준이 취약한 곳에서 고층고밀의 아파트로 재개발이 이루어짐에 따라 사업 후 개발용량의 과부하로 인한 문제 발생. 공공시설의 확보가 사업범위 내에서 확보하는 수준에 그치기 때문에 지구 외부의 기반시설이 문제가 된다.
3. 개별사업 단위 위주의 허가로 인해 공공시설 확보 곤란 : 현행 설치기준은 인허가되는 계획세대수에 따라 확보해야 할 공공시설의 종류와 면적을 달리 규정하고 있다. 사업시행자 입장에서 공공시설의 설치는 사업의 채산성에 막대한 영향을 주기 때문에 가급적 설치기준에 미달되는 범위에서 계획세대수를 설정하려는 경향이 존재한다. 또한 일정한 지역범위 내에서 재개발사업이 집중다발적으로 시행되는 경우에도 사업지구 단위별로 계획세대수를 산정하여 설치규정을 적용하므로, 사업 후 도시 및 지역차원에서 보면 도로학교공원 등 필요한 공공시설의 부족사태 발생한다
4. 공공기관에서 맡아야 할 재정문제와 사업추진의 주도권을 민간에 이양한 결과 공공성보다는 사업성 위주로 추진됨에 따라 고층 및 고밀도의 난개발이 국지적이고 산발적으로 일어나 도시경관 훼손과 기존의 지역사회 및 문화의 소멸과 원주민의 타지역 이주 등 각종 도시문제를 야기하였다.
5. 건설업체에 의존하는 재개발 추진 : 주민의 대대분은 자본없이 건설업체의 자금을 대여하는 형식으로 대외적으로 의존하고 있으므로, 그나마 비교적 전문성을 갖춘 시공회사가 사실상 사업을 주도하고 있다. 그래서 공공성의 확보가 강조되어야 할 주택재개발사업이 그 취지에 반해 추진될 수 밖에 없으며, 이 과정에서 발생되는 조합원간의 갈등, 시공회사와 조합간의 갈등 등이 발생하여 각종 피해를 유발하고 있다.
6. 서울 주택재개발의 핵심인 뉴타운 개발과 관련된 문제점
- 서울의 강남북 균형개발의 일환으로 시행되고 있는 뉴타운 개발사업 및 균형개발 촉진지구사업이 대상지를 추가 지정함에 따라 본격화되고 있다 서울시는 2012년까지 주거 중심형 뉴타운 24개소, 균형발전촉진지구 20개소를 지정하여 강북 개발 사업을 지속할 예정이다.
- 새롭게 시도되고 있는 뉴타운 개발사업은 기존 주택재개발사업이 주택증가효과는 크지만 밀도가 매우 높고, 기반시설 및 도시공공시설이 매우 부족한 실태를 드러내는 문제점을 해결하기 위해서 단지규모의 주택재개발사업이 아니라 지구규모의 도시개발 차원으로 재개발사업이 확대되어야 할 필요가 대두되었고 그러한 경향을 반영한 사업이 서울시 강북 뉴타운 개발사업이다.
- 그러나 이러한 뉴타운 개발은 기존 주택재개발사업의 대표적인 문제점이었던 주변 경관을 훼손한다는 측면에 대한 대책이 거의 없다. 강북의 강남화를 목표로 추진되고 있는 이 사업은 보존가치가 높은 도시경관과 자연환경을 더욱 훼손할 우려가 크다. 뿐만 아니라 최근 들어 문제시 되고 있는 서울 강남의 주택가격문제에서 드러난 바와 같이 강북 또한 강남화될 경우 제 2의 강남과 같은 부동산가격 문제를 드러낼 가능성이 있다.
- 또 다른 문제점으로 지적할 수 있는 것은 바로 신행정수도와의 연계성이 없다는 점이다. 최근 들어 수도 이전과 관련하여 많은 논란이 있다. 서울시의 경우 공개적으로 반대하고 있는 입장에서 현재의 뉴타운 개발은 서울 수도 이전을 고려하지 않은 상태에서 나온 정책이라고 할 수 있다. 그러나 수도 이전이 현실화 될 경우 서울의 상당수 기능 및 인구가 신행정수도로 이전될 것인데 이를 고려하지 않고 개발을 계획하고 진행할 경우 서울 강북지역의 상당부분 수정이 될 가능성이 많고 사업성에 의해 뉴타운 개발이 흐지부지 될 경우 현재의 주민들만 피해를 고스란히 떠맡는 형국이 되고 말 것이다.
■ 결 론
지금까지 「도시 및 주거환경정비법」에 근거한 재개발 및 재건축에 관한 내용을 알아보았다. 우리나라의 경우 특히 수도 서울의 경우 매우 좁은 지역에 엄청난 인구가 밀집해 있다보니 도시기능과 관련하여 수많은 문제점이 나타나고 있다. 특히 기존 개발지역의 수명이 다한 경우 이에 대한 분명한 대책이 부실할 경우 이러한 문제점을 더욱 악화시킬 수 있다. 따라서 도시계획을 공부하는 학생이나 실무관계자들은 이러한 변화의 과정의 정확한 이해가 필요하며 그것을 실행할 수 있는 제도의 정확한 이해 또한 필요하다.
뿐만 아니라 인류 역사가 변화하듯 도시의 기능 및 구조도 그에 따라 변화한다. 도시개발사업이나 재개발사업은 궁극적으로 인간의 생활공간을 창조하고 재구조화하는 사업이다. 따라서 이러한 사업은 사회적여건 및 시대적 필요성과 별개로 진행될 수 없으며, 이러한 주변 환경을 정확히 이해하고 반영하는 것이 필요하다. 따라서 미래의 환경적으로 건전한 지속가능한 개발을 이루기 위해서는 제도와 환경을 동시에 수렴할 수 있는 능력이 우리에게 필요하다고 생각한다.
※ 참고 문헌
1. 대한국토도시계획학회편저(2002), 도시개발론
2. 권일 외 8명 공저(2002), 도시계획요론
3. 진동규(1996), 도시재개발의 이론적 고찰과 개선방안에 관한 연구
4. 한국건설산업연구원(2003), 도시 및 주거환경정비법 시행이 기존 재건축 사업에 미치는영향
5. 동대문구 주택국(2003), 도시 및 주거환경정비법 주요내용
6. 건설교통부(2000), 주택재개발 업무편람
7. 건설교통부(2000), 재건축 업무편람
8. 한국건설산업연구원(2004), 도시내 특정지역 재개발의 효과분석

키워드

재개발,   재건축,   도시및주거환경정비법,   도시계획,   주거환경개선사업