재개발․재건축사업제도의 문제점과 개선점

소개글

재개발․재건축사업제도의 문제점과 개선점에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제 1 장 서 론

제 2 장 도시재개발사업에 관한 일반적 고찰
제 1 절 재개발․재건축의 의의와 유형
1. 재개발․재건축의 의의
2. 재개발과 재건축사업의 유사성과 차이점
3. 재개발의 유형
제 2 절 재개발․재건축사업제도
1. 주택재․재건축사업제도의 의의
2. 재개발기법의 유형

제 3 장 재개발․재건축의 변천
1. 제도의 도입 및 변천
2. 제도의 변천

제 4 장 합동주택재개발사업의 문제점 및 개선방안
제 1 절 제도상의 문제점 및 개선방안
제 2 절 주거안정성상의 문제점 및 개선방안

제 5 장 결 론

본문내용

반복 시행함으로써 일단의 재개발지역을 計劃的이며 連續的으로 정비해 가는 방식이다”.
공공부문이 사업시행자로 되어 지구간 순환개발방식을 도입한다면 그 지역의 주민들을 재개발 기간동안 공공부문이 소유, 관리하고 있는 공공임대주택으로 임시이주시키면 될 것이다. 만일 재개발지역의 주민들을 임시이주시킬 공공임대주택의 여분이 없다면 차선책으로 재개발 인근 지역의 공한지를 공동주택단지로 개발하여 재개발지역 주민들을 이주시키면 될 것이다. 순환개발방식이 가지고 있는 장점으로 우리는 몇 가지를 들 수 있다. 우선 순환재개발은 주민들의 높은 재정착율을 담보한다. 공공임대주택을 활용하는 순환개발방식에서는 공공임대주택에서 임시 거주하던 주민들은 원하는 경우 재개발이 끝난 후 그 지역에 다시 돌아올 수 있기 때문이다. 또한 순환개발방식을 도입하면 재개발 기간이 단축된다. 합동재개발방식의 재개발사업은 구역지정 후 사업기간이 개발반대 민원으로 10년 이상 걸리는 게 보통이나 순환재개발을 통하면 재개발이 원활히 이루어지는 것이다. 역시 순환재개발을 하면 세입자들의 주거권이 상당히 보장된다. 그렇기 때문에 합동재개발에 대한 대안으로 순환재개발을 도입하는 것은 보다 효율적이고 공평한 도시재개발을 이루기 위한 첩경이 될 것이다.
第 5 章 結 論
최근 주택시장 상황 및 관련 정책의 변화로 재개발, 재건축 사업의 시행이 어려움을 겪고 있다. 변화된 여건으로는 용적률 등 규제 강화를 들 수 있다. 서울시의 경우 재건축 용적률을 400%에서 250%로 강화되었다. 그리고 사업성이 양호한 저밀도아파트의 소진으로 고밀도아파트 중심의 사업 추진이 주류를 이루고 있는 상황이다.
이에 소유자가 재건축에 따른 비용의 일부를 부담하게 되어 재건축 추진이 곤란하게 되어 사업시행이 불투명해지고 있다. 아울러 주택보급률이 94%에 이르면서 미분양주택이 상시적으로 남아있고 연간 주택공급량이 60만호에서 40만호로 감소하는 등 양적 팽창위주의 주택시장이 수요자 위주의 시장으로 전환되었다. 주택 수요가 감소하고 저밀도의 양질의 주택에 대한 선호가 증가함에 따라 주택 정책도 양적 팽창위주에서 질적 향상으로 전환되는 추세이다.
대부분의 선진국의 경우 주택부분이 총 고정자본투자의 4-8%, 국내 총생산의 3-6%를 차지하게 되다. 또한 주택으로부터의 소비가 전체 소비의 15-20%를 차지하고 있다고 한다. 현재 정부는 과거 정부의 경기 부양책에 의한 부동산 거품을 걷어내고 경제 성장을 위한 연착륙을 위한 여러 가지 부동산 규제책을 내놓고 있다. 삼성경제연구소의 보고서에 따르면 재개발, 재건축 사업이 국가에 미치는 경제적 파급효과는 90년대 중반이후 감소 추세에 있으며 산업연관효과는 96년, 성장기여율은 93년 2.96%로 높은 수준이었으나 이후 감소하였고, 97~99년에는 “ ― ” 나타나고 있다고 한다. 이 결과에 의하면 재개발, 재건축 사업은 생산유발효과, 수입유발효과, 취업효과면에서 모두 감소되어 경기부양을 위한 수단으로 활용하기 어렵다는 평가다.
