부동산 시장변화에 따른 금융상품 비교분석

소개글

부동산 시장변화에 따른 금융상품 비교분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산시장의 변화

2. 부동산 간접상품의 종류와 역사

3. 부동산투자신탁의 정의

4. 리츠(부동산투자회사)와 부동산투자신탁의 비교

5. 일반리츠와 구조조정리츠의 비교

6. 자산유동화증권(ABS)과 주택저당증권(MBS)의 특징과 한계

7. 부동산간접상품 예상 투자수익률, 투자방법 및 주의점

8. 부동산신탁과 부동산투자신탁의 비교

본문내용

세 차례에 걸쳐 발행한 주택저당증권은 1조 3000여 억원으로 전부 기관투자자의 몫으로 돌아갔다. 건설교통부는 MBS제도가 정착하기 위해서는 대중화가 필수적이라는 인식하에 MBS를 사들인 주간사들이 기관투자자에 일괄 매각하는 현재의 방식을 시정하기 위한 장기 방안을 마련하고 있는 중이다.
7. 부동산간접상품 예상 투자수익률, 투자방법 및 주의점
은행에서 판매하는 신탁형 부동산투자신탁의 경우 상품별로 다르나 은행들은 예상수익률을 7∼12%수준으로 제시하고 있다. 은행의 1년 만기 정기예금 이자율이 5∼6%대이고 상호신용금고의 이자율도 7∼8%대임을 감안할 때 수익율은 양호한 편이라고 말할 수 있다.
회사형 리츠의 경우 이들 회사가 어느 정도 수익을 올릴 수 있는가가 투자자들의 큰 관심이다. 부동산투자회사법에서 리츠 회사는 매년 수익의 90% 이상을 배당해야 한다고 규정하고 있다. 부동산전문가들은 리츠 회사가 현재 예상할 수 있는 최소 투자수익률은 '국채+2%' 수준으로 안정적인 배당수익을 노린 투자가 이루어져야 한다고 강조하고 있다. 미국의 경우 '국채+1.5%' 수준을 최소 수익률로 생각하고 있다. 일부에서는 '정기예금+4%' 이상 수익이 가능해야 리츠시장이 활성화될 수 있을 것으로도 전망하고 있지만 저금리기조가 현재와 같이 유지되면 국공채 이자율에 1∼2%를 더한 수익률을 지속적으로 배당할 수 있으면 투자자 유치는 어렵지 않을 것으로 판단된다. 일반적으로 리츠 회사들은 7∼8%, 편입된 자산이 우수한 경우에는 12∼15%의 고수익을 올리는 회사도 있을 것으로 전망된다. 한편 리츠는 배당수익뿐 아니라 상장 후에 주식 거래를 통한 시세 차익도 기대할 수 있다.
미국의 리츠는 연간 7% 안팎의 배당 소득과 7∼8% 주가 수익을 제공해 연평균 14.6%의 투자수익률을 제공해왔다. 한국주택저당채권유동화(주)가 올해 발행하는 MBS의 수익률도 3년만기 국공채 금리보다 약간 높은 수준이 될 것으로 전해지고 있다.
이들 부동산 간접투자 상품에 투자하기 위해서는 신문이나 관련 회사들로부터 지속적으로 정보를 수집해야 한다. 최근에 은행들이 판매하는 부동산투자신탁은 판매와 동시에 매진되는 사례가 있어서 투자를 위해서는 사전에 정보를 입수하고 은행을 미리 방문해서 상품가입을 시도하여야 한다. 이들 상품은 앞으로도 꾸준히 판매될 것으로 전망된다. 리츠의 경우 현행 부동산투자회사법이 최소 자본금 500억원, 설립 당시 발행 주식 가운데 30% 이상을 일반인에게 공모하도록 규정하고 있다. 때문에 공모에 참여하고자 하는 투자자들은 해당 리츠회사 공모를 맡은 주간사 증권사에 계좌를 개설하고 일반 공모주 청약과 동일한 방법으로 참여하면 된다. 주식이 발행된 후부터는 일반 주식 매매와 동일하다. 따라서 일반 투자자들은 공모에 참여할 수 있고, 공모후에는 증권거래소나 코스닥시장에서 리츠회사의 주식을 매입하면 된다.
