[개발사례]대구북구 시장,시장성,부지,타당성,분양가,마케팅전략 조사자료 완벽본

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목차

Ⅰ. 조사연구 개요

Ⅱ. 지역경제분석(대구광역시)
1. 대구의 일반현황
2. 도로・교통분석
3. 인구(자료: 대구광역시, 주민등록인구통계2004)
4.주택 (대구광역시, 주택통계연감 2004)
5. 산업・경제
6. 대구의 일반적, 행정적 현황 및 비전(Vision)
Ⅲ. 시장분석(북구)
1. 북구의 일반현황 및 특성
2.도로・교통
3. 인구
4. 유통시설
5. 교육시설환경
6. 토지이용현황
7. 외부효과

Ⅳ. 시장성분석(칠곡,아파트)
1. 칠곡에 대하여...
2. 인근 아파트(유사부동산) 현황
3. 인근아파트에 대한 비교・분석(체크리스트)
4. 현재 분양중인 아파트(경쟁부동산)에 대한 조사

Ⅴ. 부지분석
1. 사업예정지의 현황 및 위치도
2. 사업예정지의 특징
3. 지자체의 역점사업 중 부지에 영향을 미칠것으로 보이는 사업
4. 사업예정지의 비전

Ⅵ. 분양가산정 및 타당성 분석
1. 사업설계개요
2. 분양가 산출

Ⅶ. 마케팅전략

본문내용

: 145,810m
주택건설용지: 74,138m
공공시설용지: 66,184m
근린생활시설: 5,478m
사업비: 37,805백만원
사업기간: 2003.6~2005.12
3) 지하철 3호선 건설계획
대구시는 현재 마무리 공사 중인 2호선이 내년 하반기에 개통되면 2006년부터 3호선 건설공사에 본격 착수해 2011년까지 1단계, 2011년부터 2016년까지 2단계 등으로 각각 나눠 건설할 계획이다.
4) 민간사업(영화관)
칠곡 지역은 칠곡 3지구인 북구 구암동 769-1번지 일대에 대지 800평, 연면적 6천여평 규모인 지상 10층, 지하 3층의 멀티플렉스로 오는 2006년 1월쯤 오픈하게 된다.
모두 8개관, 1천500석 규모가 될 칠곡 영화관에는 인근 대단지 아파트 주민들을 주고객으로 삼기 위해 어린이 놀이방, VIP라운지 등 온 가족이 함께 영화를 즐길 수 있는 공간이 들어설 계획이다.
4. 사업예정지의 비전
칠곡 4지구와 5지구의 개발이 마무리 될 경우에 인구 약 40~45만만의 대구 최대의 자족신도시의 모습을 갖추게 될 것이다.
Ⅵ. 분양가산정 및 타당성 분석
1. 사업설계개요
대지위치
대구광역시 북구 학정동 일대
구 분
총매입면적
사업면적
㎡
평
㎡
평
면 적
41,552
12,638.4
41,552
12638.4
구분
분양형
세대수
동수
APT
33평형
360
3
35평형
360
4
42평형
180
3
45평형
150
2
58평형
130
2
계
1,000
14
지역지구: 용도지역-도시지역, 용도지구구역-해당사항없음
대지면적: 41,552m
세 대 수: 1,000
건축면적: 10,850m
연 면 적: 162,750m
용 적 율:
건 폐 율:
녹 지 율: 30%
구 조: 철근콘크리트조 - 지하2층, 지상15층
주차대수: 1,800
2. 분양가 산출
■ 북구의 동별 평당가격
■ 북구의 평당가 추이
기준일
매매(만원)
평당가
변동액
2005-05-05
500
▲1
2005-04-07
498
0
2005-03-24
498
▼3
2005-03-10
501
▲2
　
매 출
산출
근거
구 분
평 형
세대수
평당가
분양가
총액
비 고
　
　
APT
　
　
33
360
4,500,000
148,500,000
53,460,000,000
35
360
4,500,000
157,500,000
56,700,000,000
42
180
5,200,000
218,400,000
39,312,000,000
45
150
5,200,000
