시장성분석(아파트건축사업)-대구동구

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목차

목 차


조사 연구 개요
I. 지역 경제 분석

II. 시장 분석(동구)

III. 시장성 분석(아파트)

IV. 부지분석

V. 분양가 산정 및 투자 분석

VI. 마케팅 전략

VII. 결론

본문내용

합계(2)
　
1066억4천2백5십만원
　
손익
(1-2)
　
246억8천4백3십만원
　
수익성에 따른 재분양가 산출
아파트를 건설하면서 토지의 매입후 토지가 여유있는 상황을 고려해 볼때 추가적으로 2동을 더 건설하는것이 가능할것 같아서 추가적으로 2동(200세대)을 더 건설하여 보다 많은 이윤을 남기고자 2안에서 분양가 산정및 산출을 해보았습니다.
　
매 출
산출
근거
구 분
평 형
세대수
평당가
분양가
총액
비 고
　
24
448
3,800,000
91,200,000
40,857,600,000
　
33
500
4,300,000
141,900,000
70,950,000,000
APT
43
152
4,200,000
180,600,000
27,451,200,000
　
48
60
4,100,000
196,800,000
11,808,000,000
54
40
4,000,000
216,000,000
8,640,000,000
　
소계
　1200
　
　
159,706,800,000
　
구분
금액
산출근거
분양매출(1)
아파트
159,706,800,000원
앞의 자료 참조
토지비
토지매입비
약138억 5천1백만원
18468평*75만원
종합토지세
　
약27억7천만원
세율적용(분리과세)
건축비
공사비
약970억 7천만원
1200세대*250만원/평
취/등록세
토지비
약4억3백만원
일반세율
건축비
약 48억6천만원
일반세율
지방 교육세
약 5억6천만원
종합토지세의 20%
분양비
분양비(광고비 포함)
약16억원
아파트분양매출액 1%
예비비
　
약8억원
분양수입의 0.5%
기타비용(모델하우스비 포함)
　
25억원
신탁수수료, 그 외 비용
유출합계(2)
　
약 1244억 1천4백만원
　
손익 (1-2)
　
352억9천2백8십만원
　
사업추진 일정계획
추진
일정
대지매입
사업승인
분양승인
모델오픈
D-2
D-1
D-1
D
세부
내용
○대지공부정리
○경계.확정측량
○감리자 선정
○1순위 청약
○검인계약서 작성
○지질조사
○대지이전등기
○2순위 청약
○대지계약
○사업승인 도면
○비산먼지 신고
○3순위 청약
○도시계획 확인
○시공사 선정
○공사착공신고
○당첨자 발표
○민원요인 분석
○내역작업
○분양신고
○당첨자명단 금융결제원통보
○대지사용승락서
○인입공사비 산정
○모집공고
○계약 및 자필
○경계.확정측량
○착공도면 설계
○교통부담금 납부
　
　
○모델하우스 공사
　
　
　
○영업활동 개시
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
VI. 마케팅 전략
마케팅 목표
-초기 공격적인 마케팅으로 전략적 홍보를 통한 전문성 확보 지명도 확립
◆ 마케팅 전략 1
-D-day에 맞추어 점층적인 Boom-Up을 확장 하여 진행.
-초기 확실한 인지도 구축을 위한 전략적 홍보 실시
▶ 주요일간지, 경제지 사전 섭외로 오픈 전 issue화 유도 및 기사화
▶ 전자 및 정보관련 신문, 잡지 기사 및 지속적 광고게재
▶ 분점 설립 기사 및 광고게재
▶ Press conference를 통한 관심 유도
▶ 오픈과 동시에 집중적, 다각적(지면, 배너, 통신 등) 홍보 전개
Target - POST Marketing 전략
아파트 분양 날을 D-Day날로 잡아 집중적 지원, 다각적 홍보
◆ 마케팅 전략 2
-초기 공격적인 마케팅에 의한 시장석권 전략
-단계적 Target Marketing 실시
-전략적 제휴로 관련 업체와 다른 차별성
-Target - POST Marketing 전략
Target - POST에 대한 정확한 데이터 확보와 노하우 축적을 병행하여 소비자들이 원하는 것을 꼭집어 냄
◆ 홍보계획
On - line 과 Off - Line 을 연계한 종합적이고 체계적인 홍보 전략
On-line
인터넷 싸이트 구축과 회원 확보, 회원을 상대로 한 실시간 동영상 제공
E-mail을 통한 Direct 홍보
Off-line
기사화를 통한 일반인들의 관심과 전문 분야 관계자 들로부터
issue화 유도
지면 홍보물 : 일간지와 전문지, 전문 잡지 등에 지속적인 회사명과
홈페이지 홍보
VII. 결론
저희는 아파트 건설에 따른 여러 가지 사항들을 조사하였습니다.
먼저 동구의 현황을 통해 인구나 기타 기반시설현황, 여러 요인들을 분석하여 개발이 타당성이 있음을 확인하였고, 환경 평가 자료를 통해서 환경적으로나, 입지적으로 큰문제가 없음을 확인하였습니다.
여기에서 우리는 아파트 단지를 직접 공급한다는 가정을 세웠습니다.
내용을 간추려 보자면, 안심 지역과 그 인근지역은 장래적 발전 가능성을 보았을때 충분한 수요성을 가지고 있고, 지하철이나 고속도로, 국도등의 교통 상황만 보아도 대구에서 손꼽히는 교통의 요충지입니다.
까프푸를 비롯한 편의시설이 입지해 있고 부근에 이마트나 테마패션전문관까지 근방에 생길 예정이어서 편의시설도 뛰어난 편입니다.
아파트 분양율에서도 바로 길 건너편인 동호지구의 사례만 보아도, 성공적이라고 할 수 있습니다.
대구 경제를 보면 현실적으로 건설경기 침체 및 안 좋은 편이지만, 내부적인 요인을 고려하면 충분한 수익성을 가지고 있다고 판단됩니다.
실제적으로 아파트건설 계획을 세워보면서 실제적인 면과 이론적인 면이 대치한다는 사실을 알 수 있었고 분양가만 보아도 상당한 수준에 있습니다. 그러나 분양율이 100% 된다는 보장도 없고, 사업 시행중 예기치 못한 리스크를 감안한다면 좀더 사업의 실행은 신중해야 한다고 볼 수 있습니다.
예를 들자면 아파트 구조나 내부의 고급성도 들 수 있지만 부대복리시설 (상가, 관리소, 노인정, 놀이터, 공원, 체육공원)을 이용한 건설인데, 주변의 아파트와 경쟁력이 있기 위해선 근접성과 연계성 복지 시설이 더 우월해야 하겠다. 요즘 더욱 강조되고 있는 주차 시설과 주거용면적, 복지 시설을 법적 하자에 없이 건축 용적률과 건폐율에 맞추어 더욱 뛰어난 감각으로 건설하는 것이 주된 과제일 것입니다.
수익률에 대한 타당성은 위에 조정된 분양가에 의해 실시를 하면 광고, 세금 기타 소요비용을 제하더라도 수익은 창출되나, 실제투자금액대비 가치가 어떻게 산출 될 것인지 먼저 통계적으로 접근이 필요할듯합니다.

키워드

아파트건축,   아파트건설,   시장성분석,   타당성분석,   부지분석,   마케팅전략,   아파트개발,   개발사례