부동산가격에 영향을 미치는 요인

목차

1. 일반경기

2. 콜금리

3. 통화량

4. 물가상승

5. 건설자재의 가격상승

6. 부동산정책

7. 심리전

8. 전문가 매매

9. 수요와 공급

10. 가격 알아보는 방법

11. 부동산 관련세제

12. 교육열

13. 세계화

14. 주의식의 변화(이용의식→소유의식)

15. 재테크에 대한 관심

16. 주5일제 근무

17. 부동산 개발재료

18. 경기동향

19. 은행금리 및 주식동향

20. 교육 및 사회복지의 상태

21. 해당 부동산 자신의 개별적 요인

22. 사회적요인

23. 경제적요인

24. 행정적요인

25. 지역적 요인

26. 교 통

27. 편 의 시 설

28. 환 경 가 치

29. 정책변수

30. 대통령선거

31. 보상비용

32. 급속한 경제성장

33. 분양가 상한제, 반값 아파트

34. 광역/ 지역내 위치조건

35. 택지, 주거지로서의 적합성

36. 단지의 크기

37. 건물 연령

38. 동배치 구조

39. 건폐율 / 용적율

40. 전용면적과 분양면적의 차이

41. 안목치수

42. 세대별 평면배치

43. 조경.주차장확보율.지하주차장 유무

44. 지역요인

46. 역세권 아파트다

47. 1/4법칙이다.

48. 학군과 학원단지구성이다.

49. 편익시설 여부다.

