부동산경매 투자비법과 함정

소개글

부동산경매 투자비법과 함정에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산 경매의 함정
1)인수되는 권리
등기부상 권리
등기부외 권리
2)인수되는 보증금
3)대항력과 확정일자 관계
4)보이지 않는 함정

2. 부동산 경매 투자기법
1)입찰준비단계
2)물건 종목별 현장조사 요령
-단독주택,다가구
-공동주택(아파트,연립,다세대)
-상가(점포)
-농지
-임야
3) 경매물건의 잠재가치 및 기대가치 분석
4)투자수익 극대화 전략
-공유지분투자
-법정지상권
-유치권
-리모델링

본문내용

사의 인지도도 고려 대상
③ 단지내 주차공간이 충분하고 관리비가 저렴한지 조사.
④ 재건축을 겨냥한 것이라면 아파트의 경우에는 준공된지 최소한 20년 이상 된 것으로, 연립(다세대)의 경우에는 대지지분이 분양면적 이상인 것
⑤ 관리비 연체 여부
⑥ 층이나 향, 조망권이 양호한지, 건물의 구조(평면) 및 하자 여부
⑦ 지역의 발전가능성(도로, 교통의 정비, 공원, 공공기관의 이전, 신도시 개발 등)
3) 상가(점포)
① 상가의 매력은 매달 일정액의 임대수익을 기대할 수 있고, 임대료는 매년 꾸준히 상승하여 상가가격의 상승까지 보장한다는 데에 있음.
② 2002년 11월 1일부터 상가임대차보호법이 시행되어 상가임차인도 주택임 차인과 같은 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있어 예전과 달리 명도문제가 다소 용이해졌기 때문에 임대수익형 투자상품으로 인기
③ 수익성 판단의 기준이 되는 월수익률은 순투자액(투입비 - 보증금)의 0.6%(연간 7% 이상)
④ 주변상가의 권리금과 임대료가 얼마에 형성되었는가?
- 당해 임차인이 말하는 상가의 권리금과 임대료(또는 권리신고된 임대료) 는 사실과 다를 수 있으므로 주변 상가나 부동산중개업소 등을 통해 사실 여부 확인
⑤ 아파트 단지내 상가인 경우 최소한 1천가구 이상인 곳, 25～30평형이 밀집된 곳이 구매력 높음.
⑥ 영업시설의 인계를 통한 영업허가유지 여부(ex, 학교환경위생정화구역의 경우 학교경계선으로부터 200m내 유흥주점, 오락실 등은 학교환경위생정화 위원회 심의 대상)
⑦ 관리비 연체 여부 확인
⑧ 해당 상가 및 주변 상권의 활성화 여부, 경쟁점 등 조사
4) 농지
① 농지(전, 답, 과수원등)를 경매로 취득하는 경우에는 ‘농지취득자격증명’ 을 요하는지를 확인, 농지의 해당여부는 ‘현황주의’에 의함
② 개정농지법(2002.12.18개정, 2003.1.1 시행)에 의하면 주말농장 또는 체 험영농을 하고자 하는 경우에는 1천㎡ 미만(세대원 합산 면적) 소유가능하고 이 경우에는 농업경영계획서 작성 불필요
③ 도시계획상 관리지역(구 준농림지역)이면서 농업진흥지역이 아니어야 추후 택지나 공장용지 또는 관광농원 등으로의 용도변경(또는 전용허가)이 용이
④ 농지취득의 경우 위탁영농이 가능하나 자기노동력이 부족한 경우로서 1/3 이상을 직영하거나 1년중 30일 이상을 직접 영농하는 경우에 한함 (농지법 제9조, 농지법시행령 제11조 참조)
5) 임야
① 임야의 경우 산림법의 적용을 받으며, 보전임지를 제외한 임야의 경우 농지보다 개발이 용이
② 개발제한구역, 군사시설보호구역, 공원구역, 보전녹지지역, 문화재 보 호구역은 특별한 개발소재가 있다거나 또는 공법상 제한내용에 대한 변경이 예상되는 경우[ex, 개발제한구역내 취락지구(1만㎡ 이내 주택 수 20 호 이상)]가 아니면 가급적 피할 것