234,800,000
35,220,000,000
58
130
5,600,000
324,800,000
42,224,000,000
소계
1000
　
　
226,916,000,000
　
구분
금액
산출근거
분양매출(1)
226,916,000,000원
앞의 자료 참조
토지비
토지매입비
약 50억 6천8백만원
토지조서 참조
건축비
공사비
약 1,250억 9천만원
1000세대*270만원/평
분양비
분양비(광고비 포함)
약 22억7천만원
아파트분양매출액 1%
설계감리비
　
약 23억 7천만원
1000세대*5만원
용역비
　
20억원
　
M/H건설비용
약 34억원
분양매출액의 1.5%
기타비용
약 113억 5천만원
분양매출액의 5%
유출합계(2)
약 1495억 4천 8백만원
손익 (1)-(2)
　
약 773억 6천 8백만원
　
취/등록세, 종합토지세, 지방교육세 등 세금관련 유출을 제외하고 산출한 것임.
Ⅶ. 마케팅전략
◈ Pre-Marketing
☞사전 홍보를 통한 사전예약자 확보
☞각종 홍보활동 통한 사전 붐 조성
☞고객과의 Relationship 형
◈ Main-Marketing
☞지속적인 홍보를 통한 분양열기 고조
☞영업직원의 관리시스템 강화로 분양 상승율 유지
◈ Post Marketing
☞Mass 마케팅보다 Diret 마케팅에 주력
☞영업직원의 관리,운영시스템 강화
☞분양성공 위한 대대적 홍보
1) Pre-Marketing
실 시 목 적
OPEN 전 사전 Marketing을 실시 함으로써 OPEN시 붐 형
시 행 방 법
사전예약제도 실시, 앙 케이트 조사, 사전광고 실시,
D/M발송, T/M실시, 전단배포, 아파트 단지 내 홍보
실 시 효 과
관심고객을 선별하여 초기 분양율 극대화
실수요자 구축으로 리스크 최소화
초기 고객 집객 극대화로 붐 형성
관심고객 경쟁사 누수 방지
실수요자를에게 계약전 준비 단계를 줌으로써 M/H
오픈시 조기판단에 따른 계약으로 진행 가능
구전 마케팅 효과에 따른 광고 효과
2) Main Marketing
목 적: - 사전 예약자 청약해지 방지
- 지속적인 홍보를 통한 분양열기 고조
- 영업직원 관리시스템강화로 지속적인 분양 상승율 유지
* Main - Marketing
MTM영업으로 차별화 된 고객서비스제공
-사전 예약자 계약으로 전환
-방문고객을 1:1 상담을 통한 계약유도
(계약자 MTM영업 지속적인 관리)
계약자 소개건 유도: 구전 광고효과에 따른 추가 계약유도
- 목표 분양율 달성을 위한 영업전략 및 시스템의 변화
D/M,T/M 지속적 실시
전단배포
-"open"시 세무, 법률 관련 전문인 상담
☞ 영업방식의 다양
3) Post-Marketing
지속적인 홍보를 통한 분양열기 고조
영업직원의 관리시스템 강화로 지속적인 분양 상승율 유지
* Post - Marketing
▶ 목표 분양율 달성을 위한 영업전략 및 시스템의 변화
☞ 영업팀 재정비
▶-분양 4주후 분양위 점 도래 시 조직 재편성
▶ MTM을 통한 차별화 된 고객 서비스 제공
▶ 사업설명회, 전단직투 영업, 현장 방문 판매등 찾아가는 영업전략 구상
▶ MTM영업을 통한 계약자의 영업 사원화
▶ 이동상담소 운영
▶ 옥외 광고물 설치
▶ 부동산 업체의 활용
▶ DIRECT MARKETING에 집중
▶ 차별화돤 DIRECT MARKETING 주력
▶ 영업 직원 개인오더 작업
- 영업직원 개인별 가망고객 리스트를 적극 활용하여 T/M 실시와 Man To Man 영업을 강화시킴
▶ 가가호호 홍보물 배포
-계약자지역 분포현황 분석 후 반응도 높은 지역을 일정기간동안 홍보물 집중 배포

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