주택재개발사업을 어떤 방식으로 재정비해야할 것인가 하는 문제는 도시기능의 효율성 제고라는 측면에서 지금까지도 계속되었고 앞으로도 항상 우리에게는 중요한 과제일 것이다. 특히 그 중에서 주된 사안이라고 할 수 있는 주택은 인간생활의 가장 기초적인 시설물로서 주택 자체의 일정한 질적 수준이 갖추어져야 하고 도시 활동을 위한 접근이 용이한 입지적 조건과 거주자의 경제적 관리 한도 내에 있어야 하는 종합적인 조건을 필요로 하는 것이다.
따라서 주택의 재개발 또한 인간생활의 근저에 있으며, 도시의 기능성제고와 아주 밀접한 연계선상에 있다는 것을 상기해 보면 결코 간과할 수 없는 문제라 할 것이다.
그러나 주택재개발사업이 본격적으로 추진된 지 20여년이 경과하도록 그 정책적인 면이나 사회적인 면에서는 커다란 진보가 없이 획일적이고 근시안적으로 운영되어 왔다고 해도 과언은 아니라 할 것이다.
따라서 지금까지의 운영과정에 드러난 여러 가지 문제점들을 제기함으로서 그 문제점들에 대하여 다시 한번 주의를 환기하고, 여전히 보완되지 않은 채 버려진 사안들에 대하여 개선방안을 제시하고자 함에 그 목적이 있다.
불량주택 재개발사업의 문제점에 대하여 향후 합리적이고 효율적인 주택재개발사업을 위한 개선방안을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 가수용시설의 설치 및 이주대책을 보다 효율적으로 수립하기 위해서는 순환개발방식을 활성화하여야 한다. 물론 순환개발방식의 경우, 이 방식의 적용에 있어서 매개발의 국공유지가 확보되어야만 한다는 제한이 있지만 현행 합동재개발시 초래되는 원주민들의 주거안정대책이 미흡함을 고려해 볼 때, 국가는 적극적인 정책을 통하여 수익성에 주안점을 두고 행하여지는 합동재개발을 도시전체를 대상으로 확대하여 그 방식에 있어 전환을 도모해야 하겠다.
둘째, 조합원들의 우선분양권의 확보가 필요하게 된다. 즉 조합원들이 권리가액 다액순으로 분양권을 평형의 규제 없이 우선적으로 확보하고 그 나머지 부분을 일반분양으로 하는 방안을 생각해볼 필요가 있겠는데, 그 선행조건으로 법제의 정비를 통해 분양평형을 다양화하여 세입자를 포함한 원거주민들을 다시 재개발지역으로 흡수할 수 있어야 하겠다.
셋째, 세입자를 현지 재개발구역에 수용하기 위해서는 세입자에게도 재개발아파트의 우선분양권을 인정하는 등 개발이익에 참여할 수 있는 길을 열어주고, 재개발구역내 수용이 어려울 때에는 국공유지를 지방자치단체가 확보하여 직접 임대아파트를 건립하여 제공하여야 한다.
마지막으로, .불량주택환경을 개선하기 위해서는 무엇보다도 인간본위의 환경을 조성하고 미래의 환경변화에 제대로 대처할 수 있는 도시의 기반시설부터 정비하는 일과 도시미관을 고려한 종합적인 계획의 수립이 절실하다고 하겠다.
이상에서 제시한 사항들은 어느 일주체에 의해서만 이루어 질 수 있는 것은 아니며, 정부와 주민과 건축업자를 포함하는 민간이 공동으로 협력하여 나아가야 할 문제라 하겠다. 특히 정부는 적극적인 정책의 제시를 통해 재개발에 있어 야기되는 문제를 최소화고 혼선을 빚지 않도록 하여, 도시의 기능이 인간의 생태와 조화할 수 있도록 최선을 다해야 하겠다.

키워드

도시재개발사업,   재건축,   재개발