실제 경매물건 사례 분석

소개글

실제 경매물건 사례 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 경매물건 분석
2. 물건 입지 분석
3. 법원경매 물건 권리분석
가. 매각물건명세서 내용 세부 설명
나. 말소기준등기
다. 등기부상의 권리관계
라. 등기부외의 권리분석
마. 주택임대차보호법 및 유치권 분석 전략
4. 예상 배당표 작성
5. 예상 입찰가격 분석
6. 인도명령 및 명도소송 등 명도전략
7. 출구전략

본문내용

도 선호도가 떨어지는 지역에 속하다보니 2회 경매시에도 유찰된 확률이 높다. 2회 경매시에 유찰되면 3회 경매시에 최저매각가격은 153,600,000원이 되며, 3회 경매시에 낙찰될 가능성이 높은 것으로 사료된다. 이 경우 2회 경매시의 최저매각가격 192,000,000원과 KB부동산 시세의 하위 매매가인 212,500,000원을 고려하면 예상 입찰가격은 180,000,000원 내외로 결정될 것으로 판단된다.
6. 인도명령 및 명도소송 등 명도전략
대항력 있는 임차인이 없는 상황에서 소유자가 주거하고 있는 이상 명도소송의 문제가 발생될 여지가 없다. 만일 경매에 의해 낙찰되어 새로운 소유자가 있음에도 현 소유자가 계속하여 거주하고 있다면 바로 명도소송으로 대응하면 될 것이다.
7. 출구전략
가. 본 물건은 1997년 건축된 아파트로, 17년이 된 아파트이다. 전유부분 면적은 59.40㎡로 약 18평 규모로 방 2개 화장실 1개가 있다.
나. 재매각에 대한 출구전략은 싱글족을 겨냥한 전략이다. 최근 들어 혼자 살고자 하는 사람이 늘어나면서 큰 평수의 아파트 보다는 작은 평수의 아파트를 선호하는 사람들이 많다. 따라서 이러한 싱글족을 겨냥하여 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰을 받은 후 다시 매도를 하는 전략이 필요하다.
다. 임대 전략은 이제 막 신혼 생활을 시작한 부부 내지 싱글족을 겨냥한 전략이다. 서울시 중에서도 중랑구는 아파트 가격이 낮은 지역 중의 하나이다. 하지만 본 물건은 지하철역과 버스 교통이 편리하여 서울 강남권으로의 교통편이 편리하다. 따라서 이러한 점을 이용하여 신혼 부부 및 싱글족에게 임대를 하는 전략이 요구된다.
라. 신축, 리모델링 전략
약 17년 된 아파트로 아직까지 재건축이나 리모델링이 필요한 아파트는 아닌 것으로 생각되며, 다만 신혼부부나 싱글족을 겨냥하기 위해 실내는 깔끔한 벽지로 새로 하고 바닥 또한 깔끔한 장판으로 새로 하는 전략이 필요하다.
마. 기타
낙찰받고자 하는 사람의 여유 자금의 정도, 대출의 정도에 따라 출구 전략을 세울 필요가 있다. 어느 정도 아파트 가격의 상승이 이루어질 것으로 예상되므로 초기에는 임대를 통해 수익을 얻을 필요가 있다. 특히 아파트 평수가 크지 않고 싱글족이나 신혼부부를 겨냥한 것으로 월세를 두는 것을 권한다. 이후 시간이 지남에 따라 아파트의 가격이 저평가된 것이 인식되거나 재개발의 호재가 발생하면 그 때 시세차익을 두고 매도할 필요가 있다.

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