부동산평가

소개글

부동산평가에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제1절 부동산평가의 필요성과 기능
Ⅰ. 부동산의 평가의 개념 및 필요성
Ⅱ. 부동산의 평가의 기능
1. 부동산의 정책적 기능
(1) 부동산의 효율적 이용관리
(2) 적정한 가격의 유도
(3) 합리적인 손실보상
(4) 과세의 합리화
2. 일반 경제적 기능
(1) 부동산자원의 효율적 배분
(2) 거래질서의 확립과 질서
(3) 의사결정 판단기준의 제시

제2절 부동산평가의 방식
Ⅰ. 부동산평가 방식의 의의
Ⅱ. 평가 3방식과 6방법
1. 원가방식
(1) 원가법
(2) 적산법
2. 비교방식
(1) 거래사례비교법
(2) 거래사례비교법의 적용
(3) 임대사례비교법
3. 수익 방식
(1) 수익 환원법
(2) 순수익
(3) 수익분석법
Ⅲ. 노선가식 평가법
1. 노선가식평가법의 의의
2. 노선가를 붙이는 방법
(1) 달관식
(2) 채점식
(3) 평정산식

제3절 부동산평가활동의 절차
Ⅰ. 평가활동 절차의 의의
Ⅱ. 평가활동의 절차
1. 기본적 사항의 확정
2. 처리계획의 수립
3. 대상부동산의 확인
4. 자료의 수립 및 정리
5. 자료의 점토와 가격형성요인의 분석
6. 평가방식의 적용
7. 시산가격의 조정
8. 평가가격의 결정
9. 평가보고서의 작성

