부동산투자 시장의 동향과 전망

소개글

부동산투자 시장의 동향과 전망에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제Ⅰ장 부동산 증권화 개념
1. 부동산 증권화의 개념
1) 부동산 증권화의 정의
2) 부동산 증권화와 유동화
2. 부동산 증권화의 유형
1) 부동산 증권화의 구조
2) 부동산 증권화의 유형
3. 부동산 증권화의 의의

제Ⅱ장 리츠제도의 도입효과와 대응방안
1. 리츠(REITs)제도 도입배경
2. 리츠의 장점
3. 리츠의 종류
4. 리츠제도 현황
5. 리츠의 전망

제Ⅲ장 해외(중국) 부동산시장 개척
1. 중국의 WTO가입배경과 향후 절차
2. 부동산 시장에의 영향
3. 지역별 부동산시장에 미치는 영향
4. 우리기업에의 시사점

제Ⅳ장 부동산관리의 선진화
1. 미국 부동산 자산관리의 발전 과정
2.부동산 자산 관리의 선진화를 위한 제안
1). 자산 관리 운용의 전문성 강화
2). 부동산 제도의 정비 및 전문인력 양성
3). 정보의 공유
3.국내부동산 관리업의 전망과 발전방향

제V장 2005년 부동산 시장 전망
1. 2.17부동산 대책과 향후 부동산 시장 전망
2. 부동산종합대책 기대효과·문제점
3. 향후 전망

본문내용

장은 "잠실 재건축단지와 동탄신도시 3차 등 판교 이전에 분양을 계획한 유망 단지들에게는 오히려 호재로 작용돼 양극화 현상이 발생할 가능성도 있다"고 말했다.
2.부동산종합대책 기대효과·문제점
무리 단계에 들어선 정부의 부동산 종합대책이 종합부동산세 상한선을 폐지하는 등 강력한 투기억제에 초점이 맞춰짐에 따라 세부담이 급증할 것이라는 우려가 커지고 있다. 세제 강화와 공급 확대 정책은 투기수요를 억제하는 한편 상당부분 주택수급 불안요인을 해소할 것으로 예상되지만 거래 위축에 따른 주택경기 침체는 불가피할 것으로 보인다. 게다가 세부담 증가에 따른 조세저항 등 부작용도 만만치 않을 전망이다.
◆부동산 종합대책 마무리 단계 돌입=21일 재정경제부와 열린우리당 등에 따르면 당정은 이달 말에 발표할 부동산 종합대책의 기본 골격을 잡고 구체적인 내용에 대한 조정작업에 들어갔다. 재경부는 또 지난 19일 재경부 출입기자를 상대로 ‘부동산시장의 현안과 정책 방향’이란 주제로 세미나를 열어 부동산정책 방향과 이에 따른 효과, 부작용 등을 논의했다. 당정은 종부세 상한선을 폐지하는 쪽으로 방향을 잡고 구체적인 세부안을 논의 중이다. 또 양도소득세 실거래가 과세를 2007년부터 전면 실시키로 방침을 정하고 1가구 2주택자의 경우 내년부터 유예기간을 두고 단계적으로 도입해 가능한 선의의 피해자가 발생하지 않도록 할 계획이다. 정부는 이밖에 개발사업 지역에 대한 투기수요를 억제하기 위해 건설교통부 장관이 지정한 지역 등으로 부재지주 범위를 엄격히 적용하고 부재지주에게는 일정액 이상을 채권으로 지급하는 방안도 검토 중이다.
◆막연한 수급불안이 시장불안 요인=정부는 수차례에 걸친 부동산 대책 마련에도 시장불안이 개선되지 않은 배경에는 수급불안에 대한 막연한 우려가 가격상승을 초래했다고 보고 있다. 무엇보다 시장 전반에 걸친 만연한 투기수요에 따른 불투명한 부동산 거래 실태가 시장왜곡 현상을 불러왔다는 것이다. 따라서 정부는 현재 세제 강화를 통한 투기수요 억제, 공급 확대를 통한 수급불안 우려 해소 등 두가지 방향으로 정책을 추진하고, 시장 투명성을 높이는 데 역점을 두고 있다. 종부세 등 보유세에 누진적 성격을 강화해 재산세 납부의 불균형을 해소하고 양도세율 인상으로 투기이익 환수 가능성을 높였다. 또 공급 확대 부분은 광역개발 활성화 대책을 통해 강남지역 주택수요를 부분적으로 흡수하고 민간 위주의 소규모 구역단위 개발에서 발생하는 난개발을 방지할 수 있을 것으로 보고 있다.