본문내용

통에 따른 천안, 아산 지역의 토지 및 아파트 가격상승, 미군부대 이전에 따른 용산, 평택, 오산지역 가격상승, 행정수도 이전에 따른 충청도 지역 토지 가격 상승 등 부동산 개발 재료도 가격에 영향을 미친다 할 수 있다.
18. 경기동향
경기가 살아나고 회복된다면 사람들은 부동산에 대한 관심이 높아질 것이다. 자기에게 여유자금이 있다면 현재 살고있는 집보다 넓은 집, 교통이 편리한 지역, 환경이 좋은 지역으로 옮기고 싶은 건 당연한 심리일 것이다. 이러한 소비심리의 상승은 부동산에 대한 매도, 매수 심리가 살아나 부동산 가격에 영향을 줄 것이며, 이러한 소비심리 회복과 실물경기의 상승은 부동산 가격의 상승요인으로 작용하고 그, 반대라면 부동산 가격의 하락요인으로 작용할 것이다.
19. 은행금리 및 주식동향
은행 금리 및 주식가격은 부동산 가격은 밀접한 관계가 있다.
재테크 중에서도 금리, 주식, 부동산은 우리가 생각하는 일반적인 재테크 중에 하나라 생각된다. 누구나 3가지 재테크 방법 중 수익율 이 높으면서 안정적인 투자처를 선택하여 투자를 하게 될 것이다.
20. 교육 및 사회복지의 상태
교육이나 사회복지 및 소득수준이 향상되면 주택에 대한 유효수요와 현실화가 부동산시장 의 경기에 영향을 미치게 된다.
또한 주택자금의 대출정도가 쉬운 상태에서 임금의 증가는 부동산 유효수요를 증가시킬 수 있는 요인이 된다.
21. 해당 부동산 자신의 개별적 요인
개별적요인 즉 토지의 위치, 면적, 지세, 지반, 전면너비, 깊이, 형상, 고저 등이 변함으로 그 토지의 유용성이 변하게 됩니다.
22. 사회적요인
인구,가구,공공시설,사회복지 등.
23. 경제적요인
즉 금융,물가,임금,고용,소득수준,교통.
24. 행정적요인
부동산에 대한 이용제한, 건축규제, 부동산정책, 세제, 규제 등은 부동산 가격에 큰 영향을 미칩니다
25. 지역적 요인
즉 해당지역의 자연적 조건이나 행적적 정책, 신도시나 대단위 아파트 지역의 경우 양도소득세 비과세 기간(3년)과 전세갱신기간(2년)에 따라 영향을 미치기도 합니다.
앞으로 아파트를 구입할 땐 양질의 주거환경(교통, 문화,사회, 교육, 신분,환경)이 잘 갖추어진 곳이 아니면 옛날과 같은 투자수익을 기대하기 어려울 것입니다. 특히 수요창출의 기본인 인구동태에도 많은 관심을 기울일 때입니다.
26. 교 통
같은 지역에 속한다 하더라도 대중교통의 접근성에 따라 가격의 차이가 달라 질 수 있다. 특히, 수도권에서는 교통요소 중 지하철이 대표적이라 할 수 있는데, 지하철의 연계노선, 환승역 유무, 역에서 아파트 까지 도보로 걸리는 시간 등에 따라 아파트 가격 차이가 있으며, 버스는 연계노선과 승강장과의 거리에 따라 가격 차이가 있다.
27. 편 의 시 설
요즘 맞벌이를 하는 부부가 늘어나다 보니 대형 할인점, 관공서, 대형병원, 휘트니스 센터 등등, 편의시설에 따라 가격차가 벌어지며, 여러 편의 시설 중 대형할인점 위치가 아파트 가격에 큰 영향을 준다고 할 수 있다.
28. 환 경 가 치
여기에서 환경가치는 조망권(강, 호수, 공원, 산 등)을 말하는 것이다. 서울 소재 아파트 중 같은 동 아파트라 하더라도 한강, 공원을 바라볼 수 있는지 여부, 녹지 율에 따라 수천 만원에서 수 억원씩 가격차가 발생하고 있으며 조망권 유무에 따라 부동산 가격이 점점 더 벌어지고 있다.
29. 정책변수
▲1가구 2주택자 양도세 중과 ▲ 장기보유특별공제혜택 폐지 ▲ 6억원 초과 주택에 대한 종부세 과표 80% 상향 조정 ▲ 분양권, 입주권 실거래가 적용
30. 대통령선거
대통령 선거 역시 무시할 수 없는 부동산 시장 변수다. 대선 결과에 따라 부동산 정책 기조가 크게 뒤바뀔 수 있기 때문이다.
31. 보상비용
이와 함께 10조원으로 추정되는 땅값 보상비용, 내년부터 본격화되는 혁신도시, 기업도시 추진, 뚝섬, 뉴타운 .
32. 급속한 경제성장
경제성장으로 소득이 급증하며 또한 급격한 도시화가 이루어짐.
33. 분양가 상한제, 반값 아파트
34. 광역/ 지역내 위치조건
35. 택지, 주거지로서의 적합성
36. 단지의 크기
37. 건물 연령
38. 동배치 구조
39. 건폐율 / 용적율
40. 전용면적과 분양면적의 차이
41. 안목치수
42. 세대별 평면배치
43. 조경.주차장확보율.지하주차장 유무
44. 지역요인
그 동네 거주자의 직업·소득수준·재산, 그리고 학교·학원·병원·공공시설의 배치 상태, 또는 위험·혐오시설의 유무나 도로 상태 등을 들 수 있습니다.
45. 브랜드별이다.
지금의 시대는 브랜드 시대다. 명품은 대접을 받을 줄 안다. 아파트도 브랜드에 따라 가격은 천차만별이다. 브랜드 차이는 강남권과 같은 로얄지역에서 더욱 중요한 요소중의 하나가 되었다 지금은 ‘삼성 래미안’이나 ‘현대 I'PARK’ 브랜드면 다른 아파트 보다 몇 천에서 몇 억 차이는 기본이다
46. 역세권 아파트다
47. 1/4법칙이다.
48. 학군과 학원단지구성이다.
얼마전 판교 신도시 건설 중에 학원단지 건설로 교육부가 몸살을 앓은 적이 있1/4법칙이란 아파트 1동을 층별로 4등분하여 로얄층과 비로얄층으로 구분하는 것을 말한다. 예를 들어 20층짜리 아파트라고 하면 6층이상을 로얄층으로 보고 나머지 5층이하는 투자대상에서 제외한다는 것이다. 다만 요즈음은 조망권 가치가 인정되어 꼭대기층도 로얄층에 속한다는 사실을 잊지 말자다. 그만큼 우리나라는 학교와 학원의 위치는 아파트 가격결정에 절대적인 면을 차지하고 있다.
특히 학교는 중,고등학교가 단연 중요한 요소다. 동일단지 안에 있어도 학군 배정이 되는지 않되는지에 따라 가격차이는 매우 크다. 따라서 아파트 매매시 각 지역의 부동산 업소에 가서 확인이 필요한 사항이다.
49. 편익시설 여부다.
아파트 주변에 대형마트가 들어서고 나서 아파트 가격이 10-15% 상승한 곳이 많다. 또한 관공서와 은행이 가깝게 있으면 상권이 발달하게 되고, 사람들이 몰리게 되어 해당아파트는 상권의 중심지가 된다. 체육시설이나 찜질방, 백화점,병원등도 아파트 가격결정에 영향을 주는 요소임을 잊지 말아야 한다.

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