부동산 경매 절차에 관한 예제 사례

소개글

부동산 경매 절차에 관한 예제 사례에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제1절 신청
1. 경매개시 결정
2. 경매개시 결정의 의의
3. 경매의 통지 방법
4. 경매 신청의 종결

제2절 입찰
1. 입찰의 진행 방법
2. 입찰시 준비 사항
3. 입찰 전 확인 사항
4. 입찰 개시
5. 입찰표 작성 및 투함
6. 최고가 입찰자 결정

제3절 낙찰
1. 낙찰의 허부 결정
2. 낙찰 허가 결정에 대한 이의
3. 낙찰 허가 결정에 대한 항고
4. 낙찰 허부 결정의 확정

제4절 대금 납부
1. 대금 납부의 의의
2. 대금 납부 기일
3. 대금 납부 방법
4. 대금 납부 절차

제5절 등기
1. 등기 촉탁
2. 소유권 이전 등기
3. 등기 비용 실례

제6절 배당 및 예제
1. 배당의 정의
2. 배당 요구
3. 배당 절차
4. 배당 원칙
5. 주택 임대차 관련 배당 예제

제7절 인도 및 명도
1. 인도
2. 명도
3. 강제 집행

본문내용

1천9백 95. 12. 1.
→ 임차보증금이 1천9백만원으로 7백만원을 우선변제 받을 수 있다. 말소기준권리가 95년 10월 19일 이전이므로 보증금 9천만원 이하일 때 변제액 7백만원의 적용을 받는다.
예제2) A：임차 2천 95. 9. 25.B：저당 1억 95. 10. 20.
→ 보증금이 2천만원인 경우에는 1천2백만원을 우선변제 받을 수 있다. 말소기준권리가 95년 10월 19일 이후이므로 보증금 3천만원 이하일 때 변제액 1천2백만원의 적용을 받는다.
4) 임차인의 인수
예제1) A：임차 6천 97. 4. 5. 확정 97. 10. 30. B：저당 1억2천 97. 10. 24.C：저당 1억 98. 4. 7.
→ 1억 5천만원에 낙찰이 되었다면 B가 1억 2천을 배당받고, 세입자는 확정일자에 준한 배당에 참여하여 3천만원을 낙찰 받고 3천만원은 낙찰인에 인수시킬 수 있다.
예제2) A：전입 6천 97. 6. 9. 확정 98. 3. 12.B：가압 8천 97. 6. 10.C：저당 97. 6. 10.
→ 세입자의 6천만원을 낙찰자가 인수해야 한다.
예제3) A：가압 8천 97. 6. 8.B：임차 6천 97. 6. 9. 확정 98. 3.12.C：저당 8천 97. 6.10.
→ 낙찰자가 1억 2천만원일 때가압류권자는 1억 2천만 × 8천만/2억 2천만 4천364만세입자는 1억 2천만 × 6천만/2억 2천만 3천 272만저당권자는 1억 2천만 × 8천만/2억 2천만 4천 364만원으로 비율배당 후 세입자의 3천272만원을 저당권자가 채권액 만족시까지 흡수하게 되므로 7천636만원을 배당받게 된다. 따라서 낙찰자는 임차인의 6천만원을 인수하여야 한다.
제7절 인도 및 명도
인도 및 명도는 낙찰 받은 부동산을 현실적으로 사용. 소유하기 위한 최종의 목표이다. 이 과정에서는 점유자와의 마찰이 있을 수 있는데 이는 합의를 통한 해결모색을 필요로 한다.
1. 인도
1) 정의
인도명령이란 낙찰자가 대금을 납인한 후에 경매 부동산의 인도를 거부한 경매 사건의 소유자, 채무자, 경매 개시 결정 기입등기 이후의 점유자를 대상으로 법원에 명도소송을 제기하지 않고 경매법원의 명령에 따라 낙찰 부동산을 인도 할 수 있도록 강제집행할 수 있는 명령을 말한다.
2) 인도명령 신청 및 진행 절차
(1) 인도명령 신청
인도명령 대상자
채무자 경매 개시 결정시 표시된 채무자 및 채무자의 특정승계인, 세대 중 채무자와 동거하는 가족 및 채무자의 고용인, 법인인 채무자의 기관 등 경매 부동산을 점유하는 채무자의 점유보조자 또는 채무자를 위하여 관리하는 자, 점유자가 채무자와 공모하여 인도 집행을 방해할 목적으로 점유한 자, 채무자와 점유자의 근친자.
