평성22년경제재정백서

소개글

평성22년경제재정백서에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1 일본내각부에서 발행한 평성22년도 연차경제재정보고 제1장 제1절 번역(p5-p21)
2 요약문(1000자전후)

본문내용

정상황을 확인하여, 향후, 주택투자가 지속적으로 회복으로 향할 소지가 있을지여부를 검토한다.
-주택착공도 회복
2008년10-12월기이후, 경기의 급속한 악화와 함께, 주택착공건수는 급감했다(제1-1-27그림(1)). 2008년에 109만호정도였던 착공건수는, 2009년 79만호정도로 30%감소했다. 이용관계별로 살펴보면, 맨션등의 분양주택(공동주택)의 침체가 격심하고, 2009년은 전년대비58%감소로 반감이상의 급속한 감소였다. 단지, 주택착공호수(총호수/계절조정치)를 사반기base로 살펴보면, 2009년10-12월기에는 전기대비 플러스로 회복조짐이 보였다. 회복배경으로는, 다음과 같은 점을 지적할 수 있다.
제1로,각종 정책의 주택취득촉진효과이다. 주택론감세등에 따른 소득세액공제와 장기우량주택에 대한 우대제도, 게다가 증여세의 비과세범위의 확대등 각종의 주택취득촉진책이 2009년에 행해졌다. 이러한 정책효과가, 지가(持家)와 분양주택을 중심으로 주택건설의 회복에
기여한 것으로 보인다.
제2로, 금융환경의 개선이다. 리먼쇼크후, 세계적인 신용수축현상으로, 주택관련에 있어서도, 사업자측의 자금융통이 심각했었다. 그러나, 그 후, 금융시장이 안정을 보임과 동시에, 개인건축주를 포함한 사업자측의 자금조달에도 개선이 보이기 시작하여, 임대가구을 비롯한 주택건설의 악화에 제동이 걸린 것이, 회복의 배경으로서 지적할 수 있다.
제3으로, 고용/소득환경의 악화에 제동이 걸려, 견조가 보이기 시작한 점이다. 과거의 경기순환에 있어서, 주택착공은 경기에 선행해서 움직이는 경우가 많았으나, 이번 회복국면에 있어서는, 주택착공은 뒤쳐져 움직였다. 리먼쇼크후의 깊은 경기후퇴의 영향으로, 장래에 대한 불확실성의 고조와 동시에, 가계는 주택구입같은 장래의 소득과 금리의 전망등에 토대로하는 장기적인 의사결정을 주저하고 있었을 가능성이 있다. 그러나, 2009년말경부터 고용/소득환경의 악화에도 드디어 제동이 걸려서, 안정적으로 추이하는 가운데, 주택건설에도 밝은 움직임이 나오고 있다.
이 밖에, 주택건설에는, 세대수의 증가에 따른 잠재수요와 주택의 노후화등에 의한 개축수요등, 구조적인 수요의 지탱도 있다(제1-1-27그림(2)). 또, 후술이지만, 재고조정에도 진전이 보이고 있어, 주택건설은 견조한 추이가 기대된다.
-개인의 주택취득능력은 개선경향
다음으로, 개인의 주택취득능력이라는 면에서, 주택의 잠재수요를 파악해보자. 여기서는, 주택가격에 반해서 자금조달가능액이 어느 정도인가, 라는 시점에서 주택취득능력을 정의한다. 구체적으로는, 금융기관에서 주택구입자금을 차입전제하에, 반제기간을 30년, 이자지불금도 포함한 연간반제액을 가처분소득의 1/4까지로 하여, 주택취득능력지수를 산출했다. 더욱이, 주택가격으로, 데이터의 제약으로, 수도권 맨션의 발매가격을 이용하고 있다. 주택취득능력지수의 움직임을 보면 다음과 같은 점을 지적할 수 있다.(제1-1-28그림).
