봉천동 오피스텔(복합건물)사업계획서

소개글

봉천동 오피스텔(복합건물)사업계획서에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 계획의 목적 및 취지

Ⅱ. 사업계획지의 개요

Ⅲ. 사업 계획 개요
건축개요 / 근린생활시설 분양면적 / 오피스텔 분양면적

Ⅳ. 입지 및 개발환경 분석
사업지 주변지역 환경특성 / 개발환경 분석 /부동산 정책 및 법규 변화

Ⅴ. 시장 환경 분석
인구동향 / 오피스텔 분양 동향 / 분양 가격 동향 / 시장 환경 종합

Ⅵ. 상품 계획
전략Point도출 / Concept의 설정 / 설계평가 고려사항 / 분양성 검토

Ⅶ. 적정 분양가 산정
인근지역 오피스텔 가격 추이 / 적정 분양가 / 분양 목표 및 Target

Ⅷ. 마케팅 계획
마케팅 기본전략 / 광고홍보 전략

Ⅸ. 사업수지 분석

본문내용

대우 슈페리움Ⅰ,Ⅱ
32
1,300만원
22∼36평형, 당사업지 인접 100m
하우피스
13
762만원
신대방 방면의 봉천동725-4일원
■신규 오피스텔 분양가 현황
전철 역세권 여부, 상권의 성숙 및 입지여건이 가격결정의 Key Factor로 작용하고 있음.
2. 적정 분양가 산정
분양중인 역세권 오피스텔의 경우 평당 1,100만원∼1,300만원 대의 가격 형성. 비역세권 및 비상업지역은 760만원대.
계획 시설의 경우 8차선 주도로변의 역세권 오피스텔로 서울대 입구 전철역을 중심으로 하는 핵심 상권에 입지
후분양제의 실시등으로 분양가 상승 예상
비역세권과 인접 역세권 오피스텔의 중간 가격대인 980원대를 전후한 870만∼980만원선으로 Positioning.
가구 및 가전류의 플러스 - 마이너스 옵션제를 활용한 가격의 탄력성 및 소비자 재량권 부여
평당가 비역세권
1,500만원 역세권
슈페리움Ⅰ
메트로빌
당 사업지
1,000만원
에이스에어존
코업레지던스
유니버스텔
리포즈텔
하우피스
500만원
전철역 접근성
3. 분양 목표 및 Target
■분양 목표
교육인 및 예술인등 전문직 종사자의 업무형 오피스텔로 특화, 전문화된 오피스텔로 성공적인 분양, 입주전 100% 분양완료
입지의 탁월성 및 지면도 있는 브랜드의 시공자로 고급브랜드 이미지 구축
우수한 임대수익성등 투자가치의 극명화와 시설의 차별성 부각으로 새로운 상품으로의 부각
■Target 설정
구 분
Main Target
Sub Target
지역
관악,동작,영등포,강서권역
여의도,서초,강남,송파권역
계층
자산가, 고소득자,
노후 소득준비계층
고위층 인사
직업
전문직종 종사자, 벤처인
기업인, 법조인
특화
교육인, 방송인, 예술인, 고소득 운동선수, 벤처인
성향
개인적 기호 및 편의성 중시
과시 욕구 및 프라이버시, 형식 중시
실질 소득등 수익성 중시
3차 Target
[지역거주 고소득자]
50평이상 빌라,아파트 거주자
2차 Target 임대사업자,해외투자자
[전문직 종사자]
1차 Target 연예인,종교인,방송인
작가,화가,교육자
[고소득자]
사업가,의사,법조인
Ⅷ. 마케팅 계획
1. 마케팅 기본 전략
SALES POINT
투자 가치
편리한 교통망등 입지
욕구의 미분화
최고의 상품구성
전문화, 특화된 시설로서
독자성, 고급성으로 투자가치
극대화
입주 지원센터 개설로 투자
및 임대관리 전문성 확보
도심 및 외곽 진입 용이
전철역 1분 거리의 역세권
대로변 입지로 시설 지명도
고급의 풍부한 교육 수요
풍부한 상권의 광역화
옵션형 마감재-플러스 마이
너스제등 개인성향 반영
근린생활시설의 시설특화에
대응 - 학술, 교육, 예술등