③ 임야의 경우 특히 주의할 것은 관리되고 분묘가 있는지(이른바 ‘분묘 기지권’의 성립여부)를 반드시 조사여야 함.
④ 해당 임야의 입목이 입목법에 등기되었거나 명인방법을 갖춘 수목이 있는 경우에는 토지와는 별도로 경매대상이 되므로 경매대상에 임야가 포함 되었는지 주의
⑤ 기타 고압선 철탑이 소재한다거나 고압선이 지중에 매설되어 있는 경우 활용가치 미흡
6) 공장
① 공장은 시세에 비해 저렴한 가격에 매입이 가능하고 한번 임대가 되면 계속적인 임대차관계가 지속되어 임대수익도 상당히 높은 편
② 기계기구류는 대부분 감정가액에 포함되지만, 간혹 일부 누락되거나 감정에서 제외된 품목들이 있으므로 감정평가서를 통해 기계기구류포함 여부를 확인
③ 근로임금채권(체불임금)이 존재하는 경우 근로자와 대치 과정에서 명도가 장기화 될 수도 있으므로 유의
④ 오염물질을 배출하는 공장의 경우 산업폐기물 불법 매립 여부 확인, 불법 매립된 폐기물이 있을 경우 그 처리에 대한 책임은 매수인 부담
⑤ 당해 업종외에 다른 업종을 고려하는 경우 관할관청에 허가여부를 확인, 특히 산업단지내 산업용지(공장용지) 또는 공장을 취득하는 경우에는 영위 하고자 하는 업종이 산업단지내 입주가능 업종이어야 입주 계약체결 가능
⑥ 공장용도로 적합한 도로 및 교통시설이 잘 갖추어져 있는지, 고속도로 I.C로부터 접근이 용이한지 등 물류비 부담 고려
3. 경매물건의 잠재가치 및 기대가치 분석
1) 경매부동산의 감정가격은 일반적으로 정부의 국토이용계획이나 토지이용 개발계획, 그리고 민간에 의해 개발될 반사이익들을 감정할 당시에 이를 포함하여 평가하지 못하거나, 반영하여 비준가격으로 비교평가 하더라도 과소평가되고 있는 실정이다.
2) 예컨대 신도시 및 뉴타운개발지역 영향권내 또는 택지개발예정지구내에 소재한 부동산이나, 재건축, 재개발 이익이 예상되는 물건, 그린벨트내에 취락지구로 지정이 예상되는 지역의 물건 등이 대표적이다.
3) 또한 지하철이나 광역교통망이 개통될 예정지구등 수많은 개발이익을 가져올 호재들이 정부의 정책변화에 따라 생성 소멸되므로 정부의 부동산정책 또는 각종 개발계획들을 꼼꼼히 챙기는 습관도 중요하다.
4) 주택의 경우도 지금은 시세와 비슷한 가격으로 평가되지만 이를 개발할 수 있는 여건이 존재한다거나 주변환경이 정비되는 등 개발소재가 충분한 경우에는 향후 충분한 자산가치의 상승이 예상된다.
5) 이러한 미래의 자산가치 상승을 기대할 수 있는 물건에 대한 관심을 가지 고 소신있게 투자한다면 남보다 먼저 우량한 물건을 선점할 수 있을 뿐만 아니라 성공투자의 지름길이 될 수 있을 것이다.
6) 물론 부동산의 잠재가치와 기대가치를 예측한다는 것은 많은 경험과 정보 를 공유하여야만 가능한 일이고, 분명한 것은 부동산에 대한 투자수익은 앉아서 들어오는 것이 아니라 발품을 팔아서 만들어지는 것임에 유념해야 한다.
4. 투자수익 극대화 전략
1) 공유지분투자
-지분비율
-공유자 관련정보
-정리계획 및 비용
2) 법정지상권
-모든서류 발급(구대장)
-현장조사 및 탐문조사
-정리계획 및 비용, 시간
3) 유치권
-유치권 내용파악(근거, 금액)
-대응전략 수립
-기간 및 비용
4) 리모델링
-증축 또는 리모델링 가설계 및 비용
-적정 임대가 및 수익률 분석, 매매가 산정
부동산경매 투자비법과 함정

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