REITs제도 도입방안

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REITs제도 도입방안 에 대한 보고서 자료입니다.

목차

* REITs제도의 도입방안

* REITs제도의 의의

* REITs제도의 기능

* REITs제도의 장점

* 계약형(신탁형)REITs제도

* 계약형 REITs의 구조

* 프로젝트 파이낸싱 방식의 계약형 REITs 상품

본문내용

법』에 근거한 은행이 신탁 계정의 설정, 자산 보관 및 관리와 운용의 주체로서, 자산보관의 기능과 더불어 부동산의 매입과 개발, 그리고 부동산관련 유가증권 운용의 기능을 담당하는 구조이다.
이와 같은 구조는 자산 관리 및 운용의 기능이 은행의 내부에 있다는 점에서, 건설교통부의 부동산투자회사와 유사한 구조를 갖고 있다.
그러나, 자기 관리 방식은 투자자의 입장에서 자산운용 및 관리 절차에 대하여 투자자가 직접적으로 통제할 수 없으며, 일정 규모 이상의 펀드로 성장하기 이전에는 자산 관리 및 운용 기능의 내부 보유에 따른 자기 관리비용의 부담이 크다는 단점이 있다. 반면, 자기 관리 방식은 외부관리 방식과 비교하여 미국의REITs 또는 호주의 LPT와 같이 자금 관리 및 운용에 따른 책임의 소재가 명확하게 스폰서인 은행에 있다는 장점이 있다.
2) 프로젝트 파이낸싱 방식의 계약형 REITs 상품
프로젝트 파이낸싱이란 사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법을 의미한다.
현재 은행에서 시행하고 있는 부동산투자신탁은 일종의 계약형 모기지REITs라 할 수 있다. 은행은 불특정금전신탁을 통해 투자자금을 모아, 별도위탁계좌(escrow account)를 개설하고 모은 자금은 이 계좌에 위탁하고, 담보가격이 아닌 프로젝트의 사업성을 보고 토지매입자금이나 공사비를 대출해주는 프로젝트 파이낸싱(project financing) 방식으로 투자자금을 운용한다.
따라서 은행은 시행사와 시공사가 업무약정대로 공사를 진행하는지 점검해 가며 사업비를 지급한다.
동시에 계약금, 중도금 등 분양대금과 기타 수입도 별도위탁계좌로 들어오고, 별도위탁계좌로 들어온 수입금은 투자원리금 상환자원으로 우선 적립한다.
투자자금은 일시에 모은 반면 사업비는 공정에 따라 점증적으로 지출된다. 그리고 분양시는 계약금, 그리고 일정 시점이 지나면 중도금이 납입된다. 따라서 수입과 지출의 시점이 다르므로 여유자금이 발생한다.
이러한 여유자금은 은행이 위탁받아 국공사채 등에 투입하여 추가 수익을 올릴 수 있는 것이다. 따라서 부동산투자신탁의 수익률은 프로젝트 파이낸싱 방식으로 대출한 자금의 대출이자와 여유자금 운용수익에 좌우된다.
1970년대 초반 미국 모기지 REITs의 몰락은 현행 은행의 부동산투자신탁운용에 교훈으로 삼아야 할 것이다.
70년대는 미국 REITs의 새로운 시대였다. 많은 은행들이 모기지REITs에 참여하였다. 실제 1968년~70년 사이에 50개의 새로운 모기지REITs사가 은행들에 의해 창설되었다. 이들 모기지 REITs들은 주주들의 투자자금과 차입금으로 건설회사에 단기 자금을 대부하였고, 건설회사들은 대부분 사무실 건설에 전념하였다. 그러나 1973년 오일쇼크로 건설업체들은 심각한 타격을 받았으며, 1974년 말에는 모기지REITs회사들의 73%가 부실자산을 보일 정도로 타격을 받아 REITs는 급격한 쇠퇴를 보였다.
현재 우리 은행이 시행하는 부동산투자신탁도 프로젝트 파이낸싱 방식으로 투자금을 운용하므로 담보가 미약한 상태이다. 시공사 혹은 시행사의 도산이나, 미분양의 급증, 사업의 지연 등은 투자자산의 안정성 면에서 가장 중요한 변수이다. 따라서 투자자로서는 시공회사와 시행사의 안정성, 당해 사업의 분양성 그리고 민원 등에 의한 사업지연 여부를 확인하고 투자하는 자세가 필요하다.
반면 투자자금을 운영하는 은행으로서는 시공회사와 시행사의 도산시 어떻게 공사중인 사업장을 운용하고 연대 시공회사에 원활히 인수시킬 것인지, 하도급 업체에 대한 공사비 지불관계는 정상적인지 등에 대한 충분한 대비가 있어야 할 것이다.

키워드

리츠,   부동산,   땅,   토지,   행정수도,   개발,   토지신탁,   reits