투자자들이 리츠에 투자할 때 유의할 사항은 첫째, 리츠 설립 때 투자할 경우 매우 신중해야 한다는 것이다. 회사 설립에 참여한 출자자들의 신뢰성 여부가 중요하다. 발기인으로 참여한 출자자들의 인지도, 부동산투자운영 경험, 공신력, 신용상태를 반드시 검토해 보고 투자해야 한다. 리츠 출범 초기에 자칫하면 거품과 붐이 발생할 수 있는데 이를 경계하여야 한다. 리츠가 제시하는 사업설명서를 읽어보고 사업계획이 납득할만하고 합리적이며 관련되는 투자위험이 정확하고 적절히 안내되고 있는지도 살펴보아야 한다.
둘째, 리츠사를 운용하는 사람들이 얼마나 효율적이고 투명한 경영을 할 수 있는가를 점검하여야 한다. 리츠 회사의 수익률은 결국 회사를 운용하는 투자 전문가에 달린 만큼 운용을 책임진 경영자와 실무자들의 실무경험과 운용능력이 중요하다. 리츠는 부동산펀드이기 때문에 부동산 펀드매니저(자산운용전문인력)들의 능력이 가장 중요하다. 리츠회사의 투자부동산에 대해 투명하고 정확한 가치평가를 내리는 작업도 중요하다.
셋째, 고수익, 확정수익률을 내세우며 투자자들을 현혹하는 리츠에 대한 투자는 더욱 더 신중하여야 한다. 지나치게 높은 수익률을 내걸거나 확정수익률을 보장하는 회사는 조심해야 한다. 고수익을 제공하겠다는 사설 리츠업체가 등장할 가능성이 있는데 이들 업체는 잘못 운용되는 경우 원금을 떼일 가능성이 있으므로 인가를 받은 업체인지 확인할 필요가 있다.
넷째, 리츠의 주식도 원금손실이 발생할 수 있는 금융상품이라는 점을 기억해야 한다. 원금 손실에 따른 손해는 모두 투자자가 책임져야 한다. 이를 위해서 투자수익률을 처음부터 높게 잡지말고 안정적인 투자수단으로 이해하고 적절한 수익률을 목표로 하여야 한다. 은행 상품보다 약간 높은 수익을 얻는 정도로 기대수준을 낮추어 투자하는 것이 안전한 투자법이 될 수 있다.
8. 부동산신탁과 부동산투자신탁의 비교
부동산신탁은 신탁업법에 의한 부동산신탁업을 인가 받은 부동산신탁회사가 부동산소유자로부터 부동산을 수탁받아 이를 관리, 개발 또는 처분하여 당해 신탁재산에서 발생한 수익을 위탁자 또는 위탁자가 지정하는 수익자에게 교부하는 상품 또는 제도를 의미한다. 반면, 부동산투자신탁은 넓은 의미에서 부동산투자회사(리츠)나 신탁회사(신탁겸영은행을 포함)가 투자자로부터 금전을 모집하여 부동산의 취득, 개발 또는 부동산관련 사업에 대출하거나 부동산관련 증권에 투자한 후 이를 투자자에게 돌려주는 상품 또는 제도를 의미한다.
결국 양 제도의 큰 차이는 신탁하는 재산이 부동산이냐 금전이냐 하는 점에서 가장 큰 차이가 있고, 일반적으로 부동산신탁의 위탁자는 부동산소유자 1인 또는 소수이며, 부동산투자신탁은 소액의 금전을 신탁하는 다수라는 점에서 큰 차이가 있다. 수탁 영업기관을 살펴보면 부동산신탁은 현재 부동산신탁회사만이 수행하고 있고, 부동산투자신탁은 현재 신탁겸영은행이 업무를 하고 있으나 장래에 부동산신탁회사가 인가를 받는 경우에는 이를 수행할 수 있게 된다. 그러나 실제 부동산자산의 운용업무에는 큰 차이가 없다. 왜냐하면 부동산사업만을 놓고 보았을 때 부동산신탁의 부동산사업이든 부동산투자신탁의 펀드로 취득한 부동산 관련 사업이든 부동산사업의 모습에는 큰 차이가 없기 때문이다.

키워드

부동산시장,   금융상품,   부동산신탁,   부동산투자신탁,   자산유동화증권(ABS),   주택저당증권(MBS)