◆조세저항 우려된다=그러나 이같은 부동산대책에 대한 부작용도 크다. 무엇보다도 실거래가 신고제 도입 등에 따라 재산세가 급증해 조세저항이 우려된다. 또 종부세는 과표 기준점이 차등화됨에 따라 애초 취지와 달리 과세의 형평성을 해칠 우려도 있다. 예를 들어 기준시가 3억원짜리 아파트 두채를 보유한 사람과 9억원짜리 아파트 한채를 가진 사람 사이에 세부담에 따른 형평성 문제가 제기될 수 있다. 또 은퇴한 노령가구 등 조세부담 능력을 감안하지 않은 일률적인 보유세 강화는 또 다른 선의의 피해자를 만들 수 있다. 공급부문 정책도 문제점이 한두 가지가 아니다. 정부가 추진 중인 강북지역 뉴타운 개발 등 광역지역 활성화 대책도 사업비 조달이 쉽지 않고, 토지 수용과 보상 절차 지연 등에 따라 사업기간 장기화가 우려된다. 국토연구원 손경환 토지주택연구실장은 “정부의 부동산대책이 어느 정도 시장의 투명성과 안정에 기여하겠지만 대책이 예상보다 미흡하면 시장은 다시 불안해질 가능성이 있다”며 “특히 정부가 정책을 추진하는 과정에서 선의의 피해자가 나오지 않도록 세밀한 대책을 내놓아야 할 것”이라고 말했다.
3. 향후 전망
지금의 부동산 시장을 보면 참 재미있다. 서민을 살리겠다고 마련한 정책들이 오히려 서민들을 더욱 힘들게 하고 있으니 웃어야 할지 울어야 할지......
본인이 생각하는 부동산 시장의 전망과 대책을 간단히 서술해 보겠다. 부동산 시장은 하향 안정(?) 추세이다. 하지만 전세시장은 급등하고 있다. 부동산종합대책이 나온다고는 하지만 그 실효성에는 의문이다. 어느 시장구조도 한가지 변수만으로 의도된 대로 흐르지는 않는다. 지금 정부의 말을 듣고 있으면 코미디다. 그것도 사오정 시리즈이다. 어떻게 하던 극약 처방이라도 하여 부동산 투기를 잡겠다는 정부의 의지는 환영한다. 그럼 제일 좋은 방법은 무엇일까? 정부가 그렇게 강력한 의지를 가지고 있다면 방법은 의외로 쉽다. 아파트 분양가 자율화 된지 7년이 지났다. 그 이후 분양가는 40%정도 급상승했다. 분양원가를 공개하자는 주장이 많이 제기 됐지만 그때마다 경기침체와 시장경제 왜곡을 이유로 발을 빼곤 했다. 그럼 지금의 정부 정책은 무엇인가? 분양가 규제, 분양원가 공개 이 2가지면 부동산 시장 거품은 가라 앉는다. 왜 못하는 걸까? 아파트 가격을 결정하는 기초 자원인 토지의 문제에 국영기업체인 토개공이 자리하고 있기 때문이라고 본인은 생각한다. 각설하고
본인이 생각하는 향후 부동산 시장은
1) 2005년 8월 이후부터 연말까지는 하향 안정화로 될 것이다.
2) 판교 문제로 전세시장은 가파른 상승을 할 것이다.
3) 행정도시의 문제가 부동산 시장을 결정 할 것이다.
4) 기업도시(민간복합도시) 시범사업지가 발표되고 나서 전라남북도와 충북 충주지역의 부동산시장이 상승 추이를 보이고 있다. 즉 전국토의 반이 개발 상태에 놓이게 된 것이다. 이는 부동산 시장을 주도하는 한 요인으로 작용 할 것이다.
참고자료
김용창외, 2000, 부동산시장정보 분석모형 구축방안, 삼성에버랜드·감정평가연구원.
안정근, 2000, 부동산평가이론, 법문사.
박상우외, 1996, 대도시 업무공간 변화에 관한 연구, 국토개발연구원.
임석회, 1999, 부동산시장과 공간정책, 한국감정평가협회.
고뢰박사, 2000, `부동산투자분석입문: 시장분석 その 1`, 부동산감정 3월호, 주택신보사.
고뢰박사, 2000, `부동산투자분석입문: 시장분석 その 2`, 부동산감정 4월호, 주택신보사.
고뢰박사, 2000, `부동산투자분석입문: 다년도 キャッシュフロ 분석`, 부동산감정 3월호, 주택신보사.
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