부동산학개론용어

본문내용

련 법률이다.
포트폴리오 이론
여러개의 자산을 분산 투자함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 위험을 제거하여 분산된 자산으로부터 안정된 결합 편익을 취득할 수 있도록 하는 자산의 관리방법 또는 원리를 의미한다. 부동산 투자의 위험에는 피할 수 있는 위험(비체계적 위험)과 피할 수 없는 위험(체계적 위험)이 있는데 부동산포트폴리오는 비체계적 위험을 제거하기 위한 부동산 분산투자 방법이다.
표준적 사용
부동산은 지역성을 가짐으로 하여 다른 부동산과 함께 지역을 구성하고, 다른 부동산과 함께 상호작용을 하여 그 지역에 독특한 특성을 지니게 되는데 그 특성이 구체적으로 표준적 사용으로 나타나게 된다.
부동산의 지역성에 의해 도출되는 지역은 하나의 유기체적인 생명체도 항상 변동의 과정에 있다. 따라서 표준적 사용도 항상 변동한다.
대상부동산이 속해 있는 지역에 대한 지역분석의 결과 도출되며, 다른 지역의 표준적 사용과 구별되는 독특한 특징을 가진다.
그 지역의 가격수준을 판정하는 근거가 되며, 최유효사용의 판정에 표준이 된다.
필지와 획지
필지는 지적법상의 용어로서 한 개의 토지에 대한 물권이 미치는 범위와 한계를 표시하며, 필지는 토지에 대한 법률관계의 단위개념으로 지번이 붙은 토지의 등록단위이다.
획지는 하나의 거래나 이용 등의 부동산 활동 또는 부동산 현상의 단위로 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념이며, 획지는 행정적·법률적·인위적·물리적·자연적 기준으로 구분된다.
필터링(여과과정)
주택순환과정(필터링)은 소득이 높은 계층의 가구가 신규 주택으로 이동함으로써 생긴 공가를 소득이 낮은 계층의 가구가 저렴한 비용으로 구매할 수 있을 때 발생한다.
시간이 지남에 따라 주택의 가격이 상승하거나 가구의 소득이 증대되는 경우에는 상향적 여과과정, 그 반대는 하향적 여과과정이 생긴다.
가구의 소득이나 기호에 변환없이 근린주택의 변화에 따라 생기는 순환과정을 수동적 순환, 반대로 가구의 이동에 의해 일어나는 순환현상을 능동적 순환이라 한다.
주택여과 과정에 영향을 미치는 요인으로는 인구 구조와 규모, 주택의 노후화 정도, 가구 소득의 변화, 공공기관의 개입 등이 있다.
피드백 관계
입지잉여가 높으면 지가가 높고 토지이용이 집약화 되며, 입지잉여가 낮으면 지가가 낮고 토지이용이 조방화 되는 지가와 토지이용의 관계를 말한다.
입지가 양호한 위치가 한정되어 있어 입지경쟁이 나타나는바, 지가를 가장 높게 지불할 수 있는 이용자가 이용하게 되는 것을 입지잉여라 한다.
지가구배현상이란 지가수준이 100% 입지에서 멀어짐에 따라 점점 낮게 되며, 그 낮아지는 정도를 지가구배라 한다. 여기서 100% 입지란 도심지의 지가수준이 가장 높은 곳이다.
할당법
토지평가의 방법 중 인구밀도가 조밀한 도시지역에서는 공지에 대한 매매사례를 찾기가 쉽지 않으며, 공지에 대한 매매사례가 없을 경우에 이용하는 평가방법으로서 대상획지에 대한 적절한 매매사례를 찾을 수 없을 경우에 대안적으로 이용될 수 있는 방법이다.
할당법은 균형의 원리와 기여의 원리에 근거를 두고 있다.
특정 위치의 특정 유형의 부동산에는 어떤 전형적인 지가비율이 있다는 것이다.
할당법에서는 이 지가비율을 적용하여 전체 부동산의 가치를 토지와 건물에 할당하여 대상획지의 가치를 구하고 있다.
할인현금수지분석법
순현가법과 내부수익률법이 있다.
현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 차감한 것을 순현가라고 하며, 순현가가 0보다 클 때 투자할 가치가 있다.
내부수익률은 투자를 하여 미래에 예상되는 현금유입의 현가와 예상되는 현금유출의 현가를 동일하게 하는 할인율을 말한다.
내부수익률이 요구수익률보다 높은 투자안에 대해서 투자가치가 있다.
내부수익률법과 순현가법이 투자가치의 평가에 있어 상반된 결과를 가져올 경우 순현가법 에 의해서 투자가치를 평가하는 것이 합리적이다.
호스콜드법과 인우드법
자본회수분을 원금을 안전하게 회수할 수 있는 곳에 투자한다고 전제하여 자본회수율로 안전율(축적이율)을 사용하여 환원이율과 구별한다.
전형적인 투자자는 감체기금을 설치하지 않으며, 회수자금을 전형적인 부동산 부분 또는 통상적 사업에 투자한다고 하여 자본회수율을 따로 정하지 않고 연금현가율을 사용하여 환원한다.
호스콜드법은 소득의 흐름이 일정한 장기고정임대차 및 산림·광산 등 소모성 자산에 유용하며, 인우드법은 내용연수 만료 후에도 재투자하여 수익연장이 가능한 어장·수퍼 등에 유용하다.
환경
부동산은 환경의 구성분자이다. 환경의 변화는 부동산에 큰 영향을 미친다.
환경은 공간적 확대현상으로 환경의 경계를 파악하여 부동산 활동을 하여야 한다.
최근의 부동산 활동은 주거에 있어서 생태학적 환경요소를 중시하는 경향이 있다.
부동산 활동을 둘러싼 환경관계로 자연적 환경과 인문적 환경(제도적·사회적·문화적· 경제적·기술적 환경)이 있다.
환원이율
부동산 감정평가에 있어서 수익환원법에 따라 원본가격을 구하는 환원율로 부동산의 수익성을 나타내는데 금융시장에 있어서의 이자율과 밀접한 관련성을 가진다. 따라서 환원이율의 결정에는 투자이율을 표준으로 하고, 당해 부동산의 개별성을 종합적으로 검토하여 결정한다.
효율적 시장
정보가 즉각적으로 비용없이 정확하게 반영되는 시장을 효율적 시장이라 한다.
자본시장에 있어서 완전시장의 조건
- 거래비용이 존재하지 않는다.
- 세금이 존재하지 않는다.
- 완전한 가분성·시장성이 존재한다.
- 가격에 순응자
- 모든 정보는 지불되지 않고 획득이 가능하다.
- 외부간섭이 없다.
완전시장이 성립되지 않더라도 효율적 시장의 성립은 가능하다.
가격에 모든 정보가 반영되면 마찰요인이 극소화되어 효율적 시장이 가능하다.
자본시장의 효율성의 3대 측면은 할당(배분)효율성, 운영효율성, 정보효율성을 들수 있다.
후보지와 이행지
후보지는 현재의 용도에서는 사용이 불가능하였던 다른 용도로 전환되고 있는 토지로, 농지가 택지지역으로 전환되는 경우이다.
이행지는 현재의 용도에서 사용 가능한 용도간의 변화를 말하며, 주택지역이 상업지역으로 변하는 토지를 말한다.

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