유관 시설의 배려(화랑,서점,
예술인 Cafe등)
조망권 및 보안 강화 시설
완벽한 주거,업무기능의 분리
동선확보등 평면의 차별화
커뮤니티 시설등 전문직군의
고급기호에의 대응
호텔식 비즈니스 서비스
고품격 마감재 시공
체계적 활동계획
사전 홍보활동에서부터 잔여물량 판촉 활동까지 쳬계적 활동계획 수립
사업기획에서 판매촉진까지 일관된 조직으로 상품성의 가치 극대화 추구
차별화 마케팅
판촉 활동의 차별화 - 핵심고객 Data base화를 활용한 마케팅 기법 도입
서비스 차별화 - 분양 활동시 소비자 감동의 서비스 차별화 전략 구사
공격적 영업활동
실수요자 확보를 위한 사전 마케팅 활동의 전개
다양한 성공 경험을 가진 전문 인력을 활용한 공격적인 총체적 영업 활동
철저한 사전 교육을 통한 분양 능력의 극대화(상품지식, 상담 Skill, 예절교육등)
조기분양 완료(M/H 개설시 60% 이상 예상수요층 확보)
2. 광고/홍보 전략
■홍보 전략
Pre-Marketing 사회적 Issue화및 유효수요 확보 단계
Mass Marketing과 Direct Marketing Mix
기사화 광고 + 이미지 광고 + T/M + D/M
Main-Marketing Boom-Up 및 실수요 확보 단계
Mass Marketing과 Promotion Mix
분양광고 + 기사화 광고+ 신문잡지 + 전단배포 + 각종 Event + D/M + T/M
Post-Marketing 성공 Project 홍보단계
Direct Marketing 주력
전단배포 + Out-Bound T/M + D/M
■광고 전략
고객과의 Marketing Communication전개
광고 소구점
광고 대형화, 이미지 고급화, 투자상품 인식 부각
성공 Project로 확실성 부각
최고의 투자상품 ; 투자액 대비 고수익성
신개념 업무형 오피스텔(교육,학술,예술전문)로 새로운 시설
부각
신문기사 활용(기획기사및 분양 단신)
상품 Marketing
주요 일간지 및 경제지 지면 통한 분양단신
정기적 보조 기사 작성 배포
사업 초기 단계부터 적극 활용
새로운 차원의 시설 Image에 부합하는 Brand화
지명도 있는 중견 시공자의 BI 활용 (ex: CJ개발, 신세계건설)
Ⅸ. 사업수지 분석
구 분
금액 (천원)
산 출 근 거
매 출
오피스텔
28,061,304
21,26,31,36,40평형 평당870∼980만원
근린생활시설
7,727,880
부가세계
2,903,395
매출 총계
32,885,789
지 출
토지매입비
토 지 비
8,662,710
평당 평균매입단가 2,485만원
취등록세등
545,938
중개, 법무수수료 및 채권매입비 포함
소 계
9,208,648
공 사 비
건축공사비
12,782,786
300∼310만원/평
인입공사비, 조형예술비
282,959
소 계
13,065,745
외주 용역비
설계감리비
597,752
분양 제경비
샘플하우스 임차료
300,000
샘플하우스 공사비
600,000
샘플하우스 운영비
300,000
분양 홍보비
657,716
분양 대행 수수료
1,644,289
소 계
3,502,005
보존 등기비
보존 등기비등
441,428
공사원가X3.16%
제세 공과금
과밀 부담금등
1,209,153
광역교통,하자보증,상하수원인자부담,
종토세등
사업 추진비
사업관리비,신탁수수료
1,738,289
금 융 비
차입이자
480,000
지 출 총 계
29,283,020
경 상 이 익
3,602,769
매출대비 11.0%, 투입대비 12.3%

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