강제경매의 경우 소유자는 압류 당시의 부동산 소유 명의자, 임의경매의 경우 소유자는 부동산의 소유자 겸 채무자, 채무자의 일반 승계인, 압류 발생 이후의 제3취득자.
점유자 압류의 효력 발생 후 부동산에 대항력 없는 직접 점유자, 압류효력 발생 이전에 점유를 했다가 점유를 풀고 이주했다가 압류 효력 발생 후 다시 점유한 자, 압류의 효력 발생 이전에 부동산을 전대하였던 임차인이 다시 압류 효력 발생 후 전대계약서를 해제하여 직접 점유한 자, 경매 신청 기입등기 이후의 임차인, 지상권자, 전세권자.
인도명령 신청자
낙찰자
차 순위 매수 신고에 의해 결정된 낙찰자
잉여의 가망이 없는 경우의 매수 신청한 채권자인 낙찰자
낙찰자의 상속자
법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)
인도명령 신청 요건
낙찰 대금 완납 후 6개월 이내 신청할 것
인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 소유권 이전등기가 경료 되는 것과는 무관하다.
2. 명도
1) 정 의
명도소송이란 경매 개시 결정등기 이전에 점유한 대항력 없는 점유자로서 인도명령 대상이 아닌 경우나 인도명령 대상 기간 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진하여 건물을 인도해주지 않는 경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다. 명도소송 http://www.hansolco.com/biz2/biz2_surrender.htm
2) 명도소송 접수
(1) 명도소송의 접수
명도소송의 대상
확정일자를 갖춘 임대차이지만 선순위 권리가 설정되어 있고 자신의 과실로 인하여 법원에 배당요구 신청을 하지 못하여 배당 절차에 참여하지 못한 임차인.
확정일자를 갖춘 임대차이면서 법원에 배당요구 신청을 하였으나 선순위 채권액이 너무 많아 배당 절차에서 배당을 받지 못한 자
경매 개시 등기일 이전에 전입한 임대차이나 이미 임대차의 전입일 전에 타 채권자에 의한 가압류 혹은 근저당 등의 채권액이 낙찰 대금보다 과다하게 설정되어 있고 소액 임대차에도 해당되지 않아 배당 절차에서 배당 받지 못한 임차인.
상가건물의 세입자로서 전세권을 설정해 놓고도 선순위 채권이 과다 하여 배당을 받지 못한 자.
상가건물의 세입자로서 경매 개시 결정등기일 이전에 주민등록을 전입한 자.
기타 정당한 사유 없이 점유를 계속하고 있는 자.
명도소송 접수권자
낙찰자
차 순위 매수신고에 의해 결정된 낙찰자
잉여 가망이 없는 경우의 경매 물건에 대한 매수를 신청한 채권자인 낙찰자
낙찰자의 상속자
법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)
3. 강제집행
1) 신청
(1) 인도명령에 의안 강제집행 신청
인도 집행의 신청
관할 법원으로부터 부동산 인도명령 결정문을 받게 되면 낙찰자는 부동산 인도명령 결정문과 함께 송달증명원 및 집행 비용을 납부하고 강제 집행을 한다. ''
인도명령 집행 신청 시 서류
부동산인도명령 결정문
송달증명원
도장
강제집행 예납금
인감증명서(위임을 할 경우)
위임장(위임을 할 경우)
(2) 명도소송에 의한 강제집행 신청
명도 집행의 신청
채무명의가 되는 승소 판결을 받은 원고는 집행문의 부여 신청을 통해 집행문을 부여받고, 승소 판결에 대한 송달증명을 첨부하여 관할 법원에 소속된 집행관 사무소에 집행을 위임한다.
명도소송 집행 시 접수서류
집행력 있는 정본(승소 판결 채무명의 정본 + 집행문 부여)
송달증명원
도장
강제집행 예납금
인감증명서(위임을 할 경우)
위임장(위임을 할 경우)

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부동산,   경매,   낙찰,   입찰