제1로, 주택취득능력지수는 리먼쇼크후, 2009년7월-9월기까지의 약1년간 개선을 계속했다.
경제대책에 의한 주택론감세의 확충과 장기금리의 저하가, 그 주된 요인이다. 그 중에서도, 주택취득능력지수의 상승에 대한 기여도를 조사해보면, 장기금리의 저하에 의한 기여가 가장 큰 것으로 나타난다.
제2로, 주택가격이 상승으로 전환한 점으로부터, 주택취득능력지수는 2009년10-12월기에 저하했다. 주택가격(수도권맨숀가격)은 리먼쇼크직후인 2008년10-12월기부터 하락을 지속했으나, 경기의 회복등으로부터 2009년4-6월기를 바닥으로 상승으로 전환했다. 한편, 자금조달가능액은, 금리의 저하여지가 한정된 점도 있어서, 주택가격의 상승을 상쇄할 정도로는 상승하지 않았다. 따라서, 주택취득능력지수는 2009년10-12월기에 저하하였다. 이 점은, 향후의 우려사항일 것이다.
제3으로, 과거와 비교하면, 현재의 주택취득능력은 반드시 높지 않다. 수준적으로는 2007년정도로 돌아갔을 뿐, 2002-2005년경과 비교하면 여전히 80%정도수준에 머물렀다.
-맨숀의 재고조정은 진전해도 공급측은 착공에 진중
2009년의 주택건설의 침체에 있어서는, 특히 맨숀등 공동설립분양주택의 건설착공의 감소가 크게 기여하였다. 맨숀건설의 감소는,수요의 회복과 함께 재고조정을 진전시킨다. 여기에서는, 맨숀재고의 동향에서, 주택착공의 회복을 향한 전개를 살펴보자(제1-1-29그림).
제1로, 맨숀의 재고율(판매재고수의 총판매호수에 대한 비율)은 리먼쇼크후에 급상승했으나, 그 후, 저하경향을 계속하고 있다.
그 요인은, 주로 판매재고의 삭감이다. 판매호수가 대개 보합으로 추이하는 가운데, 사업자는 시장에의 신규공급을 조여들어, 재고삭감을 우선하였음을 엿볼 수 있다.
제2로, 재고순환도를 살펴보면, 맨숀재고는 여전히 조정국면이다. 재고호수의 전년대비를 횡축으로, 착공호수의 전년대비를 종축으로, 도쿄/가나가와의 경우에 재고순환의 진전정도를 살며보면, 그래프의 제3*상한(象限), 즉 재고호수와 착공호수가 동시에 크게 감소한 위치에, 2010년 1-3월기도 위치하고 있음을 안다.
(*상한-사분 공간.)
여전히 재고호수의 감소이상으로 착공호수가 감소한다는 의미로, 재고조정국면이다.
사업자측의 재고과잉감이 강하고, 새로운 맨숀공급에 상당히 진중함을 추찰할 수 있다.
제3으로, 사업자측의 진중한 태도의 *증좌로서, 발매호수와 착공호수의 동향에 괴리를 지적할 수 있다. 종축을 착공호수에서 발매호수로 바꾸고, 재고순환도를 그려보면, 2009년4-6월기부터 재고호수의 감소율의 확대와 함께 발매호수는 전년대비의 감소율이 축소하고 있다.판매호수 base에서는, 착공호수 base보다도 재고조정이 진전해 있음을 알 수 있다.
본래, 발매호수와 착공호수의 움직임에 lag(시간적인 어긋남)는 있지만, 유사한 동향이 될 것임이 예상된다.그러나, 2009년에 있어서는, 양지표의 동향의 차이는 크며, 발매호수의 쪽이 착공호수에 앞서서 개선하고 있다.이미 공사가 종료하였으나 발매로는 주저하고 있던 물건(소위 숨긴 재고) 이 상당정도 존재했음을 생각할 수 있다.
(*증좌-어떤 사실을 증명하는데 바탕이 되는 것.)

키워드

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