본문내용

성요인이 미치는 영향의 우열을 보아 경험에 비추어 능숙하게 붙이는 방법이다. 이 방법은 경험이 많고 숙련된 평가주체가 이용할 때는 능률적이나, 필지수(筆地數)가 많으면 가격의 균형을 잡기가 곤란한 점이 있다. (2) 채점식
채점식(採點式)은 가격형성요인에 점수를 부여하여 그 채점의 합계액으로 노선가를 붙이는 방법이며, 용도별로 가격형성요인에 미리 비중을 두는 경우와 두지 않는 경우의 두 가지가 있다.
(3) 평정산식(評定算式)
이 방식은 일본에서 고도로 발달된 방법이며, 접근계수, 택지계수 및 가로계수를 분석하여 가로에 노선가를 붙이는 방법으로 구획정리평가에 주로 쓰인다. 과학적이고 설득력이 있으나 당해 지역에 적응할 계수치(係數置)가 없으면 적용이 곤란한 점도 있다.
제3절 부동산평가활동의 절차
Ⅰ. 평가활동 절차의 의의
부동산평가활동(不動産評價活動)은 가격평정이라는 목적을 달성하기 위하여 의도된 일련의 계획적인 작업이며, 여기에는 평가에 관한 모든 이론이 종합적으로 활용된다.
미국 부동산감정사협회는 평가절차(評價節次, appraising procedure)를 ① 기본적사항의 확정 ② 예비분석 및 자료의 수집과 선별 ③ 최유효이용의 분석 ④ 토지가격의 추산 ⑤ 3방식의 적용 ⑥ 시산가격의 조정(reconciliation of value indications) 및 최종가격의 평정 (final value estimate) ⑦ 보고서 작성의 7단계로 분류하고 있다.
또 일본의 부동산감정평가기준은 ① 기본적 사항의 확정 ② 처리계획의 수립 ③ 대상부동산의 확인 ④ 자료의 수집과 정리 ⑤ 수집된 자료의 검토와 가격형성요인의 분석 ⑥ 평가방식의 적용 ⑦ 시간가격 또는 시산임료의 조정 ⑧ 평가가격의 결정 ⑨ 평가보고서의 작성 등 9단계로 나누고 있다.
Ⅱ. 평가활동의 절차
1. 기본적 사항의 확정
기본적 사항의 확정(definition of the appraisal problem)이란 평가를 하는데 기본적인 대상부동산, 가격시점, 평가해야 할 권리, 평가결과의 이용목적, 가격의 종류(examples : market value, use value, investment value, assessed value) 등을 확정하는 것을 말한다.
2. 처리계획의 수립
기본적 사항이 확정되면 대상부동산의 평가에 대한 작업의 성질, 양(量) 등이 결정되어야 하기 때문에, 이에 대한 계획적이고 질서 있는 처리계획(處理計劃)을 수립하여야 한다. 즉, 대상부동산의 확인으로부터 평가보고서의 작성에 이르기까지 평가절차에 필요한 작업의 성질과 양, 평가주체 및 그 보조자의 업무처리 능력 등을 감안하여 작업의 일정, 일의 분담내용 등을 정한다. 처리계획을 수립할 때에는 예비조사를 하여 평가방법, 수집할 자료의 종류 및 양을 판단한다.
3. 대상대부동산의 확인
대상부동산의 확인(identification of subject property)은 부동산의 현황과 확인자료의 내용이 실제로 부합되는가를 확인하는 것으로, 부동산의 유형적인 측면인 물적확인(物的確認)과 무형적인 측면인 권리태양(權利態樣) 및 진정성에 관한 확인의 두 가지가 있다.
4. 자료의 수립 및 정리
평가활동에 있어서 자료(data)란 대상부동산의 가격을 평가하기 위하여필요한 문서 정보 증언 증거 및 제요인의 상태를 말하며, 이는 ① 확인자료(確認資料) ② 요인자료(要因資料) ③ 사례자료(事例資料)의 세 가지로 나뉜다.
확인자료란 부동산의 물적확인(物的確認) 및 권리태양(權利態樣) 확인에 필요한 자료이며, 요인자료란 부동산의 가격형성요인과 연관된 자료를 말한다. 그리고 사례자료란 평가에 필요한 선험적(先驗的) 자료로 거래사례, 임대사례, 수익사례 및 건축사례 등을 말한다. 아울러 평가의 성과는 이러한 수집된 자료에 따라 크게 좌우되므로, 자료의 수집과 정리는 평가작업에 충분히 활용할 수 있도록 적절하고, 합리적으로 이루어져야 한다.
5. 자료의 점토와 가격형성요인의 분석
수집된 자료가 활용하기에 충분한가 그렇지 않은가, 자료의 가격이 편향적이 아니고 신뢰하기에 충분한가 어떤가를 검토한다. 가격형성요인의 분석이란 부동산가격형성에 영향을 미치는 제요인을 분석하는 것이다. 이는 수집된 자료에 영향을 크게 받는다.
6. 평가방식의 적용
이상의 작업 후 본작업인 평가방식을 적용하여 가격을 산정한다. 평가 3방식의 기능과 특징, 장단점을 충분히 이해하고 대상부동산의 특징, 평가목적 (評價蠶的), 기타 제시받은 조건(가격의 종류 등) 등에 유의하여 평가방식을 선택한다. 우리나라의 경우 대개 이들 3방식 중 어느 한 방식을 채택하여 평가하는 것이 일반적이다.
7. 시산가격의 조정
시산가격(또는 시산임료)의 조정 (reconciliation of value indications)이란 평가 3방식의 적용에 의해 구해진 시산가격(indicated value)을 상호관련시켜 재검토하여 시산가격 상호간의 격차를 축소시키는 작업을 말한다. 일반적으로 합리적인 부동산시장에는 적산가격, 비준가격, 수익가격이 일치하거나 유사한 경향을 나타내기 때문에 이러한 시산가격의 조정(試算價格調整)은 의의가 있다.
그러나 토지이용이 급변하는 지역이거나, 다양한 가치관으로 인해 그 괴리가 클 경우에는 이동 시산가격의 조정이 의미가 없어진다. 따라서 시산가격의 조정이 필요한가 그렇지 않은가에 대해서는 신중할 필요가 있으며, 시산가격을 조정할 필요가 있을 경우 부동산감정 평 가사는 자료의 신뢰도, 대상부동산의 성격, 대상부동산의 용도 등에 따라 조정을 달리할 필요가 있다.
8. 평가가격의 결정
이상의 절차에 따라 충분한 작업이 이루어 졌으면 부동산감정평가사는 전문직업가로서의 양심에 따라 적정하다고 판단되는 평가가격(액)을 결정하여야 한다.
9. 평가보고서의 작성
평가보고서(評價報告書, appraisal report)란 부동산감정평가사가 그의 서비스 의뢰인 또는 지시자에게 알리기 위하여 작성하는 유형의 표현(tangible expression)이다. 평가보고서에는 대상부동산, 가격시점, 평가가격 (액) 또는 임료, 평가의 종류, 평가사의 서명날인, 수집된 자료 및 처리 등이 표시된다.

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